相信不少人都有這樣的困惑，每年交的物業(yè)費也不少了，可是自己究竟享受了哪些物業(yè)服務(wù)？或者無服務(wù)合同為我們帶來了哪些權(quán)利？今天房協(xié)君就帶大家一起好好了解一下物業(yè)知識吧！

我們首先來了解一下什么是物業(yè)管理。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進行維護，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進行的管理過程。

那么物業(yè)費又是什么呢？讓房協(xié)君來告訴大家吧！

所謂物業(yè)費是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

說了這么多，也讓我們看看物業(yè)公司的管理范圍吧！

綜合管理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

(1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施;

(2)每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;

(3)白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;

(4)協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;

(5)管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全;

(6)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù);公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);

(7)應(yīng)用物業(yè)管理系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理;

(8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗;

(9)每年進行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進管理服務(wù)工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

(10)建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。

房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn);不包括另行收費的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》;

(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達(dá)到基本平整，邊溝涵洞通暢;

(3)確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損;

(4)負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護;

(5)定期清洗外墻。

綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護。

保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍;

(2)設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;

(3)每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物;

(4)對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

(5)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;

(6)在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

(7)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒，加強對業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

公共秩序維護

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施;

(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢;

(3)看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;

(4)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;

(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案;發(fā)生時，應(yīng)立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。

停車管理

機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理

(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;

(2)對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行;

(3)保證停車有序，24小時設(shè)專人看管;有發(fā)生緊急情況預(yù)案;

(4)長期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

消防管理

公共區(qū)域消防設(shè)施的維護及消防管理

(1)有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案;

(2)消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進行巡視、檢查和維護;

(3)定期進行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本技能。

(4)發(fā)生火災(zāi)，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

高壓供水養(yǎng)護、運行、維修

(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預(yù)案;

(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格;

(3)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，要加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止無關(guān)人員進入高壓水泵機房，接近高位水箱。

電梯養(yǎng)護、運行、維護

(1)主梯6：00-24：00不間斷運行，0：00-6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客;

(2)凡有高峰梯的，在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;

(3)主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預(yù)案;

維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。

(4)一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險情況時，應(yīng)迅速組織救助。

裝修管理

服務(wù)房屋裝飾裝修管理

(1)有健全的裝修管理服務(wù)制度;

(2)查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項;

(3)裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;

(4)業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴(yán)重的報行政管理部門;

(5)及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

組成部分

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

下面就到了大家最關(guān)心的部分了，物業(yè)管理公司究竟該履行哪些義務(wù)呢？

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：

①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營。

②接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督。

③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議，并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可。

④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

常規(guī)性的公共服務(wù)

①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

②房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

③環(huán)境衛(wèi)生的管理；

④綠化管理；

⑤配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作；

⑥車輛道路管理；

⑦公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

針對性的專項服務(wù)

①日常生活類；

②商業(yè)服務(wù)類；

③文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

④金融服務(wù)類；

⑤經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

⑥社會福利類；

委托性的特約服務(wù)

物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

不知道看完上面的敘述，大家對物業(yè)管理是不是有了更深層次的理解？在對物業(yè)管理有了一定的認(rèn)識后，房協(xié)君希望大家能夠合理利用自己的權(quán)利，利用物業(yè)管理使自己的生活變得更加舒適輕松！