碧桂園的回歸

“做產(chǎn)城融合，其實(shí)也是碧桂園的回歸?！痹诓棥?1世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)上，碧桂園集團(tuán)副總裁朱劍敏這樣表示。

曾經(jīng)的三四線之王碧桂園，一直在順應(yīng)城鎮(zhèn)化的思路下布局探索。梳理近年來的公司戰(zhàn)略變化，也均顯示出在這一背景之下，其產(chǎn)城融合的發(fā)展路徑。公司在2016年財(cái)報(bào)中，就提到“針對(duì)城鎮(zhèn)化的不同階段制定相應(yīng)的投資組合”。

按照朱劍敏的觀點(diǎn)，之所以稱之為“回歸”，在于公司早期對(duì)城鎮(zhèn)化的理解，其實(shí)是在城市周邊造城，并做教育、交通等一系列配套服務(wù)。而現(xiàn)在，公司更多是按照政策鼓勵(lì)的方向，嘗試在此基礎(chǔ)上做產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，這也即是碧桂園正在大力推進(jìn)的科技小鎮(zhèn)模式。

在行業(yè)集中度提升、政策環(huán)境變化以及開發(fā)企業(yè)面臨土地成本抬升等行業(yè)環(huán)境下，謀求新的增長(zhǎng)點(diǎn)是房企開始思索的方向，特色小鎮(zhèn)屬于其中一個(gè)小切口；此外的應(yīng)對(duì)方式則是在提高運(yùn)營效率和質(zhì)量上有更多突破。對(duì)于后者，碧桂園的經(jīng)驗(yàn)是，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管控。

從整體戰(zhàn)略而言，碧桂園仍舊是圍繞地產(chǎn)主業(yè)，逐步覆蓋到產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)做配套服務(wù)；同時(shí)提升公司的建筑效率。

導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)

從去年開始，將實(shí)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合成為開發(fā)商們面對(duì)特色小鎮(zhèn)風(fēng)口開始思索的新發(fā)展模式。

這也是房企面對(duì)土地紅利逐步減退，行業(yè)步入白銀時(shí)代過程中，圍繞持有化運(yùn)營邏輯下的一種出路探索。

碧桂園屬于較早開啟特色小鎮(zhèn)嘗試的房企之一，去年8月，碧桂園啟動(dòng)科技小鎮(zhèn)計(jì)劃，今年5月，其第一個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目在惠州市潼湖生態(tài)智慧區(qū)動(dòng)工。

據(jù)介紹，為真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，碧桂園與諸多跨界企業(yè)開展合作，以嫁接資源，其中包括思科、清華大學(xué)、李開復(fù)創(chuàng)新工場(chǎng)等。

從職能設(shè)置上，碧桂園同期設(shè)立了產(chǎn)城事業(yè)發(fā)展部，并在今年6月成立產(chǎn)城融合發(fā)展中心?！斑@是集團(tuán)的第16大中心，是專門研究和實(shí)踐碧桂園將來跟其他合作伙伴一起打造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的職能中心，因?yàn)閺恼哐芯康劫Y源嫁接再到合作模式等方面，都需要組建團(tuán)隊(duì)來推動(dòng)。碧桂園的發(fā)展會(huì)不斷適應(yīng)市場(chǎng)變化，找到政府、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)跨界整合的合作共贏點(diǎn)?！敝靹γ粝蛎襟w表示。

他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者總結(jié)道，碧桂園的城鎮(zhèn)化之路分為三個(gè)階段，最初的“郊區(qū)大盤”模式即為城鎮(zhèn)化1.0版本；隨后提出的“做三四線城市的勞斯萊斯”，是在此前基礎(chǔ)上做的認(rèn)識(shí)和產(chǎn)品形態(tài)提升；而隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的提出，加之近年來供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的機(jī)遇、人口政策的調(diào)整和對(duì)改善型自住產(chǎn)品需求的挖掘，碧桂園開始更多在城市布局和產(chǎn)品類型方面進(jìn)行調(diào)整和探索。

內(nèi)部管控

隨著行業(yè)整體規(guī)模逐步見頂，開發(fā)商之間的正面競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)開始加劇。最直接的體現(xiàn)即是，行業(yè)集中度提升速度在加快。而對(duì)于規(guī)模型房企而言，盈利成為更加重要的檢測(cè)指標(biāo)。

在產(chǎn)品線角度，碧桂園通過運(yùn)營科技小鎮(zhèn)，謀求新的長(zhǎng)期盈利增長(zhǎng)點(diǎn)；而在內(nèi)部，公司近年來通過加強(qiáng)產(chǎn)品和內(nèi)部資源兩方面的管控，提升效率和競(jìng)爭(zhēng)力，以應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化。

統(tǒng)計(jì)顯示，長(zhǎng)期以來碧桂園的合同銷售均價(jià)在行業(yè)十強(qiáng)房企中最低，2017年上半年其合同均價(jià)約8956元/平方米。

而日漸上升的土地價(jià)格成為影響房企盈利能力的重要因素之一。如何進(jìn)行平衡？

朱劍敏坦承，“土地投資的溢價(jià)確實(shí)在縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間，所以我們?cè)谧霎a(chǎn)品品質(zhì)、成本方面的優(yōu)化?！?/span>

其中就涉及到項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期、資金回籠速度等。據(jù)介紹，碧桂園目前正在推進(jìn)SSGF建造方式，該體系的核心，是建筑模具一體化設(shè)計(jì)和通過勘測(cè)施工解決滲透、開裂等建筑質(zhì)量問題?！安捎眠@套建筑體系后，平均建筑工期縮短了8-10個(gè)月?！?/span>

“比如在成都、四川等地，市場(chǎng)好的、我們還能有很大提升空間的區(qū)域，會(huì)配備更多專業(yè)團(tuán)隊(duì)去深耕?！敝靹γ艚榻B道，為了更多把集團(tuán)權(quán)力授權(quán)給區(qū)域，碧桂園會(huì)在區(qū)域下設(shè)城市公司、執(zhí)行總裁。

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是為更好搶占市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源。比如在拿地方面，會(huì)在招拍掛市場(chǎng)限定區(qū)域分公司的權(quán)責(zé)范圍之外，在收并購等其他市場(chǎng)允許區(qū)域內(nèi)其他分公司進(jìn)行資源競(jìng)爭(zhēng)。

“發(fā)展到今天，我們整個(gè)集團(tuán)也在重新認(rèn)識(shí)碧桂園，繼續(xù)優(yōu)化，提高管理水平?！敝靹γ粽f道：“唯一不變的就是變，很多事情都是邊做邊完善。”