4月27日,南京國企安居建設(shè)集團發(fā)布開展存量住房“以舊換新”試點活動公告,針對主城六區(qū)存量住房試行“以舊換新”,換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房,置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。
4月23日,深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會聯(lián)合發(fā)起商品住房“換馨家”活動,在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”?;顒用嫦蛏钲谑袇^(qū)域內(nèi)所有計劃出售二手商品住房并購買新建商品住房的換房人,參與活動的房企聯(lián)合經(jīng)紀公司對舊房優(yōu)先推售,居民售房款用于購買指定新房項目。至此,深圳也成為首個開啟“以舊換新”試點的一線城市。
事實上,自2023年全國有超30城表態(tài)支持“以舊換新”以來,今年越來越多的城市也加入到購房“以舊換新”的行列。
據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,截至2024年4月28日,年內(nèi)至少已有廣東深圳,重慶,江蘇南京、蘇州、無錫、揚州、徐州、太倉、啟東、南通海安,河南鄭州、新鄉(xiāng),湖南長沙,安徽宣城,山東日照,江西南昌市南昌縣,浙江杭州市臨平區(qū)等17地推行了“以舊換新”相關(guān)政策或活動。
值得注意的是,去年江蘇徐州和太倉就已經(jīng)推行了購房“以舊換新”的相關(guān)政策及活動,而今年初,兩城又發(fā)文表示延長和常態(tài)化房產(chǎn)“以舊換新”。
三種模式支持“以舊換新”
目前來看,各地支持鼓勵房產(chǎn)“以舊換新”主要有三種模式。
一種是購房者、開發(fā)商和中介公司簽訂協(xié)議,購房者確定意向新房房源后,向房企繳納部分定金鎖定房源,中介公司優(yōu)先幫售舊房,在約定期限內(nèi)舊房出售則購房者可購買新房,未出售則開發(fā)商退還定金。
目前,深圳、重慶、江西南昌市南昌縣、河南新鄉(xiāng)、浙江杭州市臨平區(qū)都采用了這種“幫賣”模式。
另一種模式是由開發(fā)商或國資平臺收購舊房,業(yè)主用售房款購買指定的新房項目。如江蘇南京、南通海安、無錫、啟東、太倉,安徽宣城就采用了此模式,而這種方式今年以來也漸成住房“以舊換新”的主流。
不過由開發(fā)商或國資平臺“兜底”的模式對舊房有一定的要求,比如舊有房屋所在區(qū)域、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)等。如南京對存量住房的要求是:位于南京市主城六區(qū)(玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū))范圍內(nèi),不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等;存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰,狀態(tài)為可交易(不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態(tài))。
再如鄭州試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限于:房齡不能超過15年,如有房貸需還清,要位于三環(huán)以內(nèi)等。
除上述兩種支持房產(chǎn)“以舊換新”模式外,還有不少城市給予房產(chǎn)“以舊換新”稅費優(yōu)惠、公積金貸款提額、流程性便利等支持,如湖南長沙,江蘇蘇州、徐州,山東日照。
與此同時,河南鄭州和江蘇揚州則是三種模式同時進行。既有契稅補貼,又有中介、開發(fā)商都參與的市場化模式,還有國資入局收購。
落地效果仍待觀察
業(yè)內(nèi)人士認為,房產(chǎn)“以舊換新”,一端是促進二手房出讓,暢通舊房流通渠道;另一端是推動商品房去化,幫助房企消化新房庫存。“賣一買一”既可滿足改善性住房需求,也能在一定程度上緩解房企庫存壓力,進而重煥房地產(chǎn)市場活力。
不過,從實際操作看,房產(chǎn)“以舊換新”落地效果仍待觀察。
一位在北京工作的楊先生坦言,自己一直想在江蘇老家給父母換套新房,但換房不同于換家電等消費品,要考量的因素很多,除了看舊房換新的價格是否合適、補貼有多少,還要看可換新房的地段、房型、環(huán)境、交通、配套、生活習慣等,很難做到說買就買。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出,根據(jù)目前各地“以舊換新”推進情況和反饋情況看,存在一些潛在問題或矛盾點。一是,主要矛盾點聚焦在二手房評估價上。從業(yè)主或換房者角度看,擔心中介公司或評估公司把二手房價格壓得太低;而對于收購二手房的國企來說,其過高評估二手房,也會造成財政壓力增大或國有資產(chǎn)估值虛高等問題。二是,存在門檻限制。部分城市會從房齡等角度設(shè)定標準,這就導致其他一些二手房要參與此類活動其門檻較高。
相關(guān)研究機構(gòu)認為,盡管不少區(qū)域提出了購房“以舊換新”的政策導向,但仍處于政策探索階段,效果還需進一步觀察。
此外,易居研究院表示,目前房產(chǎn)“以舊換新”的問題在后續(xù)改革中可以更好得到解決。比如從評估角度看,可以采取多家評估公司聯(lián)合評估、錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價、多次評估等方式進行。而對于納入試點范圍的房源,后續(xù)可以設(shè)立標準和劃分結(jié)構(gòu),尤其是研究不同類型二手房收購后的再利用模式等。