中央政治局會議談及明年房地產(chǎn)時，用了歷年來最簡短的話，總共只有15個字：“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。但就這15個字的描述，引發(fā)了媒體和專家對明年房地產(chǎn)政策的各種解讀。

必須指出，在中國房地產(chǎn)政策和制度的解讀上，歷年來各種誤讀實(shí)在太多，對大家判斷未來房地產(chǎn)市場的走勢也造成了很大的困擾。當(dāng)然，有些誤讀可能就是“故意”的，為自己的立場或者觀點(diǎn)找支撐。如何客觀地結(jié)合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)下一步的政策做更結(jié)合政策自身原意的解讀，從來都是有價值和意義的。一般情況下，中央政治局會議是中央經(jīng)濟(jì)工作會議的“定調(diào)會”，在重大事項上，定下調(diào)子之后，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再進(jìn)行細(xì)化和落實(shí)。因此，明年房地產(chǎn)政策更為詳細(xì)的描述將在很快召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報中看到，調(diào)子不會超出政治局會議的論調(diào)。

可以把這兩年中央經(jīng)濟(jì)工作會議之前中央政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)的政策做個對比，就會發(fā)現(xiàn)政策路徑的顯著變化。去年中央政治局會議對于房地產(chǎn)政策的描述是這樣的：“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”，今年已經(jīng)成為“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。暫時不論住房制度建設(shè)，這是一個非常大的話題。單就“長效機(jī)制而言”，去年是“加快研究”，今年是“加快建設(shè)”，這也意味著，長效機(jī)制進(jìn)入到了施工期。這是一個很大的變化。

至于長效機(jī)制究竟是什么，如何建設(shè)，我將在下一篇文章中重點(diǎn)闡述。在這里，特別要抨擊一下，某些人一看到長效機(jī)制，就將之等同于房產(chǎn)稅。我在這里再次澄清一些人的誤導(dǎo)：長效機(jī)制很復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)的問題，房產(chǎn)稅只是其中的一個內(nèi)容而已，而且我可以肯定地說，房地產(chǎn)稅不要說明年，后年出臺的概率也是零。不明白為一些人為什么在這個問題上老是誤導(dǎo)大家。

相對于長效機(jī)制，中央政治局關(guān)于房地產(chǎn)更值得關(guān)注的應(yīng)該是“住房制度改革”，這是對房地產(chǎn)的定位和未來，以及長效機(jī)制建設(shè)都至關(guān)重要的話題。眾所周知，中國的第一次房改始于1998年，核心是停止福利分房，推動住房市場化改革。從1998年到明年恰好是中國第一次房改20年，從一個房地產(chǎn)的大周期而言，差不多也是20年的時間?？梢钥隙ǖ卣f，不管房價如何暴漲，不管房地產(chǎn)市場化過程中出現(xiàn)了多少問題，第一次房改的20年解決了中國人住房短缺問題這是一個不爭的事實(shí)。就此而言，第一次房改的市場化方向無疑是正確的。

中國用20年的時間，改變了中國城市居民住房嚴(yán)重短缺的狀況，這應(yīng)該也算一個不大不小的奇跡。當(dāng)然，在過去的二十年，由于房地產(chǎn)的定位不清，由于土地制度改革的滯后，由于地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)巨大的厲害關(guān)系，第一次房改也留下了很多的問題急待解決。特別是市場和政府的定位問題，房地產(chǎn)基本制度建設(shè)問題，房地產(chǎn)政策的定位問題，以及一系列配套體系?？梢哉f第一次房改基本結(jié)束了住房短缺的歷史，但房地產(chǎn)制度建設(shè)的“短缺”令人震驚。大家看看過去20年中國房地產(chǎn)制度變遷的歷史，基本就沒有任何制度建設(shè)可言，幾乎都是短期政策。要么為調(diào)控高房價疲于奔命，要么為刺激房地產(chǎn)絞盡腦汁，鮮有時間構(gòu)建自己的制度體系，這是過去20年中國房地產(chǎn)市場最大的失敗。

在中國住房告別短缺，房地產(chǎn)的主要矛盾發(fā)生重大變化的情況下，靠過去的調(diào)控政策已經(jīng)無法解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾。解決房地產(chǎn)的問題需要改革的思路而不是調(diào)控的思路。房地產(chǎn)一系列矛盾的背后都是房地產(chǎn)制度體系的缺失。在這種情況下，啟動“二次房改”，對過去20年中國房地產(chǎn)市場的各種問題進(jìn)行反思，并在制度層面給予回應(yīng)，構(gòu)建真正的長效機(jī)制已經(jīng)成了當(dāng)務(wù)之急。

為什么房子問題是個改革問題？

因?yàn)檫^去多年，每次調(diào)控之所以失敗，根源在于房地產(chǎn)市場一系列重大問題需要從根子上，靈魂上重新進(jìn)行界定和梳理。比如，房地產(chǎn)業(yè)的定位問題，房子的功能問題。十九大重新界定了房子的功能，框定了未來房地產(chǎn)市場的制度框架。將房地產(chǎn)政策從原來的“經(jīng)濟(jì)政策”回歸到民生和社會政策，并且圍繞房子的居住屬性構(gòu)建新的制度體系。這需要對房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)進(jìn)行重大的改革，包括土地制度、信貸制度、稅收制度、信息制度、住房保障等，以及如何界定市場和政府的關(guān)系，都要重新進(jìn)行梳理。這是一個極其龐大的工程，中國要真正構(gòu)建起符合國情的房地產(chǎn)制度體系，至少需要十年的時間。

“二次房改”的啟動，宣告房地產(chǎn)上半場的正式終結(jié)，下半場即將開啟，但游戲規(guī)則已經(jīng)不同，這將在一定程度上決定中國未來房地產(chǎn)的命運(yùn)。