在本報房產(chǎn)投訴熱線中，開發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃是業(yè)主反映次數(shù)最多的問題之一。商品房買賣合同簽訂后，房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中，對原有建設(shè)小區(qū)及配套設(shè)施、原有建筑樓層結(jié)構(gòu)規(guī)劃進(jìn)行的修改，增加或減少小區(qū)、建筑物部分功能、設(shè)施，都屬于私自變更規(guī)劃的行為。

變更規(guī)劃常見形式

1.減少小區(qū)綠化面積。為增加利潤率，越來越多的開發(fā)商有可能在綠化上做文章，占用綠地面積，建設(shè)新的房屋。如在綠地上建設(shè)物業(yè)用房便是某些開發(fā)商常用的減少小區(qū)綠化面積的手段之一。

2.調(diào)整或減少小區(qū)功能。小區(qū)功能設(shè)施包括電梯、物業(yè)、停車場、中央空調(diào)系統(tǒng)、寬帶接入、有線電視、健身房、學(xué)校、醫(yī)院、商場等。某些房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時，為吸引購房者，夸大宣傳所建小區(qū)的功能，但是隨著開發(fā)過程的推進(jìn)，為追求更高的利潤，有些配套設(shè)施卻被取消。

3.擴(kuò)大建筑總面積，增加容積率。有些開發(fā)商為了增加利潤，為使小區(qū)總建筑面積增加，不顧原有的規(guī)劃設(shè)計加蓋房屋、增加層高。

購房者有權(quán)要求退房及賠償

《商品房銷售管理辦法》中只規(guī)定了購房者有退房的權(quán)利，沒有提及對于購房者不愿退房的情況下如何賠償。在實(shí)踐中，變更規(guī)劃后買房人雖受到損失，但并不一定要求退房?！渡唐贩夸N售管理辦法》中規(guī)定購房者退房的條款屬于權(quán)利性質(zhì)條款而非義務(wù)性質(zhì)條款，購房者可依此條款要求房地產(chǎn)開發(fā)商退房，也可放棄此條款賦予的權(quán)利而援引《合同法》等其他法律規(guī)定主張賠償損失的權(quán)利。

如何預(yù)防開發(fā)商變更規(guī)劃

1.購房者在購房時與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議。購房者在購房時就住宅規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃及違約責(zé)任等內(nèi)容應(yīng)與開發(fā)商達(dá)成一致協(xié)議，寫入雙方的購房合同，并將規(guī)劃設(shè)計圖作為合同附件。購房者應(yīng)當(dāng)注意合同中對規(guī)劃、設(shè)計變更相關(guān)內(nèi)容的約定，如房屋和房屋所在大樓的結(jié)構(gòu)、高度、朝向以及小區(qū)公共配套設(shè)施、綠地面積、房屋間距等約定一定要明確無誤，應(yīng)盡量不產(chǎn)生歧義。

2.明確約定發(fā)生規(guī)劃、設(shè)計變更的程序。在商品房買賣合同中，購房者與商品房銷售商要明確約定變更規(guī)劃所需的程序，做到變更規(guī)劃有章可循。如在合同中約定房地產(chǎn)開發(fā)商需要變更規(guī)劃時，需告知購房者變更規(guī)劃的原因，征求購房者的意見，決定是否變更規(guī)劃需召開多數(shù)購房者參加的聽證會、得到全部購房者2/3以上的多數(shù)的同意等。

3.明確約定房地產(chǎn)開發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任。在商品房買賣合同中，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商明確約定開發(fā)商單方變更規(guī)劃后的違約責(zé)任的賠償標(biāo)準(zhǔn)或計算方式，購房者同意和不同意變更的賠償或補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，還可以明確約定購房者有權(quán)退房或不退房的情形下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

4.房屋在建過程中，購房者可選出代表監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)進(jìn)程。因變更規(guī)劃而損害的利益往往是小區(qū)全部購房者的利益。為杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商因變更規(guī)劃而損害購房者的利益，可由購房者選出代表監(jiān)督開發(fā)商建設(shè)進(jìn)程，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有變更規(guī)劃的情形，及時通知其他購房者，及時制止開發(fā)商單方變更規(guī)劃。