以迅雷不及掩耳之勢，深圳空降“棚改大招”！

8月9日，深圳市住建局日前起草的《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》在網(wǎng)上流出。

根據(jù)文件內(nèi)容顯示：深圳將“加快推廣”政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房的棚戶區(qū)改造項目實施模式”。

明確規(guī)定：棚改區(qū)改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個區(qū)里，供應(yīng)大量的保障性住房+人才性住房，并實現(xiàn)只租不售。

此外，本次棚改的界定時間，由去年7月棚改計劃認定的30年減少到20年。

首先，這份文件對于整個國內(nèi)市場而言，影響都是空前的。

本次文件最大的看點在于：政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無論建設(shè)、上市、分配等供應(yīng)環(huán)節(jié)，都將由國家主導(dǎo)完成。換句話說：未來的住房市場，政府的管控將更加嚴謹。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

參考《深圳市十三五住房建設(shè)規(guī)劃》，深圳將供應(yīng)30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計劃，深圳未來房屋供應(yīng)量中，政府和國企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過一半。深圳也有望成為國內(nèi)第一個實現(xiàn)“住房公有制”主導(dǎo)的城市。

這對于國家目前倡導(dǎo)的“長效機制”，將具有積極的推動作用和示范作用，對于樓市的后半場，都具有劃時代的意義。

棚改是對棚戶區(qū)的改造，棚戶區(qū)是指：使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全的危舊住宅、住宅區(qū)和城中村。

深圳快速發(fā)展的近四十年里，由于人口爆增，住房需求大，曾經(jīng)創(chuàng)造三天造一層樓的“深圳速度”，存在房屋質(zhì)量的問題，比如“鹿丹村”。以及特區(qū)獨有“二線插花地”的“真空地帶”，很多房屋甚至建造在鐵絲網(wǎng)附近的山林地帶，這些房屋的安全隱患巨大，管理混亂。

除此之外，深圳共有241個城市村+1009個老破小小區(qū)，這些都可能是未來棚改的主要對象，占據(jù)了深圳的住房市場半壁江山，將左右未來的住房市場。

深圳這次的棚改計劃，對于城市競爭力也會有很大的提升。

本號曾多次提出，深圳發(fā)展空間很大，是一個以房選人的城市，走的路線也是精英化路線。未來棚改+城市更新釋放的人才性住房，將成為深圳吸引人才、留住企業(yè)的重要籌碼。另外這次的棚改修改了去年7月制定的界定時間，也將有效緩解深圳用地緊張的難題。

相對于城市更新，政府對于棚改區(qū)的態(tài)度比較強硬，主動權(quán)也掌握在政府手中。因為棚改區(qū)基本上都是違法建筑、以及安全隱患較大的房屋。文件提出：申請依法啟動強制程序，主要分為：行政征收+行政處罰。

本次棚戶區(qū)改造搬遷補償安置將采取貨幣補償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式。和城市更新、舊改的搬遷補償相比，棚改區(qū)要低于兩者，并且屬于政府強制性征收，“釘子戶”將會很難受。

但值得注意的是：棚改之后會有個比較突出的問題，就是大量的棚戶區(qū)原住民將面臨搬家的問題。深圳的棚改計劃多為“只租不售”。

也就是說，購房需求可能會進一步擴大，另外這里的租房人群也將被迫轉(zhuǎn)移。因此，短期內(nèi)需求與供應(yīng)難以對等，深圳的棚改也會影響到轄區(qū)內(nèi)甚至其他片區(qū)的房價、租金。

最后總結(jié)：

1、此前一些試圖博老破小舊改的投機分子，這次會得不償失。另外，這對于購買小產(chǎn)權(quán)房的置業(yè)者來說，也具有警示作用，因為土地畢竟是國家的，危房等違法建筑納入棚改并拆除改造，合情合理合法。

2、這次棚改對于商品房來說，卻形成利好。因為城市更新范圍更大，包括到了老破小和城中村，但現(xiàn)在來看，以后這些都將屬于棚改范圍。

這意味著：原來可交易買賣的商品房，主要供應(yīng)鏈將會縮水，尤其是中心區(qū)，比如官方認定的保障性住房區(qū)域：南山+福田+羅湖，以及鹽田，這些地方的商品房將更加稀缺，供應(yīng)將更加緊張。同時也發(fā)出了一個信號：未來商品房真正的主戰(zhàn)場在關(guān)外。

3、但相對來說，深圳將出現(xiàn)大量人才房、保障房，其中有一大部分還將集中在中心地帶，在未來，深圳的核心區(qū)域也將以租賃為主。

此外，“深圳式棚改”即降低了住房成本，又減輕了一部分人購房的緊急需求，同時保持了深圳的核心競爭力和人口凝聚力，形成了“雙贏局面”。

4、深圳市的棚改方式，將增加一部份改善型的住房需求：原棚戶區(qū)居民獲得補償后，將購買新的住房。

目前該文件還不是正式版，但相信不久后會公示于眾。并且，“深圳式棚改”將成為“公有制住房”打響的第一槍，未來可能會有更多的一、二線城市效仿實施，中國住房改革在加快，新的時代已經(jīng)降臨！