房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪又一輪洗牌后，中小房企越來越感覺到危機。無論是融資還是拿地，這個時代的話語權(quán)越來越集中到規(guī)模房企。對于中小房企而言，如何突圍成為擺在這些房企面前的問題。

記者注意到，包括弘陽地產(chǎn)集團（下稱“弘陽”）、大發(fā)地產(chǎn)（下稱“大發(fā)”）均在近期提交招股書，準備赴港交所上市。此外，包括中梁地產(chǎn)等房企也在暗自為上市做準備，希望盡快登陸資本市場。

“這一波上市潮和2008年很像，房企都發(fā)現(xiàn)融資開始困難，地產(chǎn)開始越來越難做，只有通過上市才能夠有更多的融資渠道去發(fā)展?！币晃回撠?zé)房企上市的高管告訴記者。

上市潮

今年4月，弘陽遞交了上市招股書，擬以IPO形式登陸港交所。根據(jù)路透社的報道，弘陽擬集資3億～4億美元（約23.4億～31.2億港元）。

2017年，弘陽的銷售額僅178.1億元人民幣，在百強房企中排名第95。當(dāng)時，弘陽首次提出了2020年達到千億規(guī)模的目標。

隨后，這家曾經(jīng)偏安一隅的中小房企內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，弘陽掌門人曾煥沙正在效仿他的福建籍老鄉(xiāng)——閩系房企老板們，復(fù)制這些企業(yè)的規(guī)模發(fā)展路徑：開啟全國化征程、上市、沖擊千億目標。

這里面很重要的一步，就是搬遷總部和瘋狂招人。今年3月，弘陽集團（上海）總部正式啟用，形成南京、上海雙總部運營的格局。上海作為弘陽的第二總部，設(shè)立初期將承擔(dān)弘陽集團戰(zhàn)略、投融資、地產(chǎn)投資、產(chǎn)品研發(fā)、商業(yè)投資、招商等職能。

隨后，弘陽重新配置了自己的高管團隊，從各大主流開發(fā)商開始挖人。從目前加盟的高管看，分別有蔣達強（任命為集團執(zhí)行總裁，分管戰(zhàn)投、經(jīng)營、客服）、羅艷兵（任命為集團總裁助理，分管信息）、陳彬（任命為地產(chǎn)集團總裁助理兼地產(chǎn)運營部總經(jīng)理）、鄒高武（任命為集團人力行政中心總經(jīng)理）、鄂宇（任命為地產(chǎn)集團營銷管理部總經(jīng)理）、何愛華（任命為商業(yè)集團商業(yè)運營部儲備門店總經(jīng)理）、鄒俊（任命為商業(yè)集團商業(yè)運營部儲備門店總經(jīng)理）、徐佳彥（任命為地產(chǎn)集團財務(wù)管理部總經(jīng)理助理）、林晨（任命為弘陽海外相關(guān)業(yè)務(wù)負責(zé)人）。

從招股書看，目前弘陽依舊是一個區(qū)域房企。除了大本營南京，還包括蘇州、常州、無錫、南通、常熟和合肥、馬鞍山、滁州等地，地理位置上均靠近南京。

弘陽方面表示，計劃在長三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進駐長三角的三四線城市；在華南、華中、西南區(qū)域，重點關(guān)注節(jié)點型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長沙等，以及這些節(jié)點城市形成的都市圈。

根據(jù)招股書，截至2017年底，弘陽擁有25個已竣工項目，40個開發(fā)中項目以及21個持作未來開發(fā)項目，其中有39個位于南京，14個位于蘇州，擁有土地儲備總建筑面積616.9萬平方米。

從融資看，目前弘陽外部融資的主要來源為銀行、金融機構(gòu)借款及信托融資，招股書顯示，自2015年至2017年，弘陽的資本負債比例分別為119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趨勢。此外，公司的平均融資成本分別為8.38%、7.72%和7.52%。

同樣火線上市的還有大發(fā)，這家公司成立于1996年，后者由創(chuàng)辦人葛和凱與另一名投資者成立。2001年，大發(fā)地產(chǎn)擴張至上海，并在上海設(shè)立總部，至今在上海共開發(fā)五項物業(yè)，累計建面達48.98萬平方米。隨后，大發(fā)地產(chǎn)于2003年開拓至江蘇省，2008年再進入安徽省。

截至2018年2月底，該公司擁有24個多元化項目組合，包括20項住宅物業(yè)、三棟商業(yè)綜合樓及一個辦公樓層。其中，5個項目位于上海，19個項目位于江蘇省、安徽省及浙江省。

截至2月底，大發(fā)地產(chǎn)的土儲建面為172.03萬平方米，包括可售及可租的已竣工物業(yè)共計20.29萬平方米、在建物業(yè)110.36萬平方米及41.39萬平方米的持作未來開發(fā)物業(yè)，占比分別為11.8%、64.1%及24.1%。

按分布來看，上述35%的土儲位于安慶、23.1%位于溫州、11.8%位于蕪湖，而其大本營的土儲占比僅為9%，包括已竣工的面積6.92萬平方米及在建面積8.51萬平方米。

同樣，這家房企對于規(guī)模充滿野心。大發(fā)CEO廖魯江不久前在接受采訪時稱，大發(fā)地產(chǎn)計劃沖擊千億，提出了五年實現(xiàn)3000億的目標以及項目跟投、利潤共享機制。

不過，這家房企的財務(wù)狀況并不樂觀，2017年大發(fā)的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為-23.93億元，2015年及2016年則分別為-7.92億、8.55億元。

融資方面，銀行貸款為大發(fā)的主要融資手段，此外主要是信托融資。截至2017年底，大發(fā)地產(chǎn)的銀行貸款及其他借貸（包括即期及非即期借貸）為59.87億元，未償還銀行貸款為39.75億元，未償還信托融資及其他融資約為20億元。2017年，大發(fā)共與平安信托、中國華融及中航信托三家金融機構(gòu)訂立五單信托融資計劃，規(guī)模近20億元，利息最低為8.3%，最高達12.9%。

負債方面，2015年～2017年的凈資產(chǎn)負債率分別為196.5%、150%及269.8%。明顯高于同行水平，為其未來的發(fā)展帶來隱患。

除了上述兩家，發(fā)跡溫州隨后將總部遷至上海的中梁地產(chǎn)同樣計劃上市，其內(nèi)部一直在緊鑼密鼓進行準備，希望可以借助資本市場力量實現(xiàn)新的發(fā)展。

最后的門票

“很多中型房企面對市場競爭均需要更多資金進行擴張，登陸資本市場是實現(xiàn)規(guī)模增長的重要一步，將為其下一步規(guī)模發(fā)展做好準備?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉告訴記者。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)計，2018年TOP4房企總規(guī)模或近3萬億，未來房企集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。根據(jù)記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，約50家房企提出了千億計劃，從競爭格局看，每家開發(fā)商雖然提出較高目標，但是完成難度將越來越大。

對于中小房企而言，要么擴大規(guī)模，要么可能就會面臨被吞并。

以銀行融資為例，目前國內(nèi)主流銀行均只對TOP50甚至30的上市房企開放融資，如果未來沒有在這個名單內(nèi)，便無法拿到更加便宜的資金。對于這個資金密集的行業(yè)，較低的資金成本將成為發(fā)展快慢的制約因素之一。

此外，登陸香港資本市場更利于發(fā)行海外債，融資成本較目前境內(nèi)而言相對較低。

今年5月，新昌集團公告稱，正與有意對公司的股本證券進行投資的潛在投資者保利置業(yè)進行洽商，該潛在投資者有可能成為公司主要股東（即持有超過10%，但低于30%的公司普通股）。

這家公司就是因為規(guī)模過小，很少現(xiàn)金投入一個項目，隨后造成危機，如今可能要大股東易主。

“大房企可以分散風(fēng)險，這邊市場不好其他市場可以彌補，而相比于區(qū)域房企而言，有更大的調(diào)配空間?！币晃籘OP20房企營銷總告訴記者。

對于這些中小房企而言，拿到資本市場入場券顯得尤為迫切。而這張門票是否可以拿到，拿到后怎么辦，可能是擺在這些房企面前的問題。

來源：第一財經(jīng)日報