中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入存量時代，從初期的開發(fā)競爭走向運營和資本競爭。2017年7月28日， RICS（皇家特許測量師學(xué)會）在上海成功舉辦商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理國際峰會，200余名來自商業(yè)地產(chǎn)和資產(chǎn)管理領(lǐng)域的專業(yè)人士出席了峰會, 共同探討中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢， 著眼于關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)全生命周期管理。

“資產(chǎn)包”交投活躍

峰會現(xiàn)場，RICS中國區(qū)董事總經(jīng)理Pierpaolo Franco出席峰會并致開幕辭，來自第一太平戴維斯、戴德梁行，仲聯(lián)量行和大成律師事務(wù)所的行業(yè)專家就輕資產(chǎn)運營、投融資與退出機制、資產(chǎn)證券化等熱點話題發(fā)表了演講。

在商業(yè)過剩的存量時代，資產(chǎn)運營一直是地產(chǎn)與金融行業(yè)共同探索的領(lǐng)域。緊緊抓住自己的核心業(yè)務(wù), 而將非核心業(yè)務(wù)外包出去的輕資產(chǎn)模式，是國內(nèi)大部分地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向。資管為地產(chǎn)行業(yè)大勢所趨，然而資產(chǎn)盤活不是易事，一方面需要專業(yè)的團隊和能力，另一方面需背后有資本循環(huán)平臺作為支撐。

2017年7月5日，大悅城92.89億元甩賣旗下六大項目，并表示出售的款項將用于繼續(xù)拓展商業(yè)物業(yè)。業(yè)界普遍認為，為了實現(xiàn)高速擴張，輕資產(chǎn)成了大悅城必須走的路。作為皇家特許測量師學(xué)會會員，大悅城地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周鵬在現(xiàn)場發(fā)表演講，與嘉賓分享商用物業(yè)的輕資產(chǎn)運營。

同樣在近期，遠洋資本通過境外股權(quán)交易方式收購中銀資產(chǎn)包，包含北京硅谷亮城4號樓、北京鉆石大廈、上海大寧商業(yè)廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈6各項目。遠洋集團資本運營事業(yè)部總經(jīng)理王洪輝發(fā)表演講，探討新形式下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

關(guān)注資產(chǎn)證券化

隨著中國房地產(chǎn)市場的逐步成熟，圍繞著房地產(chǎn)存量市場將引領(lǐng)地產(chǎn)市場新的格局。存量資產(chǎn)運營、買賣、租賃和金融化，將會是中國房地產(chǎn)下半場最值得關(guān)注的大市場。而相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的重資產(chǎn)模式，存量房市場更看重管理者的運營以及服務(wù)等方面的能力，其天生具備的輕資產(chǎn)屬性也更符合時代的發(fā)展趨勢。這種背景下，包括萬達、萬科、大悅城、紅星等不少房企和地產(chǎn)基金也開始了轉(zhuǎn)型之路。

早在2015年12月，ARA亞騰基金從高鵬（上海）房地產(chǎn)有限公司手中購入東亞銀行金融大廈所有可供出售的面積，成交價高達30億元。該筆交易獲得了RICS 2017中國獎最佳交易獎冠軍，在7月28日峰會現(xiàn)場，ARA亞騰基金董事&中國區(qū)投資合伙人劉淵渟現(xiàn)身說法，分享中國商業(yè)地產(chǎn)投資機遇和成功案例。
根據(jù)RICS提供的數(shù)據(jù)，目前中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化規(guī)?？傆嫾s1360億元。資產(chǎn)證券化為商業(yè)地產(chǎn)融資提供新的渠道的同時，還面臨著管理層金融監(jiān)管政策，涉及到法律，會計，稅務(wù)和評級問題等諸多問題。

引導(dǎo)資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)方和投資方達成共識，進而更好地倡導(dǎo)交易所、證監(jiān)會、銀監(jiān)達成共識，共同完善相關(guān)政策至關(guān)重要。高和資本資產(chǎn)證券化投行部董事總經(jīng)理毛躍暉、德勤中國房地產(chǎn)行業(yè)審計合伙人黃天義、大成律師事務(wù)所合伙人劉唯翔蒞臨現(xiàn)場，分別就中國商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和商業(yè)地產(chǎn)證券化、地產(chǎn)證券化會計稅務(wù)處理問題、地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律困境和風(fēng)險管理三大主題展開演講。

資產(chǎn)運營與改造

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷前行的同時，對開發(fā)商的資產(chǎn)運營也提出了更高的要求，提高租金收益和整體回報率，提高物業(yè)的增量價值，并使持有資產(chǎn)不斷保值升值，成為眾多開發(fā)商的未來重要挑戰(zhàn)。這要求他們基于資產(chǎn)管理視角，加強物業(yè)管理和風(fēng)險管理，采用靈活的租賃策略和有效營銷，并且嘗試創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)運營模式等有效策略提升物業(yè)增量價值。

2017年，中國第一高建筑——上海中心大廈年全面開業(yè)運營，與金茂大廈、環(huán)球金融中心一起成為上海新地標。上海中心大廈總經(jīng)理顧建平到場發(fā)表《超高層智慧商業(yè)地產(chǎn)之運營創(chuàng)新》演講，分享全世界最高綠色建筑的運營經(jīng)驗。

同時，九龍倉集團上海會德豐國際廣場副總經(jīng)理（市場及公關(guān)）梁瑋洛、龍湖集團創(chuàng)新事業(yè)部開發(fā)總監(jiān)賈丹等業(yè)內(nèi)人士也發(fā)表相關(guān)主題演講，探討商業(yè)地產(chǎn)的運營與創(chuàng)新。RICS中國估價專業(yè)委員會委員、第一太平戴維斯估價部董事甘啟善發(fā)表《IVS和紅皮書》，從實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)全生命周期管理角度，闡釋物業(yè)評估和投資價值判斷的重要性。