國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比今年前兩個(gè)月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)近三年新高。

受益于房企開工熱情上漲、棚改持續(xù)推進(jìn)、前期拿地價(jià)款分期支付等因素影響，一季度房地產(chǎn)投資增速明顯超出市場(chǎng)預(yù)期，但是在各地調(diào)控政策不斷加碼和銀根趨緊的大環(huán)境下，這種高增長(zhǎng)料難持續(xù)。

投資創(chuàng)新高背后，地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑。海通證券數(shù)據(jù)顯示，3月41城地產(chǎn)銷量增速-32%，百家龍頭房企銷量增速17%，較1-2月的36%大幅下滑。4月前7天41城地產(chǎn)銷量跌幅擴(kuò)大至-39%。

受基本面制約，自二月份以來，地產(chǎn)板塊連同整個(gè)周期板塊迎來了一波較大幅度的下調(diào)，申萬地產(chǎn)指數(shù)年初至今下挫6.12%，在各板塊中的漲跌幅排名也滑落至第8 位，板塊市盈率和市凈率都已低于2014年的最低位。

市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊的走勢(shì)產(chǎn)生了分歧。中信建投指出，龍頭房企的估值溢價(jià)正在逐步呈現(xiàn)，從2017年以來，龍頭房企的估值韌性開始彰顯，首次接近和超過行業(yè)平均水平，有望演繹上漲行情。

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉則認(rèn)為，目前從政策、融資和銷售等方面，地產(chǎn)股都沒有顯現(xiàn)出估值修復(fù)的利好變化。

高投資難持續(xù)

造成一季度房地產(chǎn)投資增速高企的因素是多方面的。

中銀國(guó)際研究報(bào)告指出，房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)近三年來新高，主要是由于去年銷售情況良好，土地購(gòu)置充足，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿較強(qiáng)；且一季度棚改力度不減，帶動(dòng)新開工顯著走強(qiáng)；土地購(gòu)置費(fèi)的上升對(duì)于投資額增長(zhǎng)貢獻(xiàn)提升。

去年是房企業(yè)績(jī)大豐收的一年。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年共有144家房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)過百億，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%；16家企業(yè)躋身千億俱樂部，而2016年千億房企為12家。

在取得歷史最好銷售業(yè)績(jī)之后，庫(kù)存出現(xiàn)了不足，因此今年一季度各大房企主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存，加快了拿地進(jìn)度和步伐。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，20家龍頭房企累計(jì)拿地4884萬平方米，同比增長(zhǎng)69.6%，繼續(xù)呈回暖態(tài)勢(shì)；累計(jì)拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)階段行業(yè)整合加劇，擁有優(yōu)質(zhì)土地資源成為企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素，品牌房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)不斷補(bǔ)充土地資源，擴(kuò)大布局。

平安證券指出，2017年為土地市場(chǎng)大年，主流房企補(bǔ)庫(kù)存積極，土地購(gòu)置費(fèi)滯后支付為投資提供支撐，1-2月土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)47.9%，這是造成一季度房地產(chǎn)投資增速高企的首要原因。

而今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資能否繼續(xù)維持高位運(yùn)行，業(yè)內(nèi)對(duì)此似乎并不樂觀。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，接下來如果房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱，也是會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。從實(shí)際情況看，若后續(xù)到位資金等有影響，那么此類持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)受到制約。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著資金環(huán)境趨緊，銷售下行加劇房企資金壓力，開發(fā)商資金面可能將出現(xiàn)變盤，對(duì)投資的熱情將會(huì)下降。

而事實(shí)上，一季度樓市的成交量已頗為疲軟。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國(guó)商品房銷售面積30088萬平方米，同比增幅降至3.6%。3月份，50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交量同比2017年3月減少29%，同比2016年3月下降更多。

4月17日，中國(guó)人民銀行宣布從2018年4月25日起，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此次降準(zhǔn)共將釋放1.3萬億元流動(dòng)性。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次降準(zhǔn)或許能夠緩解房地產(chǎn)資金面不足的風(fēng)險(xiǎn)。但他同時(shí)指出，降準(zhǔn)主要是配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，“房住不炒”依然是紅線，這一點(diǎn)不會(huì)突破，近期調(diào)控政策頻出就是證明。

地產(chǎn)股行情爭(zhēng)議

4月以來，地產(chǎn)板塊開始活躍。4月10日，A股房地產(chǎn)指數(shù)大漲1.93%；4月11日，房地產(chǎn)指數(shù)上漲1.03%。

受房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)驅(qū)動(dòng)，4月地產(chǎn)股行情趨好，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，龍頭企業(yè)月度數(shù)據(jù)頻轉(zhuǎn)捷報(bào)，是地產(chǎn)行情趨好最主要的催化劑。

一季度碧桂園、萬科、恒大、招商蛇口等龍頭房企業(yè)績(jī)依然飄紅。4月25日萬科公布一季報(bào)顯示， 1-3月實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入308.3億元，同比增長(zhǎng)65.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.9億元，同比增長(zhǎng)28.7%。

政策方面，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇資金面全面收緊，但融資監(jiān)管新規(guī)和土地政策都明顯利好龍頭房企。

長(zhǎng)江證券研究員申思聰認(rèn)為，地產(chǎn)股仍有上漲機(jī)會(huì)。目前市場(chǎng)仍處于過度悲觀的狀態(tài)，隨著央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以及龍頭房企未來增速的持續(xù)穩(wěn)定，將有望催化行業(yè)穩(wěn)態(tài)的預(yù)期。

興業(yè)證券也表示，結(jié)合近期政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要推進(jìn)信貸、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)，消除隱患”，可能意味著商業(yè)銀行對(duì)于按揭的持續(xù)偏好，房?jī)r(jià)下跌有底線，同時(shí)防止三四線城市房?jī)r(jià)過快上漲。

由此，銀行資產(chǎn)配置趨勢(shì)、房?jī)r(jià)怕漲更怕跌、集中度提升三大趨勢(shì)難以改變，地產(chǎn)股“便宜”的特征明顯，增量資金中長(zhǎng)期將帶來房地產(chǎn)核心資產(chǎn)的行情。

但李宇嘉認(rèn)為，盡管大型龍頭房企融資能力較強(qiáng)，也抵抗不了大環(huán)境緊縮后的市場(chǎng)下滑。更重要的是，龍頭房企估值重構(gòu)的三大利好，品牌溢價(jià)、周轉(zhuǎn)速度、融資能力，中短期內(nèi)或難以兌現(xiàn)。

中信建投強(qiáng)調(diào)，無論從行業(yè)環(huán)境、還是基本面角度，目前龍頭房企整體環(huán)境都要好于2014 年，而中小型房企面臨的壓力會(huì)更大。行業(yè)將會(huì)從“資源”集中度逐步過渡到“融資”集中度，龍頭企業(yè)、大型國(guó)企央企的發(fā)展空間將更為持續(xù)和明確，后續(xù)即使有部分中小型企業(yè)發(fā)生類似2014 年資金鏈問題，也難以沖擊龍頭的發(fā)展，龍頭房企理應(yīng)比上一輪周期具備更強(qiáng)的支撐。

而北京一家知名私募基金經(jīng)理認(rèn)為，全年來看，因市場(chǎng)增量資金太少，軍工、醫(yī)藥和工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)會(huì)有機(jī)會(huì)，地產(chǎn)股整體來說今年表現(xiàn)的機(jī)會(huì)并不大。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道