在租購并舉的政策推動下，住房租賃市場的商機已經(jīng)顯現(xiàn)，引來各方資本競相追逐。

11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場企業(yè)端與個人端推出專屬金融產(chǎn)品。未來五年，將為北京住房租賃市場各參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。其中，為租賃住房建設(shè)主體推出的“租賃住房開發(fā)貸款”，融資金額可達項目總投資80%、期限可達25年；為個人承租者推出的“個人租賃住房貸款”，融資金額可達100萬元、期限可達10年。

而在此前，已經(jīng)有中信、建行、中行等多家銀行宣布了類似的房屋租賃金融產(chǎn)品計劃。

10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月2日，中國銀行廈門分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議。

11月3日，建行深圳分行與華潤、恒大、碧桂園等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能等11家單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套“CCB建融家園”長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產(chǎn)品。

11月24日，建行廣東自貿(mào)試驗區(qū)分行與中鐵建、中交建、中國金茂等10家知名房地產(chǎn)企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設(shè)“購房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)創(chuàng)新模式，并在未來幾年內(nèi)迅速推出3000多套人才公寓。

可以說，隨著決策層大力推行租售并舉的住房制度，銀行及其他金融機構(gòu)正在加速推進租賃貸款業(yè)務(wù)。

然并卵，并不解決租房者痛點

長租公寓在房地產(chǎn)行業(yè)尚屬新鮮事物，探路之初，其面臨的主要難題之一也是高成本融資問題，據(jù)稱目前國內(nèi)長租公寓主流融資方式的年化利率都在8%以上。因此，在石榴集團熊貓公寓CEO王璽龍看來，銀行針對租賃市場推出的金融產(chǎn)品，可以解決企業(yè)痛點，并很有效果，是絕對利好。

不過，對廣大的租房者來說，目前的各種租房金融產(chǎn)品、租房貸款并不能解決他們的痛點。

按照此前建行深圳分行發(fā)布的個人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，貸款時間最長10年，單戶最高額度100萬元，利率優(yōu)于同期個人住房按揭貸款，貸款根據(jù)信用發(fā)放，免抵押。此次工行推出的個人租賃住房貸款，也是融資金額可達100萬元、期限可達10年。

但事實上，目前大部分租戶并不太能接受租房貸款，除非是“救急”，但后者有很多其他的更為便捷的渠道。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，長期來看，租房貸的良好運轉(zhuǎn)，對于租房市場健康發(fā)展將起到積極作用。租房貸款可以為兩類租房者帶來益處：一類是剛畢業(yè)大學(xué)生或收入水平較低的租住者，免抵押信用貸方式可以避免租戶在前期就產(chǎn)生“付三押一”等大筆費用支出；第二類是期望穩(wěn)定租住者，相比亂漲租金，租房更大的痛點在于租住房源不穩(wěn)定，而租房貸可以在5年甚至10年的長段時間內(nèi)鎖定租住房源。上海易居研究院研究員賴勤也表示，金融機構(gòu)布局租賃市場，賃貸款將為租房者提供更高的租金承受能力。

但不能回避的是，在當(dāng)下住房租賃市場在發(fā)展過程中，面臨的主要痛點是供需結(jié)構(gòu)緊張，特別是一線、二線熱點城市，這類城市租金高位的直接原因就是租賃房源較少。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，在銀行的資金傾斜下，對于涉足租賃的企業(yè)來說，的確可以獲得資金支持，增加房源供應(yīng)量。長期來看，這也算是利好。

在金融風(fēng)險防范的旗幟下

面對越來越多的租賃金融產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士表示，今后大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領(lǐng)域是必然趨勢，但是有消費貸、首付貸的覆轍在前，針對個人的租賃金融產(chǎn)品或許從出生開始，就注定會更謹慎、更不“好用”，以免租賃貸款變?yōu)闃鞘屑痈軛U的工具。

對于租賃消費端的“按居貸”這類極大方便租客的產(chǎn)品，張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也指出，房租貸做為一種“消費貸”，也存在套現(xiàn)的可能。監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)對此類貸款進行管制，對貸款資格設(shè)置門檻進行審核，對于挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群、高風(fēng)險傾向人群涉足住房融資，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)波動和金融風(fēng)險。?

租賃貸款產(chǎn)品目前也讓不少互聯(lián)網(wǎng)金融正蠢蠢欲動。但“愛租哪”合伙人陳其東認為，“互聯(lián)網(wǎng)金融提供的‘信用貸’、‘消費貸’、‘過橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用?！?/span>

張波也建議，對于租房貸的審核等方面需要加強，以防止違規(guī)使用。一方面要嚴防‘真房源、假租戶’騙貸，“一方面要嚴防‘假房源、真貸款’套現(xiàn)，由于長租公寓房源的真實性考證在實際操作層面有一定難度，單靠金融企業(yè)很難實現(xiàn)全方位鑒定，政府的租賃集中平臺建設(shè)就顯得非常重要。

來源：21世紀經(jīng)濟報道、經(jīng)濟參考報、證券日報，中房網(wǎng)綜合整理