今年以來，北京的土地市場意外遇冷，已經有六宗土地流拍，分析稱，在房地產市場降溫的背景下，開發(fā)商拿地熱情在降低，此外，北京的樓市調控相對于其他城市都更嚴，開發(fā)商將目光轉向了其他重點城市。

“冷暖自知?！北本┦幸患掖笮头科筘撠熑?月25日說。

4月24日，北京市推出門頭溝與房山區(qū)兩宗限價地塊，但無一家房企報名，流標已成定局。至此，2018年以來，北京市已經流標6宗地塊。

自2016年9月30日以來，北京市歷經多輪調控。土地市場也從高熱狀態(tài)轉而退燒。中原地產首席分析師張大偉注意到，在過去的一年多時間里，從2016年四季度開始，北京合計已經有超過19個政策日，發(fā)布了各種房地產調控政策細則78條?！胺康禺a調控內容升級到房地產供應、交易、監(jiān)管等方方面面。這一輪北京房地產市場的調控政策可以說是歷史最嚴格，最密集。限購、限商、限貸、限價、限售等減法政策疊加推出共有產權房、限價商品房等加法政策?！?/span>

58安居客房產研究院北京分析師李震注意到，6宗地塊流拍的原因是整體位置較偏遠沒有占據(jù)北京核心位置；額外配建其他性質的住房和配套占比較大，建成以后的商品房限售價格保證不了開發(fā)商的利潤。

張大偉認為，在房地產市場降溫背景下，開發(fā)商拿地熱情整體在退燒。

流拍的地塊

4月24日流標的兩宗地塊分別為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村地塊和房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)地塊。

資料顯示，門頭溝地塊為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營村MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地、MC16-041地塊T6區(qū)域綜合交通樞紐用地、MC16-048地塊S4社會停車場用地。宗地限定建筑面積133434平方米，061地塊居住面積39302平方米，區(qū)域交通樞紐地塊94132平方米。按照掛牌文件條件規(guī)定，該地塊起始價26.2億元，地塊上所建商品住房銷售均價不超過4.5萬元/平方米(含全裝修費用)，最高銷售單價不超過4.77萬元/平方米(含全裝修費用)。

房山地塊為北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊R2二類居住用地、01-0015、0027、0028地塊B4綜合性商業(yè)金融服務用地、01-0032地塊S4社會停車場用地。該地塊合計面積為136087平方米，地塊合計有49254平方米的住宅，其他為商業(yè)金融部分。

按照競拍條件規(guī)定，地塊起始價16.3億元，宗地所建商品住房銷售均價不超過3.8萬元/平方米(含全裝修費用)，最高銷售單價不超39985元/平方米(含全裝修費用)。

張大偉認為，這兩宗地塊均不優(yōu)質，住宅部分比例低，預計開發(fā)商拿地積極性不會高。比如，門頭溝地塊中MC00-0016-061 地塊R2二類居住用地面積僅為39302平方米，但區(qū)域交通樞紐地塊卻高達94132平方米，另外停車場地塊部分不占建筑規(guī)模；房山地塊合計面積為136087平方米，但該地塊合計僅有25360+23894平方米的住宅，其他為商業(yè)金融部分。

上述兩宗地塊并非個案。李震注意到，今年以來，北京市共有6宗地塊流標，流標土地均為限價房和共有產權地塊?！澳霉灿挟a權地塊來講，土地產權一部分歸政府，一部分歸個人，且該商品房銷售價格并不比同地段的普通商品住宅價格低，這樣一來，就出現(xiàn)了購房者棄選的行為，同時也加大了開發(fā)商的回款壓力；對于限地價地塊，雖然整體商品房銷售價格低于同地段的二手房價格的倒掛現(xiàn)象，對購房者來說是利好，但是高額的地價成本仍然造成開發(fā)商利潤降低，短期內只能觀望?！崩钫鸨硎?。

4月20日，北京市出讓延慶區(qū)YQ00-0300-0058等地塊（以下簡稱0058地塊）。值得注意的是，該地塊是2017年北京市出讓的最后一宗地塊，但當時因無企業(yè)參與競標最終流拍。再次上市時，北京市將掛牌價下調了7億元。最終被碧桂園+中鐵建聯(lián)合體摘得，成交價格33.2億，樓面價18200元/平方米。

房企“離京”

北京作為首都，一直以來，在各大房企拿地布局中非常重要。一些外地開發(fā)商甚至將進軍北京作為全國化布局的必經之路。但近年來，隨著城鎮(zhèn)化步入發(fā)展后期，北京市土地市場規(guī)模出現(xiàn)自然萎縮。另外，相較于其他城市，北京市調控力度也更大。因此，不少開發(fā)商轉為將開發(fā)重點轉向其他城市。

張大偉注意到，從土地供應節(jié)奏看，4月24日2宗地塊是待售的最后兩宗，暫時無新掛牌土地，2018年北京的土地市場預計將繼續(xù)低位運行。北京年內土地成交金額已經達到了606億，整體平均溢價率明顯降低，在房地產市場降溫，限價房去化難度加大的預期下，開發(fā)商拿地整體熱情退燒。

市場反應通常影響著開發(fā)商的拿地熱情。張大偉認為，“對于其他城市的調控，北京的樓市調控力度最大?！?/span>

高壓的調控帶來的是市場慘淡。據(jù)中原地產數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年全年住宅簽約只有1764億，2018年一季度簽約只有186億。在這樣的背景下，開發(fā)商資金鏈壓力越來越大。

由于北京市拿地日益艱難，一些開發(fā)商不得不將目光轉向京外。北京市老牌國企華遠地產近期對媒體透露，華遠地產全國戰(zhàn)略版圖已輻射京津冀、西部、中部、珠三角四大區(qū)域，進入北京、天津、長沙、西安、重慶、廣州、佛山等七大城市。3月以來，華遠地產斥資52億五度出手拿地，但均不在北京。

一些全國布局房企北京分公司也普遍面臨拿地難問題。這些公司的解決辦法是擴大管理半徑，將北京地區(qū)擴大至環(huán)京甚至華北地區(qū)。

李震稱，北京市六宗地塊流標還不能代表整體趨勢，畢竟從全國來看，政府加大了對一線城市樓市的調控力度，表現(xiàn)在土地上，因地制宜采取不同的限價限售手段，直接造成開發(fā)商利潤減少，甚至在交易環(huán)節(jié)也較之前繁瑣。開發(fā)商轉頭調向新一線城市或者二三線城市發(fā)力，由于這些城市土地還沒有飽和，較一線城市房價相對較低且購房資格相對輕松，開發(fā)商看準了這些城市的開發(fā)潛力，再加上一線城市購房需求的外溢，這些城市樓市火爆還會持續(xù)一段時間。

中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月19日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市，土地出讓金高達10691.26億，同比2017年同期的6904億，上漲幅度高達54.8%。最高的杭州賣地1037億，同比上漲323%，其次北京573億，同比上漲16%，蘇州551億，同比上漲118%。土地市場從金額看，不少二線熱點城市土地市場迎來開門紅。包括武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟南、天津等38個城市賣地超過100億。

來源:21世紀經濟報道