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隱瞞抵押事實銷售房屋，購房者如何維權(quán)？

2016-03-11 14:26

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案例：王某于去年購買了一套商品房，當時開發(fā)商聲稱“擁有該房屋的完全產(chǎn)權(quán)”。后來，王某向產(chǎn)權(quán)機關(guān)查詢得知：在簽協(xié)議之前，該公司早就將該房屋抵押給了銀行。王某遂與這家公司交涉，但對方稱債務馬上就可以還清，抵押馬上就可以解除，不愿退還已收取的購房款。王某認為，該公司在簽訂協(xié)議書時故意隱瞞所售房屋已被抵押的事實，遂將其告上法庭，要求法院判令該公司撤銷購房協(xié)議，返還已交的2萬元購房款并加倍賠償2萬元。該公司辯稱：該房產(chǎn)確實已被抵押給銀行，但該公司在與王某簽訂協(xié)議之前，已告知王某房產(chǎn)被抵押的事實，銀行也同意該公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前王某沒有遭受任何損失。由于該公司沒按時提交能證明“在訂約時已告知王某房產(chǎn)被抵押”的有效證據(jù)，法院審理后認為，該公司在訂立商品房買賣合同時，沒有如實向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，遂根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出一審判決：撤銷雙方簽訂的購房協(xié)議，該公司返還王某已付購房款2萬元，并支付賠償金2萬元。

解析：根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，房屋買賣過程中，作為賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商至少有兩個基本的合同義務：一是對房屋擁有所有權(quán)，二是保證不存在權(quán)利瑕疵。如果該房屋存在權(quán)利瑕疵，賣方在出賣之時至少應盡到告知義務，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方未盡到告知義務，其行為實際上已構(gòu)成合同法上的欺詐行為，根據(jù)《合同法》第五十四條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷?！币虼耍I方可以據(jù)此行使撤銷合同的權(quán)利，并要求其承擔損失賠償責任。實際上，對于上述這種情況，最高人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規(guī)定，《解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！备鶕?jù)以上規(guī)定，王某不但可以要求返購房本金，還可以要求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

提示：購房者買房前可通過登陸襄陽市房產(chǎn)管理局網(wǎng)站公開信息查詢頁面，查詢是否取得《商品房預售許可證》及相關(guān)樓盤表信息，了解所要購買房屋現(xiàn)狀，查詢自己要買的房產(chǎn)是否已被抵押，以免日后發(fā)生糾紛。同時，購房者遇到此類糾紛時要注意搜集證據(jù)，用法律手段來維護自己的權(quán)益。

編輯者：小白

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