?  我認(rèn)為地產(chǎn)財(cái)富浪潮沒(méi)有結(jié)束，是基于我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及中國(guó)財(cái)富浪潮的更替規(guī)律。

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   經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的一篇報(bào)道的標(biāo)題很吸引人：《地產(chǎn)造富時(shí)代落幕》，報(bào)道說(shuō)“地產(chǎn)商人是中國(guó)富豪榜上非常重要的群體，在他們最風(fēng)光的年份，中國(guó)最富有的十個(gè)人中七個(gè)是開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，這種優(yōu)勢(shì)正在消減。蟬聯(lián)幾屆內(nèi)地首富的王健林，是至今仍留在財(cái)富Top10中的兩個(gè)地產(chǎn)商之一。”在一個(gè)人人痛恨高房?jī)r(jià)，又人人熱愛(ài)房地產(chǎn)的扭曲時(shí)代，這樣的標(biāo)題無(wú)疑讓很多人解氣，但事實(shí)真的如此嗎？中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富的浪潮真的過(guò)去了嗎？

??按照這篇報(bào)道的邏輯，之所以認(rèn)為“地產(chǎn)造富時(shí)代已經(jīng)落幕”，原因有三：

??第一個(gè)顯性動(dòng)因是金融支持轉(zhuǎn)向。文章認(rèn)為，包括第五次金融工作會(huì)議精神在內(nèi)的種種信號(hào)表明，中國(guó)的金融行業(yè)將告別套利時(shí)代，而進(jìn)入一個(gè)更側(cè)重服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新時(shí)期。??

??其次，市場(chǎng)集中度上升，巨頭格局相對(duì)固定。文章認(rèn)為，市場(chǎng)向寡頭集中的趨勢(shì)非常明顯，過(guò)去五年開(kāi)發(fā)前十強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從12%升至19%，一些預(yù)測(cè)認(rèn)為未來(lái)會(huì)達(dá)到50%。

??第三，資產(chǎn)價(jià)格基數(shù)抬高?；谶@三個(gè)原因，文章得出結(jié)論：“誰(shuí)也不會(huì)否認(rèn)，這個(gè)行業(yè)仍將處于發(fā)展期，新業(yè)務(wù)的催生也會(huì)注入更多的活力。但就經(jīng)典的開(kāi)發(fā)模式而言，房地產(chǎn)批量造富時(shí)代正在落下帷幕?？赡苓€有更多社會(huì)、政治的因素，導(dǎo)致了這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的造富運(yùn)動(dòng)無(wú)法大規(guī)模延續(xù)。”

??的確，高房?jī)r(jià)，特別是熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)暴漲已經(jīng)成了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一，中財(cái)辦的官員甚至將房地產(chǎn)泡沫列為當(dāng)下中國(guó)面臨的“五大灰犀?！敝?，但因此判斷中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富的浪潮就此結(jié)束，仍然言之過(guò)早。

??這篇報(bào)道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓對(duì)高房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)商的痛恨，但從專業(yè)分析的角度而言，這篇文章列舉的三個(gè)理由基本都屬于不靠譜的理由：

    第一，金融脫虛向?qū)?，這話差不多喊了快10年了，以前的描述是“金融要為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)”，意愿和初衷無(wú)疑是對(duì)的，但要真正做到真的很難。金融的本質(zhì)是牟利，哪里有利潤(rùn)資金就流向哪里，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)非常困難的情況下，資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，只會(huì)讓資金陷入風(fēng)險(xiǎn)。從銀行業(yè)的資產(chǎn)來(lái)看，房貸目前不僅不是不良資產(chǎn)，反而是銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。反而流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的很多貸款，卻變成了壞賬呆賬。資金要真的脫虛向?qū)崳P(guān)鍵是要真正振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，要為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造好的環(huán)境，而不是逼著資金流向不好的困難的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。而且，在目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然被房地產(chǎn)綁架，在地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)到了難舍難分的情況下，房地產(chǎn)本身的安危對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)地方財(cái)政都是攸關(guān)重要，不可能輕易放棄。

??至于后面兩個(gè)理由，則更不值得一駁，文章認(rèn)為市場(chǎng)集中趨勢(shì)明顯，事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題仍然是集中度差，前10強(qiáng)占市場(chǎng)的份額不到20%，市場(chǎng)集中度差，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)各種亂象的原因，也是房屋建筑質(zhì)量差的根源之一。未來(lái)的趨勢(shì)仍然是繼續(xù)提高市場(chǎng)集中度，同時(shí)，市場(chǎng)集中度的提高，則有利于大的開(kāi)發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)行業(yè)將不僅僅靠賣房子賺錢，未來(lái)將更多的在與居住相關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域拓展利潤(rùn)空間，顛覆現(xiàn)有的單一的財(cái)富模式，這也是下一步房地產(chǎn)發(fā)展的方向。

??至于“資產(chǎn)價(jià)格的基數(shù)”，則更是一種靜態(tài)的大眾性的看法，從房?jī)r(jià)的基本規(guī)律看，在一個(gè)國(guó)家城市的人口凈增加，一個(gè)國(guó)家的人口轉(zhuǎn)折點(diǎn)沒(méi)有到來(lái)，以及一個(gè)國(guó)家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情況下，資產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期的趨勢(shì)仍然是向上的，無(wú)一例外。今天看到的資產(chǎn)價(jià)格的高點(diǎn)，明天很可能只是半山腰而已?；仡欉^(guò)去20年中國(guó)房?jī)r(jià)，站在當(dāng)時(shí)的時(shí)空下，每年都覺(jué)得房?jī)r(jià)很高，但回過(guò)頭看，那些以前認(rèn)為高不可攀的價(jià)格，現(xiàn)在看起來(lái)是不是很便宜？這就是房?jī)r(jià)的“后視鏡”原理。

??當(dāng)然，我認(rèn)為地產(chǎn)財(cái)富浪潮沒(méi)有結(jié)束，是基于我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，以及中國(guó)財(cái)富浪潮的更替規(guī)律。從中國(guó)財(cái)富浪潮看，迄今為止，中國(guó)經(jīng)歷了四波財(cái)富浪潮：

??第一波是商業(yè)創(chuàng)富浪潮，靠一般的制造業(yè)和商業(yè)創(chuàng)富；

??第二波是地產(chǎn)財(cái)富浪潮，這是過(guò)去10年中國(guó)財(cái)富最大的風(fēng)口，無(wú)論對(duì)居民，還是對(duì)企業(yè)；

??第三波是以互聯(lián)網(wǎng)為引擎的創(chuàng)富浪潮，這波財(cái)富浪潮正在方興未艾，除了單純的互聯(lián)網(wǎng)，還基于互聯(lián)網(wǎng)對(duì)制造業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、大消費(fèi)等的改造，衍生出很多財(cái)富的富礦，這波財(cái)富浪潮起碼還有10年的周期；

??第四波財(cái)富，則是金融創(chuàng)富，這在中國(guó)是一個(gè)非?；疑念I(lǐng)域，但在中國(guó)的財(cái)富體系中，卻占有濃墨重彩的一筆。

??我為什么認(rèn)為地產(chǎn)財(cái)富浪潮遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束：

??一是從中國(guó)房地產(chǎn)的周期看，事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的周期。從98年到現(xiàn)在，不到20年，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期差不多就是20年。從歐美等國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，在經(jīng)歷一個(gè)完整的周期后，又會(huì)開(kāi)啟下一個(gè)周期，下一個(gè)周期會(huì)在以前周期的基礎(chǔ)上站上新的價(jià)格高點(diǎn)，看看美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去80年，基本都是如此。而中國(guó)房地產(chǎn)不過(guò)短短的不到20年的時(shí)間，中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，就輕言地產(chǎn)財(cái)富浪潮結(jié)束，是完全不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期；

??第二，就居民的資產(chǎn)配置而言，中國(guó)居民高達(dá)80%的資產(chǎn)在房地產(chǎn)上面，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美等國(guó)，這個(gè)比例未來(lái)會(huì)逐漸降低，但房地產(chǎn)作為居民最重要資產(chǎn)配置方式的狀況短期內(nèi)很難改變；

??第三，開(kāi)發(fā)商在中國(guó)財(cái)富排行榜上仍然是占比最多的行業(yè)。盡管在過(guò)去10年，地產(chǎn)占據(jù)排行榜前十名絕大多數(shù)的局面正在改變，但地產(chǎn)仍然是中國(guó)富豪榜上入圍人數(shù)最大的行業(yè)。以2016年胡潤(rùn)百富榜為例。地產(chǎn)行業(yè)上榜富豪財(cái)富總和為各行業(yè)最高，上榜人數(shù)占比雖然在下降，但仍然達(dá)到了15.4%。2017年發(fā)布的華人富豪榜顯示，房地產(chǎn)仍然是最造富的行業(yè)之一。從事房地產(chǎn)行業(yè)的富豪數(shù)量為92位，每5.28個(gè)華人富豪中就有一個(gè)是房地產(chǎn)富豪。

??盡管在過(guò)去10年，房地產(chǎn)在中國(guó)富豪榜上的占比在下降，人數(shù)在減少，但仍然是造富人數(shù)最多的行業(yè)，這個(gè)結(jié)論的確令人沮喪，但也讓你清醒，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)居民的財(cái)富被房地產(chǎn)嚴(yán)重綁架的情況下，不要輕易斷言“地產(chǎn)造富的時(shí)代已經(jīng)落幕”，這只是面對(duì)高房?jī)r(jià)無(wú)力的呻吟而已，看看那么多被開(kāi)發(fā)商冠名和收購(gòu)的足球隊(duì)，你應(yīng)該知道，距離游戲的下半場(chǎng)，其實(shí)還很遠(yuǎn)。輕易告別房地產(chǎn)時(shí)代，仍然是一種不現(xiàn)實(shí)的奢望。