買房是個細活！從看房到最終拿到不動產(chǎn)權證（之前的房產(chǎn)證），這中間會有很多手續(xù)，這些手續(xù)環(huán)環(huán)相扣，稍不留意就可能導致不動產(chǎn)權證辦不下來。

哪些原因會導致不動產(chǎn)權證辦不下來？今天小編就從開發(fā)商、購房者這兩個角度解答這個問題。

購買新房時首先會遇到選擇樓盤和開發(fā)商的問題，開發(fā)商的資質(zhì)會影響新建商品房的初始登記及購房者不動產(chǎn)權證的辦理。

開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時五證是否齊全？

五證是指，《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。五證齊全是開發(fā)商開始銷售房產(chǎn)的前提，缺少任何一個證，都沒法辦理不動產(chǎn)權證。

需要注意的是，《商品房銷售許可證》和《商品房預售許可證》有本質(zhì)的不同?！渡唐贩夸N售許可證》主要針對現(xiàn)房，拿到它，說明這些商品房已經(jīng)通過竣工驗收，其物業(yè)管理方案等都已經(jīng)落實，這類商品房很快就能取得房地產(chǎn)權利證書，而《商品房預售許可證》主要是針對期房，預售的房屋不確定的因素較多。

開發(fā)商五證齊全不一定能辦下房產(chǎn)“大證”

購房者辦理不動產(chǎn)權證的前提是開發(fā)商要辦下負責樓盤的房產(chǎn)“大證”，即新建商品房的初始登記。也就是說，開發(fā)商要提交土地證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃核實證、開發(fā)資質(zhì)證明、綜合驗收證明、檔案合格證、竣工驗收證明、測繪報告等資料向房屋登記機構申請辦理房屋的初始登記。

在辦“大證”的過程中，如果開發(fā)商出現(xiàn)，欠繳土地出讓金、擅自更改房屋性質(zhì)或變更規(guī)劃、房屋質(zhì)量檢驗不合格、消防環(huán)保部門驗收不合格、開發(fā)商辦證時已破產(chǎn)或被取消資質(zhì)等問題，都沒法辦理“大證”。

舉個例子。某開發(fā)商A五證齊全，但擅自更改房屋性質(zhì)、變更規(guī)劃。例如，房管部門批準的是住宅樓，而開發(fā)商A卻當作商業(yè)樓銷售；在整體規(guī)劃中，小區(qū)配套設施有幼兒園、居委會、學校、配電用房等，但在實際開發(fā)中，出于費用的考慮，開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、幼兒園等都未落實，出現(xiàn)這種情況也是無法取得“大證”。

證件齊全，但開發(fā)商若將房屋抵押或一房多賣也沒法辦理不動產(chǎn)權證

舉個例子。如果某開發(fā)商B五證齊全，且已經(jīng)取得“大證”。因其他項目急需資金回流，開發(fā)商B便其將樓房抵押給了他人，同時也在銷售該樓房。這種情況下，如果開發(fā)商B不能及時履行到期的債務，抵押權人又要求實現(xiàn)抵押權，購房者可能會失去居住權，更不用說辦理不動產(chǎn)權證。所以購房者買房前要充分了解房屋狀況。除抵押外，如果開發(fā)商存在將房屋重復銷售、一房多賣、樓盤被法院查封等問題，也沒法辦理不動產(chǎn)權證。需要注意的，如果開發(fā)商在集體所有土地開發(fā)的項目，同樣無法辦理不動產(chǎn)權證。

開發(fā)商辦下“大證”是購房者辦理不動產(chǎn)權證的基礎，所以購房者在買新樓房時可以優(yōu)先考慮品牌和信譽都較好的開發(fā)商。除選擇開發(fā)商外，購房者在辦理不動產(chǎn)權證同樣要注意以下問題。

必須有購房資質(zhì)：

現(xiàn)在不少城市都實行限購政策。在這些限購城市買房，購房者必須有購房資質(zhì)。現(xiàn)實中，一些沒有購房資質(zhì)的購房者為能買房不惜用辦假證、假離婚等辦法以達到買房的目的，一旦他們被查出來，不僅無法獲得房本，還會出現(xiàn)錢財損失。

沒有繳納相關的稅費：

在買房的過程中，需要繳納各種稅費。購買新房時需要繳納的稅費有契稅、住房維修基金、交易手續(xù)費、房屋登記費、證照印花稅、工本費等。在購買二手房時需要繳納稅費有契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅和地方附加稅等。其中，契稅由買房者繳納，營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、城建稅、教育附加稅和地方附加稅是賣房者交稅。但在房源緊張的區(qū)域，這些稅費都會被轉(zhuǎn)嫁給買房者。

沒有提供房屋登記發(fā)證機關所要求的相關資料及身份證明：

購房者沒有及時提供應交的文件材料。舉個例子，小A在購買二手房時，恰好身份證過期，在這種情況，網(wǎng)簽時，小A可以用臨時身份證辦理手續(xù)，但是面簽和過戶時必須用正式有效身份證，如果此時，小A還沒有拿到正式身份證，就會影耽誤不動產(chǎn)權證的辦理時間。