近日，寧夏出臺(tái)《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》，根據(jù)《細(xì)則》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。文件在免征方面表述略微晦澀，容易引起誤讀。寧夏此次政策中提到了“除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”的內(nèi)容。而《條例》第五條的規(guī)定實(shí)際上最核心內(nèi)容就是個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

近日，寧夏出臺(tái)《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)，明確寧夏房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū))范圍內(nèi)征收，新細(xì)則自2018年1月1日起執(zhí)行。

根據(jù)《細(xì)則》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。此外，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

對(duì)寧夏出臺(tái)上述房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉發(fā)表了自己的幾點(diǎn)意見。首先，房產(chǎn)稅與目前市場(chǎng)預(yù)期將來(lái)成為長(zhǎng)效調(diào)控政策內(nèi)容的房地產(chǎn)稅并非一個(gè)事物，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。

其次：寧夏公布的政策也并非新政策，在政策最后一條內(nèi)容非常明確，“本細(xì)則自2018年1月1日起執(zhí)行?！秾幭幕刈遄灾螀^(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》(寧政發(fā)〔1987〕3號(hào))同時(shí)廢止。而《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》(寧政發(fā)〔1987〕3號(hào))與新條例并無(wú)明顯區(qū)別。”

第三：寧夏的新條例只是老條例的替換，與目前全國(guó)上海與重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅并無(wú)關(guān)系。

第四：房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。張大偉解釋稱，在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著“房產(chǎn)稅”其實(shí)是“房地產(chǎn)稅”的一個(gè)組成部分。

第五：市場(chǎng)對(duì)調(diào)控加碼有預(yù)期是出現(xiàn)對(duì)老政策新炒作的主要原因。房地產(chǎn)稅落地的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)過去執(zhí)行的稅費(fèi)了解不多。都是一個(gè)全國(guó)都在執(zhí)行的政策被關(guān)注的原因。

但張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)稅從執(zhí)行周期看，起碼5年內(nèi)影響都不會(huì)大。主要原因有幾方面，一是從之前已經(jīng)有的試點(diǎn)看，房地產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大。重慶已經(jīng)逐漸開始擴(kuò)大到存量。

其次，增量開始，也并非指只核查增量，而是對(duì)新購(gòu)房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購(gòu)房屋，之前存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，但如果新購(gòu)房將疊加之前存量一起計(jì)算房產(chǎn)稅。

再者，房產(chǎn)稅未來(lái)是用來(lái)取代地方土地出讓金減少后的地方稅源。初期肯定從新購(gòu)的超面積收起但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)涉及存量多套房。不然的話，僅考量新購(gòu)面積征收的房產(chǎn)稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

與中原地產(chǎn)首席分析師張大偉觀點(diǎn)相當(dāng)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，寧夏此次出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，屬于常規(guī)性內(nèi)容，和上海重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是有本質(zhì)區(qū)別的。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，上海和重慶的房產(chǎn)稅實(shí)際上是包括兩種，第一是國(guó)家規(guī)定的包括商業(yè)辦公等房源的房產(chǎn)稅征收，屬于常規(guī)性工作。第二是上海和重慶先行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策，主要針對(duì)住宅項(xiàng)目。

寧夏此次政策中提到了“除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”的內(nèi)容。而《條例》第五條的規(guī)定實(shí)際上最核心內(nèi)容就是個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。所以從整個(gè)角度看，這次政策屬于常規(guī)的而非加碼的政策，住房持有者不必?fù)?dān)心征收房產(chǎn)稅。

“當(dāng)然這個(gè)文件在免征方面表述略微晦澀，容易引起誤讀。相關(guān)房企和售樓部門也應(yīng)該加大對(duì)房產(chǎn)稅政策的宣傳，防范各類借此類常規(guī)政策調(diào)整而做出的錯(cuò)誤宣傳做法?！?/span>

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，各地目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，實(shí)際上是針對(duì)商業(yè)辦公的房產(chǎn)稅政策，本身并不涉及住宅市場(chǎng)。而對(duì)于住宅市場(chǎng)的房產(chǎn)稅征收，上海和重慶試點(diǎn)后也沒有擴(kuò)圍的動(dòng)向，更多的還是圍繞各類行政性管控政策如限購(gòu)限貸限售等展開。住宅市場(chǎng)的個(gè)人房源征收還是會(huì)比較謹(jǐn)慎，這一點(diǎn)購(gòu)房者本身不用擔(dān)心。當(dāng)然“房住不炒”也要求購(gòu)房者端正購(gòu)房心態(tài)，無(wú)關(guān)稅收問題，自己應(yīng)該對(duì)住房持有的目的有清晰的理解。

實(shí)際上，因房產(chǎn)稅存在較大爭(zhēng)議，中央已確定停止房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，轉(zhuǎn)為推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作。

盡管只有一字之差，但房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是兩碼事。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾表示，有關(guān)房地產(chǎn)的稅收都算房地產(chǎn)稅，包括開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)，前兩個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)包括房企營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅等，而房產(chǎn)稅僅僅指向保有環(huán)節(jié)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)和流通環(huán)節(jié)均征稅，且稅負(fù)過高，但保有環(huán)節(jié)則缺失?！耙七M(jìn)房地產(chǎn)稅立法，須理順整個(gè)稅收環(huán)節(jié)，該調(diào)整的調(diào)整，該取消的取消，做到不重復(fù)征稅?！?/span>