還有幾天就要公布去年全國房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)了。沒有任何懸念，2017年商品房銷售要創(chuàng)下新的紀(jì)錄。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年1-11月份，全國商品房銷售面積146568萬平方米，商品房銷售額115481億元。據(jù)往年12月數(shù)據(jù)推算，2017年全年全國商品房銷售面積將達16億平方米，商品房銷售額將達13萬億元。均為歷史新高。

雖然上市房企尚未全部公布全年銷售數(shù)據(jù)，但從機構(gòu)榜單看，2017年仍然是房地產(chǎn)“大年”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，三家龍頭房企銷售額超過5000億元，3家企業(yè)超過3000億，千億房企數(shù)量達17家。TOP10房企集中度達24.1%，TOP 30房企集中度近40%。TOP 100房企集中度達55.5%，增幅達10.7個百分點。也是歷史新高。

不必贅述，2017年房地產(chǎn)調(diào)控的力度和廣度也超越以往，限購限貸限售限價在一二線城市普遍實行，甚至少數(shù)三線城市也已加入。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，截至2017年12月底，全國有90個地級以上城市和35個縣市出臺了調(diào)控政策。

各城市設(shè)置了諸多價格上限的土地市場，依然保持相當(dāng)高的熱度。全國主要城市土地成交總額再創(chuàng)紀(jì)錄。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，300城市2017年土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，北京土地市場2017年總體成交額達2795.6億元，為歷史新高。

那么，問題來了，為何在空前嚴厲的調(diào)控背景下，無論是全國商品房銷售面積、銷售額，還是TOP 100房企銷售總額，以及主要城市土地成交額，均創(chuàng)下新的歷史紀(jì)錄？

其實，城市之間，成交差異明顯。一線城市商品房成交面積大幅下降，少則同比減少30%，多則腰斬。主要是因為這幾個城市調(diào)控最為嚴厲。過去占據(jù)較大比例的商辦項目，去年3月新的調(diào)控政策出臺后，幾近零成交。

由于不少熱點城市都承諾2017年房價不超過2016年10月水平，高價項目預(yù)售證的管控就成為必備手段，客觀上減少了供應(yīng)。據(jù)說，個別城市符合上市條件而未能如期取得預(yù)售證的可售房源貨值達6000億元。這必然會直接影響成交量。

我個人認為，2017年新增成交量主要來自二線非熱點城市和三四線城市。這些城市，有些也出臺了調(diào)控措施，但與一二線熱點城市相比，沒那么嚴厲。從城市數(shù)量看，全國600多個城市，根據(jù)前述機構(gòu)統(tǒng)計，實行調(diào)控的城市110個左右，也就是說，大多數(shù)城市并沒有調(diào)控。

這么說，并不是呼吁這些城市也調(diào)控，根據(jù)因城施策的原則，具體調(diào)控的主動權(quán)掌握在當(dāng)?shù)爻鞘惺掷?。順便說一句，為了增加調(diào)控的精準(zhǔn)度，已實施調(diào)控的城市還可以進行微調(diào)。比如前幾天蘭州市取消偏遠城區(qū)的限購，但增加了限售的手段，即是此做法。輿論據(jù)此斷定蘭州放松調(diào)控的說法，完全是誤解。我相信2018年各地還遠未到放松調(diào)控的時候。

咱們國家幅員廣闊，就住房消費而言，有著巨大的市場縱深，一二線熱點城市下滑的成交量，這個空間被二線非熱點城市和三四城市增長的成交量補位還綽綽有余。簡單加減運算，其中的余額就是歷史新高的增加部分。

一般市場規(guī)律，其他因子基本穩(wěn)定的情況下，量的增長，會導(dǎo)致價的上漲。何況，還有新的因素推動上述非熱點城市的價格上行。

如你所知，三四線城市在2017年仍以去庫存為政策主基調(diào)。有些庫存較大的城市，沿用了2016年以來的鼓勵基本住房消費政策，比如補貼。我們老家的小城市買房就有補貼。前不久一位老鄉(xiāng)還興致勃勃地告訴我，2016年初買的房子現(xiàn)在的漲幅已逾30%。

這位老鄉(xiāng)常住上海。也就是說，相對于我們老家，屬于外來需求。而強勁的外來需求，不僅是拉動三四線城市商品房成交增長的重要力量，也是推動這些城市住房價格上行的重要力量。凡是對三四線城市房地產(chǎn)市場略有了解的朋友都知道，當(dāng)?shù)匦枨笫怯邢薜模炔蛔阋远虝r間內(nèi)去化庫存，也不足以帶動價格大漲。

如果說本地需求以剛性需求和改善性需求為主，那么，外來需求則是以投資需求為主。而外來需求主要是從限購嚴格的一二線熱點城市溢出而來的。雖然外來需求有助于三四線城市去庫存，但客觀上也將其價格抬升到一個更高的檔位。

我個人認為，經(jīng)過2016年下半年以及2017年的消化，三四線城市的去庫存目標(biāo)已接近完成。下一階段，是否要實施調(diào)控，固然應(yīng)由當(dāng)?shù)卣疀Q定，但為了防止外來需求過度涌入，從而穩(wěn)定住來之不易的去庫存成果，也是值得各地時刻注意的。

至于市場層面，雖然頗有一些房企過去兩年在三四線城市收獲頗豐，但我鄭重提醒，那些準(zhǔn)備在經(jīng)濟活力不夠強勁的城市加大開發(fā)投資的企業(yè)務(wù)必要慎重，畢竟這些城市的市場容量遠遠小于一二線城市。倘若造成新的較大庫存，對當(dāng)?shù)厥袌龅膫τ忠脦啄瓴拍苄迯?fù)。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道