作為第一代主流地產(chǎn)商的代表，萬達是最早從住宅銷售為主的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)為持有商業(yè)為主的企業(yè)或之一。

有朋友可能不同意，因為即使到現(xiàn)在，萬達的收入來源中，住宅產(chǎn)品的銷售收入仍占有相當大的份額。但從具體產(chǎn)品形態(tài)看，住宅和商鋪銷售是為萬達mall服務(wù)的。換句話說，住宅和商鋪的銷售，是為了獲得現(xiàn)金流平衡，萬達謀取的，是持有型物業(yè)。

分析萬達的轉(zhuǎn)型，有兩種。一種是萬達集團層面的轉(zhuǎn)型，其實是多元化。即它從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，進入文化娛樂領(lǐng)域，經(jīng)由萬達院線、萬達電影，收購了一批國外資產(chǎn)，成為全球最大的電影娛樂全產(chǎn)業(yè)鏈公司。

一種是萬達起家的萬達商業(yè)，即其主營業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體萬達廣場，有過第一代第二代第三代的更迭，到了第四代，變身為萬達文旅城。就萬達廣場而言，以往的轉(zhuǎn)型，都是產(chǎn)品形態(tài)的嬗遞；最大的轉(zhuǎn)型動作當然是此次將文旅城和酒店賣給了融創(chuàng)、富力。

萬達以630多億的價格，將13個文旅城和77個酒店資產(chǎn)包一起售出，幾乎所有人都覺得突然。都在問：萬達究竟發(fā)生了什么？

最近幾年，萬達發(fā)起了數(shù)額巨大的海外投資，包括文化娛樂和商業(yè)地產(chǎn)。5月起，萬達的海外項目融資受到影響，并不可避免地波及內(nèi)地項目。這是一個偶發(fā)因素，卻是促成王健林毅然將萬達商業(yè)全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的決定性因素。

從商業(yè)開發(fā)量和持有規(guī)?？?，萬達無疑是一個沉重的大象。且不說它剛賣掉的13個文旅城和77個酒店，單單說它截至7月26日已經(jīng)開業(yè)的205個萬達廣場而言，就已是全球最大的商用物業(yè)持有者。

過去10多年，萬達廣場雖然在產(chǎn)品形態(tài)不斷迭代，但本質(zhì)上仍然是一種傳統(tǒng)的開發(fā)模式：獲取土地-建設(shè)-銷售-運營。只是比大多數(shù)地產(chǎn)商多了“運營”一環(huán)。從全國城市的空間縱深來看，這種游戲還能持續(xù)。不過，王健林想換個玩法。

大約2014年底，王健林的想法逐漸清晰，化重為輕，萬達由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。代表性的事件，即是業(yè)內(nèi)俗稱的“萬萬合作”，也就是萬達與萬科的戰(zhàn)略合作。萬萬合作的簽約儀式是2015年5月14日，但雙方的接觸卻至少是在2015年初。萬科對這項合作是高度重視的，還派了一位副總裁專門分管此事。

我個人了解到的情況是，王健林其實是想將萬達廣場悉數(shù)售予萬科，就如同現(xiàn)在將萬達文旅城售予融創(chuàng)和富力，但運營管理仍由萬達負責?！叭绻膺_成，今天就沒有融創(chuàng)什么事了?！倍f科也將牢牢地占據(jù)房企第一的位置。但我們看到的卻是，一年后，萬萬合作無疾而終。分手原因不足為外人道，也許是理念、目標分歧，也許是寶萬之爭分散了萬科的部分精力吧。

也就是2015年開始，萬達的輕資產(chǎn)模式邁開了步子。

一方面，萬達廣場的開發(fā)投資，引進了新的模式。主要有兩種，一種是合作方出錢，萬達負責規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、招商和運營管理。比較有代表性的是與中信信托、民生信托的合作。近日鬧得沸沸揚揚的萬達再次出售核心資產(chǎn)，其實是萬達廣場建成后移交給投資方。

另一種是合作方出地，或部分投資，萬達負責規(guī)劃設(shè)計、投資建設(shè)、招商和運營管理。比較有代表性的是北京槐房萬達廣場。這是在集體土地上建設(shè)的萬達廣場。根據(jù)萬達集團2017年上半年簡報，上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達廣場9個；新發(fā)展萬達廣場26個，均為輕資產(chǎn)項目。

另一方面，萬達仍在為其重資產(chǎn)尋找潛在的買家。2017年7月，孫宏斌出現(xiàn)了。老王要找的買家，是一個決策快、說話算數(shù)、好合作、“不扯淡的”，老孫全都符合?？少Y佐證的是，7月10日簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)未做盡調(diào)，就在7月19日與萬達簽訂正式合同。

目前萬達的貸款和債券約2000億元。包括兩個資產(chǎn)包售予融創(chuàng)富力后收回的630多億現(xiàn)金，累計擁有現(xiàn)金約1700億元。在建的萬達廣場，還有1000多億元的可售物業(yè)。僅以此簡單計算，即使不再貸款和發(fā)債，萬達資金鏈風險（如果有的話）已然解除。

萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式是否成功，要看它的主要營收和利潤來源，不是銷售收入，而是來自持有型物業(yè)的租金。2016年租金在萬達商業(yè)利潤的占比，已經(jīng)超過50%，為195.8億元。按照王健林的說法，租金收入的年增幅要在20%以上。

這意味著，萬達商業(yè)2017年的租金收入要達到230億元。按照這種增長速度，大約6年后，萬達商業(yè)的租金收入就有望達到800億元，純利可達400億元。這么一算，嚇了我一跟頭。當然，這只是理論推算。如你所知，商業(yè)的未知和不確定，總是超乎想象。

再多說幾句。我個人一直強調(diào)，商業(yè)的事情還是要用商業(yè)邏輯來解釋。非商業(yè)的猜測，也許1000種總會有一種接近真相，但永遠不會是真相本身，除了滿足飯后八卦和陰謀論的好奇心，它大概率不會被證實或證偽。

萬達的封閉性，讓包括我在內(nèi)的外人，對其企業(yè)文化，是不了解的。萬達模式在獲取土地時所擁有的強悍話語權(quán)，一度讓包括我在內(nèi)的外人存有質(zhì)疑。但萬達發(fā)展到今天，殊為不易。跳開商業(yè)邏輯的踩踏，尤不可取。