??西裝筆挺、皮鞋锃亮、不厭其煩地推銷……這是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人通常給人的印象。雖然，我們常常在地鐵口、馬路邊看到扎堆的房產(chǎn)中介，他們或是拿著廣告板，或是在發(fā)宣傳單……但是你造嗎？這份看似普通的職業(yè)卻是百萬(wàn)年薪的“多發(fā)地”！這讓辛辛苦苦攢了數(shù)年錢，仍然付不起首付的九哥情何以堪？但事實(shí)是，關(guān)于房產(chǎn)中介，我們不知道的真相和內(nèi)幕還有許多……

??1、上海房產(chǎn)中介百余“百萬(wàn)富翁”，一線業(yè)務(wù)員占半數(shù)

??1月5日，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)巨頭中原地產(chǎn)發(fā)布信息稱，2014年創(chuàng)造了95個(gè)百萬(wàn)年薪一線業(yè)務(wù)員，個(gè)人最高740萬(wàn)元，其中上海地區(qū)有20多個(gè)。據(jù)勞動(dòng)報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，上海中介行業(yè)全市去年催生的百萬(wàn)年薪員工將近百人，而一線業(yè)務(wù)員在50人左右，這稱得上是一個(gè)用辛勤勞動(dòng)能夠換來(lái)高薪的職業(yè)。

??2、提傭比例最高可接近四成

??為何房產(chǎn)中介行業(yè)能誕生如此多的“百萬(wàn)富翁”。根據(jù)勞動(dòng)報(bào)了解，通常一線業(yè)務(wù)員的薪水由基本固定薪水和提傭組成，后者占據(jù)絕對(duì)大頭。而提傭根據(jù)傭金的多少，比例從10%-40%不等。如果有幸能夠成交一層或者一幢辦公樓，收傭可謂不菲。譬如今年上海一家房產(chǎn)中介公司就曾成交了一幢標(biāo)的上億的辦公樓，業(yè)務(wù)員光傭金就收了220萬(wàn)元。中介可謂是個(gè)不折不扣的暴利行業(yè)。

??3、中介掙的也是辛苦錢

??在高收入的背后，房產(chǎn)中介行業(yè)的一線業(yè)務(wù)員卻承載著極大的壓力。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，多數(shù)房產(chǎn)中介上下班時(shí)間基本是朝九晚九，每年除了大年夜到年初三，基本全年無(wú)休；有客戶來(lái)看房，業(yè)務(wù)員必須隨叫隨到，吃飯往往不能定時(shí)；每天至少打50個(gè)-100個(gè)電話進(jìn)行陌生拜訪……

??除了工作的強(qiáng)度大，中介經(jīng)紀(jì)人用自己的努力賺來(lái)的錢，大頭卻被公司拿走，還得給推薦房源、幫助議價(jià)的同事分成，業(yè)內(nèi)人士稱“扣稅后到手一半就算相當(dāng)不錯(cuò)了”。因此有統(tǒng)計(jì)稱，房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性很強(qiáng)，淘汰率達(dá)到了80%。

??4、房產(chǎn)中介在淡季的市場(chǎng)從這三個(gè)方面找到出路

??由于中介公司賺錢主要通過(guò)收取中介服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和按揭返點(diǎn)，所以地產(chǎn)中介即使在淡季也能努力找到盈利方法：
首先，售房淡了，就從租房下手；再者，商品房的買賣淡了，中介就會(huì)瞄準(zhǔn)代理業(yè)務(wù)；最后，房屋交易淡了，中介又會(huì)忙于融資、抵押按揭、擔(dān)保等業(yè)務(wù)，一般銀行都有返點(diǎn)的，一般在千分之六到千分之十左右。

??5、中介都喜歡“撿好聽(tīng)的說(shuō)”

??房產(chǎn)中介在介紹時(shí)，一般只會(huì)“撿好聽(tīng)的說(shuō)”?？偨Y(jié)中介的做法，主要不外乎三種方式：第一種是報(bào)喜不報(bào)憂，即把一些不好的信息故意隱瞞不說(shuō)，而買家聽(tīng)到的都是優(yōu)點(diǎn)。第二種就是有意識(shí)忽略缺點(diǎn)，卻把優(yōu)點(diǎn)無(wú)限放大，從而讓買家只看到優(yōu)點(diǎn)，而忽略缺點(diǎn)。
更有甚者，房產(chǎn)中介甚至?xí)Q種說(shuō)法，把缺點(diǎn)說(shuō)成優(yōu)點(diǎn)。比如房子明明朝向?yàn)槲髅?，但中介卻說(shuō)成“可以欣賞落日余暉”。再比如把靠近喧鬧的高架說(shuō)成交通便利，把地處偏僻區(qū)域說(shuō)成遠(yuǎn)離喧囂，把價(jià)格貴的說(shuō)成物有所值等等。通過(guò)這種變通的說(shuō)法，讓缺點(diǎn)變得不那么讓人無(wú)法接受。

??6、看房次序暗藏玄機(jī)

??不少中介明知顧客需要什么樣子的房子，但還是帶他到多個(gè)小區(qū)去轉(zhuǎn)，故意讓其出現(xiàn)看房疲勞，最后再將最投合顧客心理的一套房子介紹給他，以提高成交率等。在實(shí)施這類迂回戰(zhàn)術(shù)時(shí)，中介先摸清了顧客的心理價(jià)位，對(duì)看房次序作出很有針對(duì)性的安排，先帶他看差房源，然后看非常好的，最后推薦一套價(jià)位差不多的，這樣顧客一般都會(huì)接受。

??7、對(duì)于“到手價(jià)”，買家要當(dāng)心

??所謂“到手價(jià)”，就是指不包括交易中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)及中介費(fèi)的賣方凈到手價(jià)。目前到手價(jià)形式非常普遍，幾乎所有的掛牌價(jià)都是如此。如果約定的是“到手價(jià)”，那么，買方的購(gòu)房支出就要包括合同成交價(jià)、買方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)、賣方承擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)、買方承擔(dān)的中介費(fèi)、賣方承擔(dān)的中介費(fèi)。
因此對(duì)買方來(lái)說(shuō)，對(duì)房產(chǎn)中介公司計(jì)算出來(lái)的稅款一定不能偏聽(tīng)偏信，最好查閱一下相關(guān)規(guī)定，再到房地產(chǎn)交易中心去了解一下。同時(shí)，為避免產(chǎn)生歧義，應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)“到手價(jià)”不包括哪些費(fèi)用作明確限定，并詳細(xì)寫明，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。

??8、低價(jià)房源多為“釣魚”，免傭金只是噱頭

??很多購(gòu)房者都遭遇過(guò)這類情況：專門挑那些價(jià)格很實(shí)惠的房源，但到頭來(lái)卻發(fā)現(xiàn)總是撲空。在中介門店，業(yè)務(wù)員的答復(fù)都是千篇一律：“不好意思，這套房子最近剛剛成交，我們還沒(méi)來(lái)得及把那條信息撤下來(lái)。要不您先坐坐，我?guī)湍艺覄e的房子?！苯酉聛?lái)便是規(guī)定套路，留下電話、姓名，以及具體要求，然后再推薦房源……
還有中介故意把價(jià)格寫得很低，了解到買方需要按揭后，再告訴對(duì)方必須付全款才能享受優(yōu)惠價(jià)。此外，免傭金可能也只是噱頭，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)在買賣方和成交金額中反復(fù)權(quán)衡。雖然某一方可能免了傭金，這筆錢最終都會(huì)通過(guò)交易金額等體現(xiàn)出來(lái)，因?yàn)橹薪榫褪强刻岢沙燥埖摹?/span>

??9、“吃差價(jià)”是慣用伎倆

??業(yè)界曾有這樣一句話，“半年不開(kāi)張，開(kāi)張吃半年”，說(shuō)的就是房產(chǎn)中介通過(guò)“吃差價(jià)”的方式，一次賺取相當(dāng)于半年或者幾年的收入。
吃差價(jià)主要有兩種方式，其一是采用委托代理、抬價(jià)銷售的方式，即盡量撇開(kāi)房東，中介直接與買家接觸完成交易。這樣，中介就有機(jī)會(huì)以高出掛牌價(jià)的價(jià)格將房產(chǎn)售出，并將高出部分中飽私囊。其二則是介入交易、直接倒手，牟取差價(jià)。如果中介看到有報(bào)價(jià)極低的房產(chǎn)，便會(huì)找機(jī)會(huì)自己先收購(gòu)下來(lái)，僅需支付一筆定金或首付款，然后自己作為賣方再轉(zhuǎn)手以高價(jià)賣出，獲取中間差價(jià)。這種手法多存在于一些房?jī)r(jià)仍然處于上漲過(guò)程中的二、三線城市。

??10、為了讓房東讓價(jià)，挑刺房客部分是“托”

??這是一種非常經(jīng)典的砍價(jià)手法，并非中介獨(dú)創(chuàng)，但已被他們“活用”。為了迫使房東讓價(jià)，中介公司會(huì)組織一些“托”，比如公司的同事，或者親戚朋友等，當(dāng)著房東的面不停地挑刺，讓房東逐漸感覺(jué)自家房子確實(shí)毛病多，不值那么多錢。在這樣一番疲勞轟炸和心理暗示下，房主也會(huì)逐漸把價(jià)格降下來(lái)。
即使沒(méi)有“托”來(lái)幫忙，房產(chǎn)中介甚至可以借購(gòu)房者之口來(lái)達(dá)到挑刺的目的。迫使房東降價(jià)除了能快速售出房源以賺取傭金和差價(jià)外，更能讓市場(chǎng)交投活躍，即中介可以多做幾單生意。最后，專業(yè)人士建議購(gòu)房者在和中介接觸過(guò)程中要注意五件事情：(1)驗(yàn)明正身，看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記，以及是否有合法中介資格；
(2)索要發(fā)票，一定程度上可檢驗(yàn)中介公司是否正規(guī)，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)還可作為證據(jù)；
(3)謹(jǐn)防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對(duì)方針對(duì)條款作出明確解釋時(shí)，要做好錄音；
(4)不要相信口頭承諾；
(5)保留一切證據(jù)，合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等，便于遇到糾紛后向有關(guān)部門投訴，甚至起訴至法院。