2018年后關(guān)注焦點(diǎn)：房改，供給側(cè)改革將怎樣調(diào)整房地產(chǎn)稅

下一步2018年大家不約而同的都想到房改，也就是說(shuō)20年以后重啟房改。20年前在1997年的時(shí)候，開始的第一次房改，20年以后，2018年重啟房改，房改就是制度性的變化。這樣一個(gè)改革的前提之下有兩大功能要變化，房地產(chǎn)一定是有兩大功能，不管你怎么說(shuō)，他具有使用功能，具有投資功能，這是它的資產(chǎn)屬性所決定的。它的使用功能更加強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，也就是屬性一，第一個(gè)屬性也就是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持社會(huì)民生。它的第一屬性從2018年以后被更加強(qiáng)調(diào)，第二屬性就是房地產(chǎn)的投資功能，就是房子是可以炒的，要不是房子可以炒，房地產(chǎn)怎么這么高呢？

現(xiàn)在講到供給側(cè)改革，大家都討論根本長(zhǎng)效機(jī)制無(wú)非是供給側(cè)改革，我們要習(xí)慣原來(lái)是支柱產(chǎn)業(yè)是重點(diǎn)，后來(lái)在房?jī)r(jià)飛漲的十幾年都把房地產(chǎn)作為熱點(diǎn)，現(xiàn)在就成了一個(gè)體制改革很大的痛點(diǎn)，我們要習(xí)慣位置的轉(zhuǎn)換。從國(guó)家金融安全這個(gè)角度來(lái)看房地產(chǎn)，現(xiàn)在是非常清楚的，也就是說(shuō)怎么樣能夠防止系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)泡沫，是我們國(guó)家現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)上非常重要的一個(gè)中心。所以習(xí)主席也提出來(lái)，“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和以房地產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)住有所需?！边@種情況之下一系列政策都會(huì)出現(xiàn)，比如說(shuō)租售同權(quán)都會(huì)出來(lái)，這是從國(guó)家金融安全的角度來(lái)考慮。

同時(shí)，從體制改革的角度來(lái)考慮，現(xiàn)在供給側(cè)改革是全世界，首先美國(guó)率先降稅是這個(gè)一大的供給側(cè)改革，這個(gè)會(huì)影響全球的經(jīng)濟(jì)。中國(guó)的供給側(cè)改革體現(xiàn)在幾個(gè)方面，從體制性的改革當(dāng)中，原來(lái)的三駕馬車的作用在轉(zhuǎn)換，從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，從金融制度來(lái)講也在變化，比如說(shuō)增加直接融資，另外還有一個(gè)就是原來(lái)的土地財(cái)政可能慢慢的走到了頭。個(gè)稅改革都在做，尤其美國(guó)減稅的情況之下，我們?cè)趺礃映雠_(tái)我們的房地產(chǎn)稅，會(huì)不會(huì)跟它形成逆向，它減稅難道我們可以加稅嗎？這件事情都是考驗(yàn)我們2018年以后的房地產(chǎn)供給側(cè)的改革，大家也非常關(guān)注。

從實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)找準(zhǔn)房地產(chǎn)的方向

 另外，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，服務(wù)業(yè)的比重要加大。大家都不約而同的轉(zhuǎn)向內(nèi)需、消費(fèi)、服務(wù)業(yè)。供給側(cè)改革和長(zhǎng)效機(jī)制當(dāng)中，房地產(chǎn)由拉動(dòng)投資改為內(nèi)需消費(fèi)，租房以商品房為核心的供應(yīng)體制，甚至于有一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用房也是用市場(chǎng)的方式來(lái)解決，所以到現(xiàn)在變成這一部分嚴(yán)重缺失，把它改為租銷并舉，連續(xù)20年的商品房市場(chǎng)會(huì)發(fā)生質(zhì)變。

土地供給制度招拍掛改為多種渠道，不完全是一種，農(nóng)土入市的政策已經(jīng)落地，土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅即將進(jìn)入立法階段。我們期待房地產(chǎn)稅在2018年以什么樣的方式，什么樣的步驟來(lái)立法，怎么樣和全球的減稅和我們的房地產(chǎn)稅這個(gè)新稅種的出現(xiàn)能夠平衡。房地產(chǎn)的金融寬松高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，這一點(diǎn)大家要有思想準(zhǔn)備，不會(huì)再繼續(xù)在房地產(chǎn)內(nèi)金融繼續(xù)寬松，我們的錢不見得來(lái)的那么容易，我們的錢不見得那么便宜了，高杠桿時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

這里面我反復(fù)的講，為什么現(xiàn)在在金融這個(gè)問題上和房地產(chǎn)這么緊密相關(guān)，也就是說(shuō)我們?cè)谶^(guò)去的10年當(dāng)中，2007到2017年10年間M2增加了14倍，也就是增加了120萬(wàn)億。這120萬(wàn)億我們房地產(chǎn)每年投資是10萬(wàn)億，這10年當(dāng)中增加的M2大部分，如果中國(guó)金融有風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)性泡沫，資產(chǎn)一個(gè)是股市一個(gè)就是樓市，這兩個(gè)資產(chǎn)泡沫當(dāng)中哪一個(gè)更大，哪一個(gè)更引起重視，就不用我說(shuō)了。對(duì)于大部分的資金在過(guò)去的10年里創(chuàng)造了每年10萬(wàn)億，10年就是100萬(wàn)億投資下去，就形成了貨幣的增長(zhǎng)M1和房?jī)r(jià)形成了這么樣一個(gè)正相關(guān)的關(guān)系。多發(fā)票子房?jī)r(jià)就漲，某個(gè)角度來(lái)說(shuō)高房?jī)r(jià)是一種金融現(xiàn)象可以說(shuō)的過(guò)去。

所以我們經(jīng)濟(jì)動(dòng)力從投資轉(zhuǎn)向內(nèi)需消費(fèi)，低收入轉(zhuǎn)向中等收入，我們要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)，從低消費(fèi)轉(zhuǎn)向小康型，從低檔次轉(zhuǎn)向中檔次，從低水平轉(zhuǎn)向中水平，從低差異轉(zhuǎn)向個(gè)性化，從低選擇轉(zhuǎn)向多選擇，我們從這里面找到我們的方向。

利用新經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，發(fā)揮資源整合平臺(tái)優(yōu)勢(shì)

下面講新時(shí)代、新經(jīng)濟(jì)，下一步新經(jīng)濟(jì)到底有什么特點(diǎn)？我覺得有兩個(gè)特點(diǎn)大家都看到的：一個(gè)就是平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，一個(gè)就是共享經(jīng)濟(jì)。

平臺(tái)經(jīng)濟(jì)就是提供一個(gè)跨域整合的平臺(tái)，現(xiàn)在三大平臺(tái)大家都看清楚了，你想自己打造一個(gè)平臺(tái)也可以，那就看你能夠凝聚多少，政府的平臺(tái)肯定是非常強(qiáng)大的，比如說(shuō)一帶一路，整個(gè)PPP、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)這都是政府平臺(tái)，在政府平臺(tái)上我們充分形成。第二個(gè)就是互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)新平臺(tái)，是新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不可小看的。第三個(gè)是就是行業(yè)協(xié)會(huì)，我們這個(gè)會(huì)上會(huì)談到標(biāo)準(zhǔn)，我們成立了標(biāo)委會(huì)，標(biāo)準(zhǔn)原來(lái)政府在掌控，所以有一句話得標(biāo)準(zhǔn)者得天下，現(xiàn)在政府除了強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以外，行業(yè)性標(biāo)準(zhǔn)放到了協(xié)會(huì)，我們就有機(jī)會(huì)來(lái)整合，行業(yè)協(xié)會(huì)可以深入到各行各業(yè)里面的跨界平臺(tái)，這是關(guān)于平臺(tái)經(jīng)濟(jì)大家要盡量利用。

第二個(gè)就是共享經(jīng)濟(jì)，共享經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)端也密切的結(jié)合，也就是消費(fèi)端尤其是草根端的崛起，這里面中國(guó)的經(jīng)濟(jì)為什么有信心，實(shí)際上是14億人口這樣的一個(gè)C端，這樣一個(gè)非常大的消費(fèi)端，讓我們具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，所以現(xiàn)在我們看到最快成長(zhǎng)的一些大的上市公司，比如說(shuō)”二馬”在美國(guó)拿到了3000億美元的巨無(wú)霸的上市都在C端崛起，草根端C端崛起的，所以現(xiàn)在我們的思路不要光想著2B，怎么樣想著2C，不要想著B端做起來(lái)了去找消費(fèi)B2B，實(shí)際上現(xiàn)在反向的C2B更具有強(qiáng)大的生命力。

我們應(yīng)該向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場(chǎng)發(fā)力，遵循新時(shí)代國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的主戰(zhàn)場(chǎng)發(fā)力，發(fā)揮資源整合平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，以骨干企業(yè)為核心，聯(lián)合相關(guān)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)力推百億級(jí)的產(chǎn)業(yè)基金，在這里面沒有更多的時(shí)間講基金的事。

商會(huì)聯(lián)合骨干核心的上市公司、國(guó)企、房企為核心，聯(lián)合相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)一起來(lái)推，比如說(shuō)我們現(xiàn)在在策劃的都有百億級(jí)的基金。比如說(shuō)有房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)基金，房地產(chǎn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)基金業(yè)正在形成基金，科技園基金已經(jīng)簽約，還有大健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，民間還有關(guān)于大健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。這樣一些百億型的基金都是在政府的推動(dòng)之下一起來(lái)推。

預(yù)測(cè)房企并購(gòu)和供給側(cè)改革有很大的相關(guān)性，大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景喜人

有一種預(yù)測(cè)，3年內(nèi)，2020年房地產(chǎn)前10強(qiáng)將占市場(chǎng)份額的50%，空前的集中，飛快的并購(gòu)，現(xiàn)在2016年百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)占到了所有全國(guó)房企銷售額的50%以上，這是去年，2017年上半年已經(jīng)達(dá)到了57%，2016年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)一共有將近200家的并購(gòu)，涉及的僅僅達(dá)到了4000億，這樣一個(gè)并購(gòu)和我們剛才講的供給側(cè)改革是有很大的相關(guān)性。不一定拿地非要從農(nóng)地變成國(guó)有建設(shè)用地，然后招拍掛來(lái)舉牌拿地，現(xiàn)在并購(gòu)過(guò)程當(dāng)中形成了飛快產(chǎn)業(yè)集中度，同時(shí)整合了我們的企業(yè)，整合我們的土地儲(chǔ)備。

第二個(gè)關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融狀況，我們?cè)趩?dòng)大健康養(yǎng)老，大健康養(yǎng)老被認(rèn)為在2020年到2030年會(huì)超過(guò)目前房地產(chǎn)業(yè)中國(guó)最大的產(chǎn)業(yè)，將會(huì)帶動(dòng)30萬(wàn)億的資產(chǎn)量，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在房地產(chǎn)每年投資是十幾萬(wàn)億，它會(huì)超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)，在未來(lái)的10年當(dāng)中飛快的發(fā)展，現(xiàn)在怎么關(guān)注大健康養(yǎng)老都不過(guò)分，今年十九大當(dāng)中習(xí)主席專門講到了大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。它的供給側(cè)改革比房地產(chǎn)的供給側(cè)改革更在底端。第一，2B端不通，我們這邊有房地產(chǎn)金融，我們起碼有首付、有按揭，但是那邊就沒有，沒有一個(gè)成型的大健康和養(yǎng)老行業(yè)的金融杠桿。2018年我們要向兩會(huì)提案我主張放在這兒，如果這個(gè)能出來(lái)相當(dāng)于當(dāng)年按揭出臺(tái)一樣，如果沒有當(dāng)年的房地產(chǎn)按揭，實(shí)際上沒有后來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在大健康養(yǎng)老就缺少這樣一個(gè)臨門一腳的突破。

重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端的資源整合推動(dòng)著新型產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

2C端老者的個(gè)人養(yǎng)老資金支持系統(tǒng)基本缺失。2B和2C端的缺失造成了我們國(guó)家整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的金融狀況不容樂觀，做起來(lái)B端舉步維艱，C端作為老人養(yǎng)老的時(shí)候也是顧慮重重，只能從儲(chǔ)蓄、退休工資里面養(yǎng)老，而不能從一輩子繳的錢里面進(jìn)行養(yǎng)老，這是不合理的，全世界在這里面都有個(gè)人帳戶。

我最近5年一直在全力做養(yǎng)老這件事，我們中國(guó)養(yǎng)老基金將要啟程，這里面包括重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端，重資產(chǎn)端實(shí)際上是機(jī)構(gòu)端2B這一端，我們會(huì)放在重資產(chǎn)端含房地產(chǎn)這一類的機(jī)構(gòu)，也包括產(chǎn)業(yè)鏈上面的一些重資產(chǎn)的投資，也投上下游的企業(yè)，關(guān)于這個(gè)明天上午在這個(gè)論壇當(dāng)中會(huì)詳細(xì)的講重資產(chǎn)端和輕資產(chǎn)端兩邊是怎么整合的，也就是說(shuō)在輕資產(chǎn)端里面引入消費(fèi)金融，注重消費(fèi)金融和互聯(lián)網(wǎng)+、保險(xiǎn)這兩端怎么整合。

 向新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中帶動(dòng)了鋼鐵、煤炭、建材的發(fā)展，這么多年都和房地產(chǎn)的起伏相關(guān)?，F(xiàn)在我們可不可以向這一些的發(fā)展，也和房地產(chǎn)端相關(guān)呢？我覺得是一樣的，我們能夠緊密的綁住鋼鐵、煤炭、建材這么多年，我們現(xiàn)在試一下比如說(shuō)大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，綠色發(fā)展、互聯(lián)網(wǎng)+、高科技AI和金融服務(wù)業(yè)仍然和我們下一步的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型會(huì)緊密的綁定，所以我覺得我們是大有可為的。

比如說(shuō)最近我們這一次重資產(chǎn)輕資產(chǎn)基金當(dāng)中在輕資產(chǎn)方面，我們投了幾個(gè)，我花幾分鐘舉個(gè)例子，比如說(shuō)投了社區(qū)服務(wù)，因?yàn)槊總€(gè)開發(fā)商基本上都有小區(qū)，都想把社區(qū)服務(wù)搞起來(lái)，但是我覺得都搞的挺艱難的。實(shí)際上，我們目前中國(guó)在社區(qū)服務(wù)當(dāng)中我認(rèn)為有互聯(lián)網(wǎng)性質(zhì)、有金融性質(zhì)的，就是管家?guī)停闪⒂?004年，現(xiàn)在已經(jīng)有將近40萬(wàn)億的地勤人員在各個(gè)小區(qū)進(jìn)入，就是管家?guī)突旧鲜欠?wù)的客戶有200萬(wàn)戶，已經(jīng)是實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)，像這樣將要上市的公司給了我們很大的啟發(fā)，他就是在C端用互聯(lián)網(wǎng)的方式滲入到千家萬(wàn)戶，實(shí)際和順豐配送和我們熟悉網(wǎng)上購(gòu)物方式一模一樣的，利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，利用C端到千家萬(wàn)戶做社區(qū)服務(wù)，而不是把小小的物業(yè)管理公司凝聚起來(lái)讓它壯大，其實(shí)不是，C端帶動(dòng)了B端，非常典型的C2B的模式。

還有比如說(shuō)機(jī)器人，弗徠威智能機(jī)器人現(xiàn)在進(jìn)入到服務(wù)型的體系開始出現(xiàn)，這個(gè)服務(wù)型的機(jī)器人會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成很大的沖擊，尤其是在服務(wù)端，在養(yǎng)老當(dāng)中服務(wù)端是非常重要的。它可以替代很多人工的服務(wù)，我們現(xiàn)在迎接高科技的時(shí)代到來(lái)，迎接機(jī)器人走入千家萬(wàn)戶，對(duì)這樣一個(gè)服務(wù)型的機(jī)器人我們給予了關(guān)注，實(shí)際上現(xiàn)在很多開發(fā)商當(dāng)中都進(jìn)入到這一塊，比如說(shuō)像萬(wàn)科、招商、新城都開始進(jìn)入到AI這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以它是一個(gè)2C端的產(chǎn)品，但是和非常重的房地產(chǎn)端密切結(jié)合，體現(xiàn)了地產(chǎn)+人工智能+服務(wù)業(yè)完美體現(xiàn)。

 還有智能家裝，智能家裝我覺得做的比較先進(jìn)的，值得我們思考，比如說(shuō)2C，現(xiàn)在我們已經(jīng)能在京東購(gòu)物當(dāng)中買到智能性的一些產(chǎn)品，同時(shí)2B主要的客戶是格力、海爾、美的、TCL這樣一些大的家電商，它的占有率已經(jīng)達(dá)到了95%以上。

金融服務(wù)業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，挖掘金融產(chǎn)品反復(fù)充值性，轉(zhuǎn)化成流動(dòng)資金

下面就是2IC，也就是說(shuō)為智能家裝提供服務(wù)，現(xiàn)在很多招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置業(yè)、訊飛、萬(wàn)科都開始接觸智能家裝，我覺得也是會(huì)引起我們很大的重視。就是說(shuō)我們現(xiàn)在擴(kuò)展到和誰(shuí)一起來(lái)投資，我們現(xiàn)在擴(kuò)展到和百度、阿里巴巴一起來(lái)投這一類的東西，一方面說(shuō)他們?cè)陉P(guān)注智能家裝，同時(shí)我們也和他們同樣作為股東來(lái)投機(jī)器人或者智能家裝的產(chǎn)品。我們千億級(jí)的企業(yè)和他們千億級(jí)的企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的千億級(jí)的企業(yè)已經(jīng)牽手。

比如說(shuō)關(guān)于金融創(chuàng)新，金融是服務(wù)業(yè)，所以服務(wù)業(yè)也要?jiǎng)?chuàng)新，所以金融業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新，比如說(shuō)金融創(chuàng)新有一個(gè)很有意思的案例，也就是說(shuō)，我們?cè)阢y行做按揭和開發(fā)商做預(yù)售當(dāng)中出現(xiàn)了一個(gè)屬于二類帳戶的金融機(jī)構(gòu)吸客，原來(lái)這個(gè)是沒有的，現(xiàn)在出現(xiàn)了。最近我在成都接觸到一個(gè)概念非常新的互聯(lián)網(wǎng)類的企業(yè)，大數(shù)據(jù)類的企業(yè)，他是做商家線下，不是做線上，不像阿里巴巴他們做線上，他是做線下的商家，但是線下商家也不是一個(gè)一個(gè)開發(fā)商那種商戶，他是整個(gè)無(wú)邊界的線下的商家。而且做的很好，很快，給我很大的啟發(fā)，完全是用大數(shù)據(jù)的方法來(lái)做。如果說(shuō)是線下互聯(lián)網(wǎng)的商家和線下實(shí)體店能夠結(jié)合，就不會(huì)出現(xiàn)王健林和馬云PK誰(shuí)會(huì)贏，都會(huì)贏。

應(yīng)該說(shuō)，我們正走在新時(shí)代的前沿，我們正處在新經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

來(lái)源：盛世神州