針對(duì)2018年商品住宅市場，筆者有以下6點(diǎn)看法：

1、政策預(yù)期：2018年三季度前調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動(dòng)，明年四季度至2019年調(diào)控政策才具備實(shí)質(zhì)性松動(dòng)的條件。理由有三：一是，政府換屆沒有完成，政府換屆完成3-6個(gè)月后才有可能松動(dòng)，也就是2018年三季度以后的事情了；樓市在2018年上半年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整期，調(diào)整期過后勢必會(huì)有“救市”政策出臺(tái)；新一屆政府19屆三中全會(huì)預(yù)計(jì)明年10-11月召開，之前不可能松動(dòng)，之后有可能會(huì)出臺(tái)刺激政策，為新一輪經(jīng)濟(jì)增長鋪路。

2、市場趨勢：從趨勢來看，去年10月到明年歷時(shí)2年左右下行調(diào)整期，2019-2020歷時(shí)兩年樓市上行期，2019年成交量上漲為主，2020年房價(jià)會(huì)有新一輪上漲；這輪樓市調(diào)控周期和之前幾輪不一樣的特點(diǎn)就是，周期明顯拉長，此前幾輪樓市周期基本一年漲一年跌，或者一年半上漲一年半下跌，這一輪周期是兩年的下行周期和兩年的上行周期。從周期特征來看，房企要活得好，一定得熬過2018年年底才可以，否則，企業(yè)極有可能資金鏈斷裂甚至在市場調(diào)整期被其他企業(yè)收購。

3、營銷機(jī)會(huì)：一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有大機(jī)會(huì)；二線城市尤其是弱二線城市（比如中西部、東北的省會(huì)城市）2018年仍然有放量的機(jī)會(huì)；三四線城市：一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市有階段性放量機(jī)會(huì)，但由于樓市調(diào)控從嚴(yán)及核心城市沒有回暖，這些三四線城市也難以有大機(jī)會(huì)，其他三四線城市上半年還有放量機(jī)會(huì)，下半年由于交易量被透支，很難說會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

4、拿地機(jī)會(huì)：一二線城市是比較好拿地機(jī)會(huì)，也是比較好并購機(jī)會(huì)；一線城市、強(qiáng)二線周邊的三四線城市拿地機(jī)會(huì)看好，其他三四線城市不看好；一線城市、強(qiáng)二線城市不是企業(yè)規(guī)模大就可以拿到地，因?yàn)橹苯诱信膾斐杀疽呀?jīng)太高，從趨勢來看，有沒有“引進(jìn)產(chǎn)業(yè)”的優(yōu)勢以及“產(chǎn)城融合”的能力將成為這些城市品牌房企在“取地”戰(zhàn)略上角逐的重點(diǎn)。

5、租賃市場：據(jù)悉，十三五期間全國計(jì)劃供應(yīng)租賃住房870萬套，這意味著未來3-5年一線城市、強(qiáng)二線租賃市場開始大力推進(jìn)，從目前情況來看，國企利用存量工業(yè)用地、商辦物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住宅增加租賃住房供應(yīng)，預(yù)計(jì)國企將繼續(xù)發(fā)揮租賃市場供應(yīng)的主導(dǎo)作用，對(duì)新房市場預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生影響。

6、不確定因素：經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，“美國減稅+美元加息”將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價(jià)或?qū)⒈┑?/span>

按照經(jīng)濟(jì)周期來看，我們往前推演幾十年可以發(fā)現(xiàn)基本上是10年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，前幾輪的經(jīng)濟(jì)周期的低谷點(diǎn)分別為2008年的美國次貸危機(jī)、1998年的亞洲金融危機(jī)、1988年左右蘇州解體東歐劇變導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、1978年左右就中國而言面臨百業(yè)待興的經(jīng)濟(jì)低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期。按照上述經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，也就意味著2018-2019年左右中國經(jīng)濟(jì)將面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，自2016年10月核心一二線城市調(diào)控以來已經(jīng)一年有余，隨著市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，今年下半年尤其是10月份以后的商品住宅成交量也確實(shí)出現(xiàn)同比30-50%不同程度的下滑，一二手房成交價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)，市場進(jìn)入“調(diào)整期”的跡象越來越明顯。伴隨著“美國減稅+美元加息”，極有可能會(huì)誘發(fā)新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生，一旦發(fā)生這樣的危機(jī)，預(yù)計(jì)將使中國樓市2018年的調(diào)整深度加大，部分城市房價(jià)或?qū)⒈┑?/span>

來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)