“一邊是海水，一邊是火焰”。

盡管住建部再度強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)就調(diào)控問題向成都、太原等12個(gè)城市發(fā)起兩輪約談。但調(diào)控重壓也未能阻止房企業(yè)績(jī)爆發(fā)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月10日，公布前四月銷售業(yè)績(jī)的房企合計(jì)約有32家，這32家銷售金額達(dá)到了1.6萬(wàn)億，同比上漲幅度高達(dá)31.4%。銷售額最高的是碧桂園，其前四月銷售額已經(jīng)達(dá)到2575.2億；恒大地產(chǎn)也已經(jīng)突破2000億；萬(wàn)科地產(chǎn)緊隨其后為1961.5億。

隨著市場(chǎng)集中度不斷提升，房企對(duì)銷售規(guī)模的渴求已經(jīng)達(dá)到前所未有的程度。

閩系房企泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森稱：“在房企規(guī)模分化日益加劇的今天，高周轉(zhuǎn)已成為行業(yè)發(fā)展共識(shí)。高周轉(zhuǎn)就是利潤(rùn)，就是競(jìng)爭(zhēng)力?！?/span>

黃其森表示，泰禾今年會(huì)重點(diǎn)圍繞高周轉(zhuǎn)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，集中力量強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)，旗下項(xiàng)目追求6個(gè)月的開盤速度。泰禾要求各大區(qū)域公司要將節(jié)點(diǎn)指標(biāo)梳理出來(lái)，分解貫徹到每個(gè)部門。具體而言，其要求二線城市的項(xiàng)目原則上6個(gè)月左右開盤，不能超過(guò)8個(gè)月，如果超過(guò)8個(gè)月，就基本不會(huì)考慮拿這個(gè)項(xiàng)目。

史無(wú)前例的周轉(zhuǎn)速度

強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)與加速規(guī)模擴(kuò)張幾乎是目前市場(chǎng)化房企的共識(shí)。

日前，閩系某房企華東區(qū)一份“上海區(qū)域上半年業(yè)績(jī)沖刺動(dòng)員書”在業(yè)內(nèi)廣為流傳。該動(dòng)員書稱，“從即日起至2018年6月30日，總監(jiān)及以上級(jí)別管理人員取消所有休假（周末及節(jié)假日）；倡議總監(jiān)以下員工放棄所有休假，積極主動(dòng)承擔(dān)工作任務(wù)；原則上，區(qū)域平臺(tái)及各城市公司所有工作會(huì)議不得在法定工作時(shí)段召開，會(huì)議時(shí)間安排在工作日下班后及周末，正常工作時(shí)段全部用于項(xiàng)目一線及外聯(lián)工作。”

無(wú)獨(dú)有偶，某全國(guó)知名房企甚至為高周轉(zhuǎn)制定了嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲制度。該房企針對(duì)三四五線城市的項(xiàng)目總經(jīng)理：摘牌即開工獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)，每推遲一天獎(jiǎng)勵(lì)減少1萬(wàn)，21天開工罰款1萬(wàn)，以此類推，41天開工撤職。針對(duì)開盤工期時(shí)間：小于等于3個(gè)月獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)，3到4個(gè)月之間獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)，4到5個(gè)月之間不獎(jiǎng)不罰，5到6個(gè)月之間罰款10萬(wàn)，6到7個(gè)月之間罰款20萬(wàn)，但大于7個(gè)月，項(xiàng)目總撤職。

上述房企一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，其對(duì)高周轉(zhuǎn)的訴求已經(jīng)達(dá)到前所未有的高度。截止到3月30日，該房企今年共獲取項(xiàng)目195個(gè)（共215個(gè)地塊），其中三四五線項(xiàng)目146個(gè)，已簽訂里程碑計(jì)劃項(xiàng)目平均摘牌到開盤5.2個(gè)月。該房企卻認(rèn)為，這“沒有達(dá)到集團(tuán)高周轉(zhuǎn)的要求”。

高周轉(zhuǎn)之下追求規(guī)模已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達(dá)到了2.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)28.5%。截至4月末，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，恒大前四月累計(jì)同比增速最高達(dá)47%。保利、融創(chuàng)也先后突破千億，其中融創(chuàng)4月單月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)350億元，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)82.6%和13.5%。

另外，更值得關(guān)注的是，2018年1-4月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻提升顯著。其中， TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長(zhǎng)48.4%。其次是TOP3房企門檻達(dá)1986.7億元，同比增長(zhǎng)37.9%，規(guī)模增長(zhǎng)也比較快。TOP100房企銷售金額入榜門檻達(dá)到了45.3億元，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)加劇。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著各梯隊(duì)門檻的不斷提升，百?gòu)?qiáng)房企分化格局將會(huì)持續(xù)。

飄紅業(yè)績(jī)下的隱憂

盡管房企銷售業(yè)績(jī)頻創(chuàng)新高，但市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有表面上看起來(lái)那么美好。

在住建部強(qiáng)調(diào)的“堅(jiān)持調(diào)控不放松”聲明中明確指出，要切實(shí)采取有力措施，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金的調(diào)控目標(biāo)；大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

就在住建部發(fā)聲后不久，5月10日廣東江門出臺(tái)新政稱，銷售人員不得渲染房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，銷售人員不得欺騙或誤導(dǎo)購(gòu)房者等。另外，新政還明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公示不拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款的書面承諾。

丁祖昱認(rèn)為，1-4月房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀桓吒杳瓦M(jìn)，但部分城市市場(chǎng)壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。隨著市場(chǎng)集中度不斷提高，接下來(lái)的2018年會(huì)有三分之二的時(shí)間出現(xiàn)銷售總量滯漲而規(guī)模房企繼續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

這意味著，未來(lái)中小房企將面臨更為艱難的生存困局。

“一邊是海水，一邊是火焰”。安居客首席分析師張波認(rèn)為，調(diào)控之于樓市的目的在于保持市場(chǎng)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)住有所居。但現(xiàn)實(shí)的效果卻有兩方面，一方面是調(diào)控從嚴(yán)之聲頻頻挑撥著市場(chǎng)神經(jīng)，使得樓市不斷“退燒”——從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，1-3月份全國(guó)商品房銷售面積30088萬(wàn)平方米，增速比1-2月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，3月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比2月份回落0.16點(diǎn)；另一面卻是房企間的競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化，整體來(lái)看龍頭房企的銷售金額不斷提升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2018年5家企業(yè)僅4個(gè)月銷售就突破了千億，碧桂園與恒大更是4個(gè)月銷售就超過(guò)了2000億，千億“生存線”的競(jìng)爭(zhēng)愈加明顯，由此帶來(lái)中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距不斷拉大。

房企緣何對(duì)規(guī)模追逐愈發(fā)瘋狂？張波認(rèn)為，千億是龍頭房企的“入場(chǎng)券”已經(jīng)從口號(hào)變成了實(shí)際認(rèn)知，馬太效應(yīng)之下，非強(qiáng)者即淘汰。在目前融資渠道收緊的趨勢(shì)下，龍頭房企顯然在資金方面的優(yōu)勢(shì)更為明顯，面臨的融資壓力較小，相比之下，中小房企獲取資金的成本和難度則是“雙高”。

土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)就可見一斑，在沖千億增業(yè)績(jī)壓力下，中小房企龍相對(duì)頭房企搶地的優(yōu)勢(shì)更小。熱點(diǎn)城市土地調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，這些措施從拿地規(guī)則、資金來(lái)源、保證金及付款期限等方面進(jìn)行限制，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)更為凸顯。

從城市來(lái)看，丁祖昱認(rèn)為，三四線城市未來(lái)將面臨更大壓力。他認(rèn)為，進(jìn)入2018年以來(lái)，熱點(diǎn)三四線城市地價(jià)正在快速上漲，但是房?jī)r(jià)現(xiàn)已行至階段性高點(diǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線市場(chǎng)壓力逐漸出現(xiàn)，尤其是房?jī)r(jià)已經(jīng)在2017年快速攀升，目前滯漲的城市壓力可能會(huì)更大。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道