提及小區(qū)物業(yè)，很多業(yè)主都會(huì)吐槽：服務(wù)態(tài)度差、維修不及時(shí)、小區(qū)電梯事故不斷、消息傳達(dá)不及時(shí)···幾乎，大都數(shù)有物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)人員和業(yè)主們的各種“江湖恩怨”都是剪不斷理還亂。

就拿在高新區(qū)某小區(qū)居住的蘇女士來說，每個(gè)月2塊多的物業(yè)費(fèi)，平時(shí)收個(gè)快遞，小區(qū)物業(yè)都是拒絕幫忙代收的?？蓱z自己在管城區(qū)工作，每次購(gòu)買的東西只能寄到單位，然后再隨著她坐地鐵、轉(zhuǎn)公交才能倒騰回來。每次到了收物業(yè)費(fèi)的時(shí)候，蘇女士都是耗到最后，“就是不太想交，每半年都小1千出去了，結(jié)果感覺除了維護(hù)下小區(qū)的衛(wèi)生，有個(gè)門衛(wèi)保安，其他也沒覺得享受到多好的服務(wù)。”用蘇女士的原話來說，就是不值當(dāng)！

物業(yè)費(fèi)交的不值當(dāng)，是很多業(yè)主們的心聲。特別是，每每看見小區(qū)電梯、樓道、戶外展板都是各種廣告，就連周末小廣場(chǎng)都被叫賣促銷的小攤販占據(jù)，生活環(huán)境也受到影響。當(dāng)然，最重要的是，這些廣告、租出的攤位，這些占據(jù)了小區(qū)公共資源獲得的收入，難道不是小區(qū)的公有收入嗎？

一、物業(yè)的收入包括哪些呢？

1、從業(yè)主方收取的物業(yè)費(fèi)，即業(yè)主們?cè)谫?gòu)房之時(shí)，通過簽訂物業(yè)協(xié)議（一般指前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議），按照合同約定的物業(yè)金額每年交付一定金額的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2、小區(qū)公共資源的租賃費(fèi)用，如我們常見的電梯廣告、展位廣告等。

3、小區(qū)公共設(shè)施的使用費(fèi)用，如將小區(qū)門口，或者小區(qū)內(nèi)公共活動(dòng)的區(qū)域，租賃攤位。

4、小區(qū)車位的私劃、收費(fèi)

5、合作商家的入駐費(fèi)或提成費(fèi)，如居民飲水機(jī)用到的凈水器裝備（放在小區(qū)內(nèi)打水的裝置）、固定的廣告宣傳（經(jīng)常在家門口收到的廣告?zhèn)鲉危?、商家業(yè)務(wù)辦理等。

6、變賣業(yè)主私人信息的資料費(fèi)。如剛?cè)胱⌒^(qū)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)裝修短信一個(gè)接一個(gè)。

除了這幾個(gè)收入之外，還有很多隱形收入，作為外行的我們都很難察覺。從上面這六種比較常見的收入來源來說，除了第一種費(fèi)用，通過物業(yè)協(xié)議，我們有清楚的條文。其他的收入，對(duì)業(yè)主們來說，卻是“模糊地帶”，在物業(yè)行業(yè)，也被隱晦的稱為“灰色地帶”。

二、物業(yè)的錢到底花哪了呢？

如果物業(yè)的收入不單單是從物業(yè)費(fèi)中獲取，那么我們交的物業(yè)費(fèi)到底是花在哪呢？根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

(一)綜合管理服務(wù);

(二)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

(三)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;

(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)。

作為勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)的很多工作都依賴人力。而人力成本在物業(yè)支出成本中也一般占到60%。其次就是園林綠化、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等。以前的老小區(qū)大都是小高層、多層，設(shè)備少，需要維護(hù)和保養(yǎng)的也少。按照當(dāng)時(shí)的消費(fèi)水平和最低社會(huì)工資，因此大部分為1塊左右。只不過隨著時(shí)間推移，設(shè)備的保養(yǎng)好一點(diǎn)的能用個(gè)10年左右，就需要換新，這筆費(fèi)用也會(huì)增加物業(yè)的支出。相比老小區(qū)，目前高層的物業(yè)費(fèi)用普遍高一點(diǎn)，因?yàn)槎嗔穗娞?、供電、供水等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，安防和居住需求上也增加了更多科技產(chǎn)品，這些成本相比之前的老小區(qū)，目前也占到了18%-20%左右，成為一筆不小的開支。（維修基金雖然可以用于設(shè)施換新的費(fèi)用，但是因?yàn)橛烧O(jiān)管，提取過程很麻煩，想使用也很不易。）

當(dāng)然，也正是因?yàn)槲飿I(yè)行業(yè)的屬性，人工、設(shè)施的成本都會(huì)隨時(shí)間上漲。比如，05年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)最低工資標(biāo)準(zhǔn)400多塊錢，到了2015年都是1600元，翻了近三倍?？墒侨缟掀覀兲岬降?，物業(yè)指導(dǎo)價(jià)卻在14年后就沒有調(diào)整，這就導(dǎo)致不少涉足物業(yè)行業(yè)較早的小區(qū)入不敷出，出現(xiàn)虧損經(jīng)營(yíng)的狀況。也正是因?yàn)檫@種現(xiàn)象的產(chǎn)生，漲價(jià)又難以得到業(yè)主們的支持，僅靠“節(jié)源”也并非長(zhǎng)久之事。因此，很多物業(yè)都會(huì)尋找一些賺錢的“生意”，正如業(yè)主和物業(yè)爭(zhēng)執(zhí)的公有資源所產(chǎn)生的各種收益。

某小區(qū)的賀先生，是小區(qū)物業(yè)委員會(huì)代表之一，在和物業(yè)的交涉中，他們也是第一次提出將小區(qū)公共廣告收入透明告知?！拔覀儾⒉环磳?duì)物業(yè)收取廣告收入，但是我們希望這些收入公開、透明，取之于民用之于民”賀先生說道。然而，當(dāng)小區(qū)物業(yè)提出，廣告收入有一部分要?jiǎng)潛艿轿飿I(yè)公司的服務(wù)費(fèi)時(shí)，卻遭到了業(yè)主委員會(huì)的拒絕。因?yàn)槲瘑T會(huì)認(rèn)為，業(yè)主們交付的物業(yè)費(fèi)中，已經(jīng)包含了物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)用。

三、物業(yè)抽取公共收益合理嗎？

按照《辦法》第七條，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定應(yīng)當(dāng)提取的福利費(fèi)等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

由此可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)確實(shí)是在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中。用一位老物業(yè)人的話來解釋：“物業(yè)通過小區(qū)公共資源獲取的費(fèi)用，自然是還要用于小區(qū)各項(xiàng)的開支。但是物業(yè)行業(yè)也是一個(gè)公司，只不過我們是服務(wù)行業(yè)，在這些利益的獲取中，我們是主要的實(shí)施者和組織者。所獲得的利潤(rùn)，比如有1塊錢的利潤(rùn)，7毛我們要放回小區(qū)的資金池，2毛用于設(shè)施設(shè)備中產(chǎn)生的費(fèi)用，1毛就是我們的利潤(rùn)提成，簡(jiǎn)單來說就是服務(wù)費(fèi)，這和你去叫個(gè)外賣，外賣小哥也會(huì)收個(gè)配送費(fèi)?！?/span>

最初因?yàn)槲飿I(yè)成本上漲，物業(yè)尋求新的方式增加收入，平衡支出。慢慢的，卻在利益刺激下，出現(xiàn)了“灰色收入”。這種不透明的行為，不僅讓業(yè)主沒有了知情權(quán)，被動(dòng)接受小區(qū)的各種變化，而且也讓業(yè)主和物業(yè)的矛盾更加激化。

從《辦法》中，我們也能明確看到法律條文的規(guī)定：按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)或多媒體終端查詢等方式實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、價(jià)格管理形式、價(jià)格舉報(bào)電話12358、行業(yè)監(jiān)督電話等。所以，對(duì)業(yè)主來說，只要涉及小區(qū)的共有資源，業(yè)主們是擁有知情權(quán)的。我們簽約的前期物業(yè)協(xié)議，一般來說只有3-5年的合同期，業(yè)主有權(quán)成立業(yè)主委員，若不滿意物業(yè)，可以在在合約到期后，重新選擇新的物業(yè)公司。（選擇是雙向的，如果物業(yè)無法經(jīng)營(yíng)，也可在合約到期后離開。如果到期時(shí)，物業(yè)和業(yè)主都暫無異議，合約到期后會(huì)自動(dòng)續(xù)期。）

作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)的“潛規(guī)則”或許打亂了應(yīng)有的秩序。但是在法律不斷健全，信息傳播更加迅速，業(yè)主對(duì)自己權(quán)益認(rèn)知也越來越多的現(xiàn)在社會(huì)，走的如此之艱的物業(yè)們，也應(yīng)該反思下如何打破和業(yè)主之間隔閡的墻，學(xué)會(huì)透明，學(xué)會(huì)改變，學(xué)會(huì)共存，這才是一個(gè)優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)該走的長(zhǎng)久之路！