近日，作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，成都市政府審議通過了《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》（以下簡稱《方案》）?！斗桨浮访鞔_提出，到2017年年底，通過新組建或依托現(xiàn)有國企改建，成都市將成立3家-4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設和運營管理，培育租賃企業(yè)成長；力爭到2020年，培育和發(fā)展機構化和規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個人富余住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實現(xiàn)“租售并舉”。

培育和發(fā)展住房租賃市場，構建“租售并舉”的住房供應體系，要發(fā)揮國企的帶頭和引領作用，這是7月18日住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布的文件（建房〔2017〕153號）中明確提到的。同時，該文件還提出，支持相關國企轉型為租賃企業(yè)，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。近期，上海2宗“只租不售”用地出讓引起關注，這2宗地均由區(qū)屬國企以超低價獲得。同時，深圳新組建的國有租賃企業(yè)人才安居集團開始運營，未來將籌建40萬套人才住房，70%為公租房?？梢?，國企帶頭和引領已成為培育規(guī)?；赓U的突破口。

目前，我國租賃市場“屢提不振”有兩大“痛點”，一是秩序長期不規(guī)范。諸如“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲租、被迫搬家、不退還押金等亂象叢生，租房人群權益肆意被侵害。由此，盡管全國城鎮(zhèn)、熱點城市分別有20%和40%的常住居民長期租房居住，但租房仍是權宜之計和不得已的選擇；二是租房無法享受教育等基本的公共服務。從國際經(jīng)驗看，租賃交易的是“軟服務”，秩序監(jiān)管的成本較高，企業(yè)租賃是市場秩序的“穩(wěn)定器”。只有一大批規(guī)?；?、專業(yè)化租賃企業(yè)成長起來，基于“店大不欺客”而長期經(jīng)營，服務才能規(guī)范，租賃關系才能穩(wěn)定。

國際上，基于租賃的公共產(chǎn)品屬性，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機構、非盈利組織等機構租賃往往占市場30%以上的份額。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，企業(yè)機構房源（410萬套）占22%；2013年，美國3200萬套租賃房中，機構租賃占比達28.4%。同時，租房無法享有基本公共服務，租賃市場很難培育起來。在很多國家，租房理所當然享受基本公共服務，包括就近接受教育。但在我國，多數(shù)城市的公辦基礎或義務教育基于戶籍人口規(guī)模配置，由于租房者多為非戶籍或新市民，且租賃往往會增加區(qū)域內(nèi)人口基數(shù)及對公辦教育的需求，導致以教育為主的公共服務“僧多粥少”，必須靠產(chǎn)權住房和戶籍來配給。

目前，我國各大城市私人散租占據(jù)90%以上份額，不考慮政府公租，機構租賃占比不足5%。私人散租絕對主導的格局下，租賃市場一般集中于老城區(qū)。但是，受制于既定的教育資源分配格局或空間資源限制，老城區(qū)新增公共服務的難度很大，多數(shù)租房者難以分享到公辦教育等資源。相比私人散租，不管是增配公共資源，還是協(xié)調(diào)管理部門，具有公共屬性的企業(yè)租賃，都有利于彌合公共資源供求鴻溝。問題是，目前一線城市商品住房租金回報率在1.5%-2%，二線城市也才2%-3%，但無風險收益率達4%-5%，新房開發(fā)收益達7%-10%，企業(yè)參與租賃的積極性不高。

另外，相比新房開發(fā)和銷售，REITs、MBS等不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國嚴重滯后，租賃經(jīng)營投入產(chǎn)出“期限錯配”嚴重，現(xiàn)金流壓力大。同時，當前排名前30%的龍頭開發(fā)商，60%已進軍租賃公寓，上千家長租公寓也涌現(xiàn)出來，但很多企業(yè)進軍租賃市場，或意在圈占存量工業(yè)和商辦用地，獲取土地轉用途（工業(yè)商辦“改租賃”）的溢價；或意在套取支持規(guī)?；赓U的政策紅利；或?qū)⑻幱趦r值“洼地”的舊村、舊屋“包裝”后，提高租金（深圳很多長租公寓租金相比包裝前翻番）；或打著租賃的幌子，借助“以租代售”套取物業(yè)銷售價值。由此，很多租賃企業(yè)并非致力于長期租賃經(jīng)營，也無法攻克租賃市場“屢提不振”的兩大“痛點”。

綜上，當前我國租賃市場的基礎秩序尚未建立起來，租賃產(chǎn)品供應（以大戶型、高租金的商品租賃房為主）不匹配新市民的租賃需求，租賃公共配套嚴重缺失。但是，租賃需求已迅速崛起。目前，我國近8億城鎮(zhèn)常住居民20%的長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口80%的租房居住，每年700萬左右的大學畢業(yè)生多數(shù)選擇租房，“先租后買”更是城市白領和中產(chǎn)的普遍選擇等，他們對于租賃的需求和城市基本公共服務需求亟待滿足。

由此，主要解決外來人口和大學畢業(yè)生等新市民住房需求的租賃市場，在當前既是“不完全市場”，又是“公共品市場”，需要積極的公共政策介入。國企發(fā)揮帶頭和引領作用，輔之以降低用地成本，稅收補貼和優(yōu)惠，融資便利等政策優(yōu)惠，首先能夠培育全社會機構規(guī)?；赓U，穩(wěn)定租賃關系和市場秩序；其次，國企有很多區(qū)位優(yōu)越（往往位于中心區(qū)）但閑置低效的存量土地和房屋，國企引領和帶頭，能增加租賃產(chǎn)品有效供應，豐富租賃市場供應體系；基于國企盤活存量物業(yè)、整合政府已投資或運營的租賃住房供應，能夠穩(wěn)定或降低租金水平；再次，還能發(fā)揮國企配建教育、醫(yī)療、居委等公共服務設施的優(yōu)勢。

當然，在市場秩序構建和機構租賃培育上，國企需要發(fā)揮引領和帶頭作用，但租賃市場需求規(guī)模巨大、結構復雜，不僅需要長期投入，還要找到盈利點才能可持續(xù)發(fā)展。因此，要發(fā)揮市場和社會在增加有效供應、創(chuàng)新供應模式和經(jīng)營模式上的作用。這需要金融、土地、財稅、立法、行業(yè)管理等多個領域聯(lián)動。地方政府在降低用地和空間成本上要有真心實意，讓市場看到盈利前景；行業(yè)監(jiān)管重點要從新房轉向存量房，從偏重短期GDP轉向公共財政和民生建設框架下的長遠增長紅利；在稅收優(yōu)惠上，國務院39號文和九部委153號文均已明確，各地方要盡快讓政策“落地”；金融支持上，支持租賃企業(yè)發(fā)行政府擔保債券、啟動不動產(chǎn)證券化。土地和稅收成本下降了，金融支持解決了流動性問題，盈利空間就出來了，市場參與者的積極性就上來了。