一度被業(yè)界追捧的“文旅地產(chǎn)”概念，有可能因一紙文件而面臨終結(jié)。

4月初，發(fā)改委等5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控主題公園的房地產(chǎn)傾向。并從規(guī)劃布局、土地出讓、業(yè)態(tài)管理等方面予以限制。盡管細(xì)則尚未予以明確，但足以對(duì)現(xiàn)有的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式帶來沖擊。

“文旅地產(chǎn)”是一個(gè)行業(yè)概念，意指將文旅項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，并從項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)中獲取收益。文旅因素的存在，通常會(huì)淡化“房地產(chǎn)”色彩，容易使企業(yè)在拿地和融資時(shí)取得便利。在具體運(yùn)營(yíng)中，捆綁拿地、銷售先行、滾動(dòng)開發(fā)是主要模式，從而解決投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)的難題。

主題公園與文旅項(xiàng)目，雖然字面表述不同，但從業(yè)者均認(rèn)為，兩者的涵義有著極大重合度，且文件對(duì)于“嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向”的表述，已是明確無誤地直指“文旅地產(chǎn)”。

近年來，萬達(dá)、恒大、華僑城、雅居樂、佳兆業(yè)、中弘、藍(lán)光等房企，都在文旅項(xiàng)目上有深度嘗試，另有不少企業(yè)顯示出對(duì)“詩和遠(yuǎn)方”的興趣。但按照新規(guī)，原有的商業(yè)模式恐怕難以為繼。意圖投資“美好生活”的房企，在文旅領(lǐng)域的前景如何，似乎到了重估之時(shí)。

房企的“小算盤”

“文旅項(xiàng)目拿地基本不走公開拍賣，招標(biāo)也通常只是走個(gè)形式，更多情況是協(xié)議出讓。”國內(nèi)某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，大部分文旅項(xiàng)目體量大、業(yè)態(tài)多元，對(duì)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的要求較高，真正符合條件，又有意向的企業(yè)并不多。

同時(shí)，文旅項(xiàng)目又往往具有“城市符號(hào)”、“文化標(biāo)簽”等特征，通常是地方政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，對(duì)品質(zhì)和美譽(yù)度有一定要求。

因此，面對(duì)為數(shù)不多（通常只有一個(gè)）的競(jìng)爭(zhēng)者，地方政府會(huì)給予相應(yīng)的拿地和稅收優(yōu)惠。體現(xiàn)在拿地上，表現(xiàn)為整體出讓，成本低廉?！拔穆庙?xiàng)目用地不會(huì)分割出讓，通常都是整體出讓，體量大，經(jīng)常會(huì)達(dá)上千畝，所有的業(yè)態(tài)都包含在里面?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

在成本上，“有些議價(jià)能力強(qiáng)的大企業(yè)，每平米拿地成本只有幾百塊錢?！痹撊耸勘硎荆词拱殉钟胁糠值某杀巨D(zhuǎn)嫁到銷售部分，平均成本仍然大大低于市場(chǎng)水平。

萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾多次公開表示，萬達(dá)獲取文旅項(xiàng)目的土地成本要低于同行，且萬達(dá)“擁有主動(dòng)權(quán)”。2017年7月，萬達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目授予融創(chuàng)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)獲取的土地成本不到1600元/平方米?？紤]到這些項(xiàng)目大多位于熱點(diǎn)二線城市，這一成本顯得極低。

在運(yùn)營(yíng)模式上，由于投資規(guī)模大、回報(bào)周期長(zhǎng)，企業(yè)多采用滾動(dòng)開發(fā)的方式。其中，住宅、商鋪等可售型房地產(chǎn)產(chǎn)品通常率先推出，從而快速獲得現(xiàn)金回款，支持下一階段的項(xiàng)目開發(fā)。

這也是房企運(yùn)營(yíng)綜合體項(xiàng)目的常規(guī)模式，有助于減輕項(xiàng)目的投資壓力。但整個(gè)項(xiàng)目能否做到資金平衡，則取決于后期開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。

以萬達(dá)首個(gè)文旅項(xiàng)目“南昌萬達(dá)城”為例，根據(jù)萬達(dá)官網(wǎng)信息，項(xiàng)目的開工時(shí)間為2013年6月18日。僅僅3個(gè)月后的9月7日，項(xiàng)目首期商鋪就已開盤，并實(shí)現(xiàn)售罄。而南昌萬達(dá)城正式開業(yè)的時(shí)間，則在三年后的2016年5月。

?萬達(dá)被認(rèn)為是文旅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)最為成熟的企業(yè)之一，其開發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)流程基本能代表整體行業(yè)現(xiàn)狀。但由于房企運(yùn)營(yíng)文旅項(xiàng)目的能力參差不齊，部分項(xiàng)目在獲得前期銷售回款后，也會(huì)因后期建設(shè)和運(yùn)營(yíng)不力，導(dǎo)致資金鏈難以為繼，項(xiàng)目出現(xiàn)“爛尾”。據(jù)道記者了解，在海南、云南、浙江等多地，文旅項(xiàng)目曾出現(xiàn)過前期業(yè)主維權(quán)的現(xiàn)象。

文旅地產(chǎn)項(xiàng)目包含多種業(yè)態(tài)，其中，文化、娛樂、旅游、酒店等業(yè)態(tài)主要有賴于后期運(yùn)營(yíng)；住宅、商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)則能夠以銷售的方式來處理。由于后者是房地產(chǎn)企業(yè)最擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品，也是項(xiàng)目資金鏈的重要部分，因此部分企業(yè)會(huì)通過修改規(guī)劃等方式，增加可售型物業(yè)的比重。

但這一做法同樣是“雙刃劍”。分析人士指出，若體驗(yàn)式業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)不力，可售部分的價(jià)值也會(huì)降低，會(huì)反過來影響去化。

新規(guī)掐中“七寸”

除萬達(dá)外，華僑城也被認(rèn)為是文旅地產(chǎn)的重要代表企業(yè)。雖有“圈地造城”的嫌疑，但由于擁有核心文旅產(chǎn)品“歡樂谷”，華僑城仍然被看做產(chǎn)品最為完善、運(yùn)營(yíng)最成熟的房地產(chǎn)企業(yè)。

文旅項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求高，容錯(cuò)率低，但房企仍在前赴后繼地布局。在入股樂視、收購萬達(dá)項(xiàng)目之后，融創(chuàng)提出“房地產(chǎn)下半場(chǎng)要投資美好生活”的說法。其中，文旅項(xiàng)目所屬的“大文娛”，正是“美好生活”的重要部分。

中型房企中，佳兆業(yè)挖來迪士尼高管，展示出在文旅領(lǐng)域的發(fā)力野心。藍(lán)光于2017年下半年推出首個(gè)文旅品牌，并提出文旅項(xiàng)目面向新一線及二三線城市。在存量領(lǐng)域，鏈家也加碼旅居業(yè)務(wù)，目前的市場(chǎng)重心位于海南和云南。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，房企紛紛加碼文旅業(yè)務(wù)，既是看中消費(fèi)升級(jí)的巨大前景，也有多元化戰(zhàn)略的考量。當(dāng)然，也不排除借機(jī)補(bǔ)充房地產(chǎn)庫存的目的。

但根據(jù)新規(guī)要求，傳統(tǒng)的文旅地產(chǎn)開發(fā)模式將受到極大限制。

這份意為規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的文件指出，在主題公園周邊地區(qū)，合理規(guī)劃酒店、餐飲、購物、娛樂、交通等服務(wù)設(shè)施建設(shè)，控制與主題公園無關(guān)的住宅、寫字樓等項(xiàng)目。在主題公園園區(qū)內(nèi)，要合理配套商業(yè)設(shè)施用地面積，不得擅自改變園區(qū)土地用途，嚴(yán)禁進(jìn)行住宅、酒店、寫字樓、大型購物中心等房地產(chǎn)開發(fā)。

文件還提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向。其中包括：嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，從嚴(yán)限制主題公園周邊住宅用地比例和建設(shè)規(guī)模，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地。主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設(shè)置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。對(duì)擬新增立項(xiàng)的主題公園項(xiàng)目要科學(xué)論證評(píng)估，嚴(yán)格把關(guān)審查，防范“假公園真地產(chǎn)”項(xiàng)目。

此外，文件中關(guān)于“禁止違規(guī)填海建設(shè)主題公園”的說法，也被認(rèn)為指向已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的部分文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。

前述房企人士指出，該文件對(duì)主題公園的供地方式、業(yè)態(tài)配比、規(guī)劃布局等方面的嚴(yán)格規(guī)定，掐中了傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)開發(fā)模式的“七寸”。但具體效果如何，仍將視執(zhí)行情況而定。

上述人士表示，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目和主題公園項(xiàng)目被要求分開供地，但正如土地一二級(jí)開發(fā)通常“聯(lián)動(dòng)”一樣，該做法仍然難以保證絕對(duì)的公平。若房企同時(shí)獲取園區(qū)土地和周邊的房地產(chǎn)用地，“賣房先行”的模式便很容易重燃。因此，文件在具體執(zhí)行中，仍然需要細(xì)則加以補(bǔ)充。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，文件將使房地產(chǎn)業(yè)“文旅熱”的現(xiàn)象出現(xiàn)降溫，對(duì)于規(guī)范這一領(lǐng)域有著重要意義。但他同時(shí)表示，這并不意味著房企進(jìn)軍文旅的道路被完全堵死。以“輕資產(chǎn)”模式進(jìn)軍文旅行業(yè)，成為未來唯一可行的方式。在這一過程中，運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)可以借機(jī)做大。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道