為加強商品房預售資金的監(jiān)督管理，保證商品房預售資金用于相關(guān)的工程建設(shè)，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護預售商品房雙方當事人的合法權(quán)益，2021年6月2日市人民政府辦公室印發(fā)了《襄陽市市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法》（襄政辦發(fā)〔2021〕7號，以下簡稱《辦法》），現(xiàn)將有關(guān)內(nèi)容解讀如下：

一、起草背景

2011年，為規(guī)范市區(qū)商品房預售資金的監(jiān)督管理，我市出臺了《襄陽市市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管辦法》（襄陽市人民政府令 第15號，以下簡稱原《辦法》），該文件自2011年6月1日起施行，有效期5年。原《辦法》實施以來，對我市商品房預售資金?？顚Ｓ?，維護預售商品房雙方當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但隨著我市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，原《辦法》監(jiān)管范圍不全面、監(jiān)管職責不明確、監(jiān)管重點不突出、保底監(jiān)管資金額度偏少、監(jiān)管信息不通暢等問題日益突出，繼續(xù)沿用容易形成市場風險，不利于保護購房者合法權(quán)益。為做好商品房預售資金監(jiān)管工作，需要對原《辦法》進行修訂和完善。

二、主要內(nèi)容

《辦法》共六部分、二十三條。第一部分（第一條至第五條）為總則，包括制定依據(jù)、使用范圍、概念定義和職能分工。第二部分（第六條至第七條）為商品房預售資金監(jiān)管賬戶的開設(shè)規(guī)定。第三部分（第八條）為商品房預售資金收存規(guī)定。第四部分（第九條至第十七條）為商品房預售資金的使用管理規(guī)定，包括資金使用、資金解除、資金管理。第五部分（第十八條至第二十一條）為法律責任，包括違規(guī)行為的懲處情況。第六部分（第二十二條至第二十三條）為附則。

本次修訂的主要內(nèi)容為：

（一）進一步明確監(jiān)管范圍。原預售資金監(jiān)管中僅房屋首付款進入監(jiān)管賬戶并得到有效監(jiān)管，按揭貸款普遍未得到監(jiān)管。新修訂的《辦法》明確規(guī)定按揭貸款屬于商品房預售資金，金融監(jiān)管部門要監(jiān)督指導按揭銀行在按揭貸款發(fā)放后直接將按揭貸款劃轉(zhuǎn)至商品房買賣合同約定的監(jiān)管賬戶；未將按揭貸款直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶的，金融監(jiān)管部門應當責令按揭銀行按照《協(xié)議書》的約定進行整改，依法依規(guī)予以處理?！掇k法》對監(jiān)管范圍的進一步明確可確保按揭貸款進入監(jiān)管賬戶并得到有效監(jiān)管，充分保障資金的?？顚Ｓ煤唾彿咳说暮戏?quán)益。

（二）進一步明確監(jiān)管職責。新修訂的《辦法》進一步明確和完善了涉及商品房預售資金監(jiān)管的各部門工作職責。具體為：市住建局負責市區(qū)商品房預售資金的監(jiān)管工作；金融監(jiān)管部門負責對合作銀行和按揭銀行的商品房預售資金管理行為進行監(jiān)督；合作銀行（即監(jiān)管銀行）負責處理商品房預售資金的收存、使用和分級監(jiān)管；按揭銀行負責將商品房按揭貸款（包含公積金貸款）存入商品房買賣合同約定的監(jiān)管賬戶。完善后的職責分工增強了預售資金監(jiān)管政策的完整性，可督促各部門各司其責，大大提高市場監(jiān)管力度。

（三）進一步突出監(jiān)管重點。新修訂的《辦法》規(guī)定商品房預售資金實行分級監(jiān)管制度，分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。非重點監(jiān)管資金為項目總預售款10%以外的部分；使用非重點監(jiān)管資金，由開發(fā)企業(yè)向合作銀行提出用款申請，合作銀行經(jīng)審核后直接向開發(fā)企業(yè)撥付資金。重點監(jiān)管資金為項目總預售款的10%部分；使用重點監(jiān)管資金，由開發(fā)企業(yè)向市住建局提出用款申請，市住建局經(jīng)審核后出具同意意見，合作銀行憑同意意見向開發(fā)企業(yè)撥付資金。在確保非重點監(jiān)管資金使用安全的情況下，該監(jiān)管模式放開了非重點監(jiān)管資金的使用，有利于提高開發(fā)企業(yè)資金使用效率，符合當前優(yōu)化營商環(huán)境、“放管服”改革相關(guān)要求。

（四）進一步加大資金監(jiān)管力度。一是新修訂的《辦法》規(guī)定監(jiān)管賬戶保底監(jiān)管資金由原工程造價的4%部分提高至項目總預售款的2%部分。二是新修訂的《辦法》規(guī)定合作銀行每月將監(jiān)管賬戶內(nèi)商品房預售資金的使用明細告知市住建局。作為監(jiān)管部門可及時掌握監(jiān)管賬戶的資金狀況，避免或及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)和合作銀行違規(guī)劃扣資金的行為。三是新修訂的《辦法》規(guī)定各商業(yè)銀行需與市住建局簽訂商品房預售資金監(jiān)管合作協(xié)議，簽訂合作協(xié)議的商業(yè)銀行方可進入合作銀行名錄。此規(guī)定可有效督促并約束合作銀行較好地履行《辦法》和協(xié)議的相關(guān)要求。

（五）進一步增強違規(guī)懲處的力度。新修訂的《辦法》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)后的懲處情況，合作銀行、按揭銀行違規(guī)后的懲處情況。兩條懲處條款能對開發(fā)企業(yè)、合作銀行、按揭銀行形成震懾力，督促開發(fā)企業(yè)、合作銀行、按揭銀行認真履行《辦法》和協(xié)議規(guī)定，保障預售資金安全，確保預售資金?？顚Ｓ?。