對于大多數(shù)普通購房者來說，房屋建筑面積，也就是產(chǎn)權(quán)證登記的實際建筑面積是如何計算出來的，是個略顯繁瑣且又難窺門道的“技術(shù)活”。而少數(shù)開發(fā)商往往借助信息掌握的不對等，侵害購房者的利益，這在全國范圍內(nèi)屢見不鮮。

　　最近，本報經(jīng)過抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多市民沒有掌握這個“技術(shù)活”。

　　調(diào)查顯示懂得計算建筑面積的人很少

　　日前，本報通過發(fā)放問卷方式，在50名購房者中進行調(diào)查。本次調(diào)查對象有公司職員、教師、經(jīng)商者、公務(wù)員等。

　　調(diào)查顯示，50名購房者中僅有9人知道房屋建筑面積的計算方式，82%的購房者不知其計算方式。

　　而“是否仔細看過購房合同”一項顯示，38%的購房者表示仔細看過購房合同，“大致過目”為36%，“仔細看過”僅為26%。

　　有56%的購房者想到房屋面積有可能“縮水”，44%的人認為購買的房子不存在縮水現(xiàn)象。

　　只有40%的購房者知道自己住房的建筑面積和公攤面積，60%的購房者不知具體面積。

　　50人中有26%的購房者曾“請專業(yè)人士測量過”實際建筑面積，“自己測量”占42%，“從未測量”占32%。

　　一旦測量的面積與實際面積不相符，52%的購房者表示會“向房產(chǎn)商反映”，42%的購房者表示會“向主管單位（建設(shè)部門）反映”，6%的人“選擇沉默”。

　　建筑面積計算有國家標準

　　根據(jù)我國現(xiàn)有的國家標準（2005年實施，GB/T50353）規(guī)定，房屋建筑面積是由套內(nèi)建筑面積和公有分攤面積兩部分構(gòu)成。其中，套內(nèi)面積又包括使用面積、陽臺面積和墻體面積三部分，其中陽臺面積按一半面積計算。墻體面積又分為自有墻體面積和分攤的公有墻體面積。公有墻體是全體業(yè)主共有的，包括樓內(nèi)和樓外相分開的外墻（山墻）、戶與戶相分開的分戶墻、套與公用空間相分開的分割墻。在計算的時候，套內(nèi)的自有墻體計全部面積，分攤的公有墻體按一半面積計算。

　　相比于套內(nèi)面積計算的簡單明了，公有分攤面積的計算較為復(fù)雜。公有面積就是全部業(yè)主共同占有、共同使用的面積，由電梯井、樓梯間、走廊、門廳等公共部位和公有墻體的一半面積組成。簡單地說，整幢建筑物面積減去各戶套內(nèi)建筑面積之和，就得出公有面積。

　　公有面積又是怎么分攤到各戶（套）的呢？這是每個購房者最為關(guān)心的一環(huán)。

　　各戶分攤到的公有面積是由各戶的套內(nèi)面積乘以“分攤系數(shù)”得出的。分攤系數(shù)則是將公有面積除以套內(nèi)面積之和得出的一個比例，取到小數(shù)點后4位。這個系數(shù)往往是購房者最難從相關(guān)方得到的一個房屋信息，往往被保密。

　　按照以上的方法，人們就可以很方便的算出房屋實際建筑面積，也就是最終需要付款的面積。

要學(xué)會面積測量計算的方法，簡單地說，就是用測量工具比如卷尺，測量房屋的邊長，長邊是多少，短邊是多少，然后長寬相乘就得出面積。測量房屋邊長的測點一般取離地面1.2米左右的高度，保持水平；測墻體的寬度（厚）的測點一般取與門、窗距0.2m的位置（避開包門口等裝修裝飾）。按照國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》、《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》進行測量計算。如果你家房屋平面布局是正方形、長方形，那就可以直接測量出總長度和總寬度（不要忘掉加上外墻或分割墻、分戶墻一半的厚度），然后總長度乘上總寬度，得出面積數(shù)，再加上一半的陽臺面積就等于套內(nèi)面積。

　　遇有梯形、半圓形陽臺怎么辦？梯形陽臺，（長邊＋短邊）÷2×寬×1/2（一半計算），半圓形陽臺，半徑長度的平方×π×1/2（一半計算）。這些微小的細節(jié)在計算面積的過程中都有可能出現(xiàn)“貓膩”。

　　購房者在與房產(chǎn)商交易的過程中掌握一些技巧也是相當(dāng)實用的。比如要仔細閱讀購房合同和產(chǎn)權(quán)證，是否有具體的數(shù)據(jù)資料，像公有面積的構(gòu)成，使用面積、套內(nèi)面積、分攤的公有面積都要明確注明。

　　同樣，購房合同約定面積（比如期房合同）和產(chǎn)權(quán)證登記面積應(yīng)該是不一樣的，因為在施工中很難做到完全精確。 

　　購房者有了這些火眼金睛，房屋面積的缺斤短兩還是很容易被發(fā)現(xiàn)的。

八個細節(jié)可能讓你“走眼”

　　看購房合同，如果合同附件公有面積的構(gòu)成不填寫，那就有可能有問題。

　　看產(chǎn)權(quán)證，如果只填寫一個總面積數(shù)，而使用面積、套內(nèi)面積、分攤公有面積都是空白，那就有可能有問題。

　　看購房合同約定面積和產(chǎn)權(quán)證登記面積是否一樣，若一樣就可能有問題。

　　看標準層住宅樓上樓下面積是否一樣，不一樣就可能有問題。

　　看分攤面積是多少，普通商品房一梯二戶分攤的公有面積每戶只可能10－20m2左右，如果達到20－30m2那就有問題；普通住宅（非豪宅、超大戶型等）公攤面積與套內(nèi)面積的比例應(yīng)在20％上下。

　　看陽臺面積是否按一半計算，不按一半計算就錯了（按照2005年國家標準，所有陽臺類型皆按一半面積計算）。

　　看物業(yè)費繳納面積、供熱費繳納面積和產(chǎn)權(quán)證登記的面積三者是否相同，不一樣就有問題。

　　看是否把不該計算面積的窗臺、露臺、獨立使用的地下室、車庫和人防工程等計算進建筑面積。

　　房屋面積“縮水”該怎么辦

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，現(xiàn)在樓市上許多樓盤采用套內(nèi)面積計價銷售的方式，這就為開發(fā)商的偷吃面積提供了方便之門。開發(fā)商在總面積縮水時，把縮水面積算在公攤里面，而套內(nèi)面積不變，讓購房者不好爭議。這有可能是開發(fā)商一種新的銷售花招。購房者要保護自己權(quán)益，就必須認清銷售面積、公攤面積、套內(nèi)面積、建筑面積的相關(guān)概念。

　　支招一：搞清房產(chǎn)概念

　　建設(shè)部于2001年6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中寫明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記。同時，對于購房者來說，搞清關(guān)于面積的相關(guān)房產(chǎn)術(shù)語和概念至關(guān)重要。

　　商品房銷售面積：套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

　　套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

　　支招二：弄清公攤面積

　　為保護購房者的合法權(quán)益，購房者一定要了解，商品房公用建筑面積分攤原則及計算方式：根據(jù)公攤分配相關(guān)政策：

　　1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。

　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各種分攤的公用建筑面積之和。

　　3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

　　4、不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。

　　支招三：交房后面積“縮水”怎么辦？

　　2001年6月1日開始執(zhí)行的《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)實際面積與合同面積發(fā)生誤差時且合同未作約定的，可以按以下原則處理：一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)含3%的，據(jù)實結(jié)算房價款；二、面積誤差比絕對值超出3%時，買房人有權(quán)退房。

　　買房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)將買房人已付房價款退還給買房人，同時支付已付房價款利息。買房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由買房人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買房人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買房人。