“一邊是海水，一邊是火焰”。

盡管住建部再度強調(diào)，已經(jīng)就調(diào)控問題向成都、太原等12個城市發(fā)起兩輪約談。但調(diào)控重壓也未能阻止房企業(yè)績爆發(fā)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到5月10日，公布前四月銷售業(yè)績的房企合計約有32家，這32家銷售金額達到了1.6萬億，同比上漲幅度高達31.4%。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，銷售額最高的是碧桂園，其前四月銷售額已經(jīng)達到2575.2億；恒大地產(chǎn)也已經(jīng)突破2000億；萬科地產(chǎn)緊隨其后為1961.5億。

隨著市場集中度不斷提升，房企對銷售規(guī)模的渴求已經(jīng)達到前所未有的程度。

閩系房企泰禾集團董事長黃其森稱：“在房企規(guī)模分化日益加劇的今天，高周轉(zhuǎn)已成為行業(yè)發(fā)展共識。高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力?！?/span>

黃其森表示，泰禾今年會重點圍繞高周轉(zhuǎn)進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉(zhuǎn)，旗下項目追求6個月開盤速度。泰禾要求各大區(qū)域公司要將節(jié)點指標梳理出來，分解貫徹到每個部門。具體而言，其要求二線城市項目原則上6個月左右開盤，不能超過8個月，如果超過8個月，就基本不會考慮拿這個項目。

史無前例的周轉(zhuǎn)速度

強化高周轉(zhuǎn)與加速規(guī)模擴張幾乎是目前市場化房企的共識。

日前，閩系某房企華東區(qū)一份“上海區(qū)域上半年業(yè)績沖刺動員書”在業(yè)內(nèi)廣為流傳。該動員書稱，“從即日起至2018年6月30日，總監(jiān)及以上級別管理人員取消所有休假（周末及節(jié)假日）；倡議總監(jiān)以下員工放棄所有休假，積極主動承擔工作任務；原則上，區(qū)域平臺及各城市公司所有工作會議不得在法定工作時段召開，會議時間安排在工作日下班后及周末，正常工作時段全部用于項目一線及外聯(lián)工作?！?/span>

無獨有偶，某全國知名房企甚至為高周轉(zhuǎn)制定了嚴厲的獎懲制度。該房企針對三四五線城市的項目總經(jīng)理：摘牌即開工獎勵20萬，每推遲一天獎勵減少1萬，21天開工罰款1萬，以此類推，41天開工撤職。針對開盤工期時間：小于等于3個月獎勵20萬，3到4個月之間獎勵10萬，4到5個月之間不獎不罰，5到6個月之間罰款10萬，6到7個月之間罰款20萬，但大于7個月，項目總撤職。

上述房企一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，其對高周轉(zhuǎn)的訴求已經(jīng)達到前所未有的高度。截止到3月30日，該房企今年共獲取項目195個（共215個地塊），其中三四五線項目146個，已簽訂里程碑計劃項目平均摘牌到開盤5.2個月。該房企卻認為，這“沒有達到集團高周轉(zhuǎn)的要求”。

高周轉(zhuǎn)之下追求規(guī)模已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月，TOP100房企總體銷售規(guī)模達到了2.65萬億元，同比增長28.5%。截至4月末，碧桂園、恒大的銷售規(guī)模都已超2000億元，恒大前四月累計同比增速最高達47%。保利、融創(chuàng)也先后突破千億，其中融創(chuàng)4月單月實現(xiàn)銷售業(yè)績350億元，同比和環(huán)比分別增長82.6%和13.5%。

另外，更值得關(guān)注的是，2018年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著。其中， TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長48.4%。其次是TOP3房企門檻達1986.7億元，同比增長37.9%，規(guī)模增長也比較快。TOP100房企銷售金額入榜門檻達到了45.3億元，規(guī)模競爭加劇。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預計，未來隨著各梯隊門檻的不斷提升，百強房企分化格局將會持續(xù)。

飄紅業(yè)績下的隱憂

盡管房企銷售業(yè)績頻創(chuàng)新高，但市場遠沒有表面上看起來那么美好。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在住建部強調(diào)的“堅持調(diào)控不放松”聲明中明確指出，要切實采取有力措施，認真落實穩(wěn)房價、穩(wěn)租金的調(diào)控目標；大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制投機炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求。

就在住建部發(fā)聲后不久，5月10日廣東江門出臺新政稱，銷售人員不得渲染房價上漲預期。要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，銷售人員不得欺騙或誤導購房者等。另外，新政還明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公示不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾。

丁祖昱認為，1-4月房企銷售業(yè)績?nèi)匀桓吒杳瓦M，但部分城市市場壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。隨著市場集中度不斷提高，接下來的2018年會有三分之二的時間出現(xiàn)銷售總量滯漲而規(guī)模房企繼續(xù)增長的發(fā)展趨勢。

這意味著，未來中小房企將面臨更為艱難的生存困局。

“一邊是海水，一邊是火焰”。安居客首席分析師張波認為，調(diào)控之于樓市的目的在于保持市場穩(wěn)定，實現(xiàn)住有所居。但現(xiàn)實的效果卻有兩方面，一方面是調(diào)控從嚴之聲頻頻挑撥著市場神經(jīng)，使得樓市不斷“退燒”——從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，1-3月份全國商品房銷售面積30088萬平方米，增速比1-2月份回落0.5個百分點，3月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比2月份回落0.16點；另一面卻是房企間的競爭更加白熱化，整體來看龍頭房企的銷售金額不斷提升，行業(yè)集中度進一步提升。2018年5家企業(yè)僅4個月銷售就突破了千億，碧桂園與恒大更是4個月銷售就超過了2000億，千億“生存線”的競爭愈加明顯，由此帶來中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距不斷拉大。

房企緣何對規(guī)模追逐愈發(fā)瘋狂？張波認為，千億是龍頭房企的“入場券”已經(jīng)從口號變成了實際認知，馬太效應之下，非強者即淘汰。在目前融資渠道收緊的趨勢下，龍頭房企顯然在資金方面的優(yōu)勢更為明顯，面臨的融資壓力較小，相比之下，中小房企獲取資金的成本和難度則是“雙高”。

土地市場上的競爭就可見一斑，在沖千億增業(yè)績壓力下，中小房企龍相對頭房企搶地的優(yōu)勢更小。熱點城市土地調(diào)控措施陸續(xù)出臺，這些措施從拿地規(guī)則、資金來源、保證金及付款期限等方面進行限制，龍頭房企的優(yōu)勢更為凸顯。

從城市來看，丁祖昱認為，三四線城市未來將面臨更大壓力。他認為，進入2018年以來，熱點三四線城市地價正在快速上漲，但是房價現(xiàn)已行至階段性高點，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進一步收窄，三四線市場壓力逐漸出現(xiàn)，尤其是房價已經(jīng)在2017年快速攀升，目前滯漲的城市壓力可能會更大。

來源：21世紀經(jīng)濟報道