這是保利地產(chǎn)三年來(lái)的最好業(yè)績(jī)。過(guò)去一年，保利地產(chǎn)的持續(xù)深耕城市群策略顯效，并購(gòu)中航地產(chǎn)加上合作提速，使其可售資源和土地儲(chǔ)備大幅提升。嚴(yán)厲的調(diào)控和收緊銀根之下，保利地產(chǎn)的區(qū)域布局、低成本融資和央企制度改革等優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。

隨著房企年報(bào)發(fā)布進(jìn)入尾聲，最后一個(gè)龍頭房企終于亮相。4月17日，保利地產(chǎn)發(fā)布2017年財(cái)報(bào)。其中顯示，2017年公司實(shí)現(xiàn)3092億元銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售增速位列行業(yè)前五；歸母凈利潤(rùn)156億元，同比增幅達(dá)25.8%。

這是保利地產(chǎn)三年來(lái)的最好業(yè)績(jī)。過(guò)去一年，保利地產(chǎn)的持續(xù)深耕城市群策略顯效，并購(gòu)中航地產(chǎn)加上合作提速，使其可售資源和土地儲(chǔ)備大幅提升，為未來(lái)增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

2018年是房地產(chǎn)行業(yè)最具不確定性的一年，嚴(yán)厲的調(diào)控和收緊銀根之下，房企面臨諸多挑戰(zhàn)。而作為央企龍頭的保利地產(chǎn)，擁有區(qū)域布局、低成本融資和央企制度改革等優(yōu)勢(shì)，有望實(shí)現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)。

城市群策略下的高增長(zhǎng)

作為老牌龍頭房企，保利地產(chǎn)長(zhǎng)期保持著銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2017年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額3092.27億元，同比增長(zhǎng)47.19%，創(chuàng)下近7年來(lái)的同比最高增速。

與過(guò)去2年近乎持平不同，2017年，保利地產(chǎn)的歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了25.8%的高增速，較2016年提升25個(gè)百分點(diǎn)；此外，2017年保利地產(chǎn)毛利率達(dá)31.05%，同比提升2.05個(gè)百分點(diǎn)，扭轉(zhuǎn)下滑趨勢(shì)；凈利率13.45%，同比提升2.42個(gè)百分點(diǎn)。

2017年，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)空前嚴(yán)厲的調(diào)控，行業(yè)整體銷(xiāo)售增速放緩。與之形成鮮明對(duì)比的是，大型房企銷(xiāo)售節(jié)節(jié)攀升，行業(yè)集中度快速提升，保利地產(chǎn)是唯一一家進(jìn)入前五的央企上市房企。

中信建投分析師陳慎指出，保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)原因在于：結(jié)算結(jié)構(gòu)和結(jié)算區(qū)域迎來(lái)調(diào)整；少數(shù)股東損益帶來(lái)的影響逐年下降；管控水平持續(xù)提升。

公司以核心城市為中心的城市群布局優(yōu)勢(shì)也在2017年充分顯現(xiàn)。多年來(lái)，保利地產(chǎn)對(duì)三大城市群及周邊區(qū)域、重要節(jié)點(diǎn)城市持續(xù)深耕，根據(jù)年報(bào)，2017年保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售82%來(lái)自一二線城市，三大核心城市群占比近70%。在粵港澳大灣區(qū)，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)近千億。

根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)9個(gè)城市單城銷(xiāo)售破百億元、7個(gè)城市市場(chǎng)占有率排名第一，23個(gè)城市市場(chǎng)排名位居前三。

2016年下半年以來(lái)保利地產(chǎn)在城市群的拓展明顯提速。公告數(shù)據(jù)顯示，2017年其拓展項(xiàng)目204個(gè)，拓展面積4520萬(wàn)平方米，總成本2765億元，分別同比大幅增長(zhǎng)88%和128%，無(wú)論是土地獲取力度還是規(guī)模均為歷史新高，其中，拓展面積超過(guò)50%來(lái)自于合作和收購(gòu)。

截至2017年末，保利地產(chǎn)待開(kāi)發(fā)土儲(chǔ)面積高達(dá)9090萬(wàn)平方米，可滿足未來(lái)2-3年的業(yè)績(jī)需求；其中一二線城市占比達(dá)到63%，而三線城市土儲(chǔ)中，珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀等城市圈占比68%。

此外，在房地產(chǎn)行業(yè)整合加大、市場(chǎng)集中度提升的背景下，保利地產(chǎn)更注重通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)充資源，支撐高增長(zhǎng)。陳慎指出，近年來(lái)公司并購(gòu)整合規(guī)模越來(lái)越大，在大型資產(chǎn)包的收并購(gòu)上體現(xiàn)了極強(qiáng)的整合能力。

報(bào)告期內(nèi)，公司基本完成對(duì)中航地產(chǎn)的收購(gòu)整合。去年12月，保利地產(chǎn)的股東大會(huì)通過(guò)了以現(xiàn)金方式收購(gòu)保利(香港)控股50%股權(quán)方案，意味著保利地產(chǎn)將可以進(jìn)入深圳、蘇州、濟(jì)南、云南等原未覆蓋區(qū)域。保守按上述區(qū)域現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模3%的占有率估算，公司每年將額外增加500億簽約。

華創(chuàng)證券指出，保利地產(chǎn)今年計(jì)劃新開(kāi)工3300萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%，保證2018年的充沛可售資源，支撐銷(xiāo)售繼續(xù)高增長(zhǎng)。

2018年一季度，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售869億元，同比大幅增長(zhǎng)51.4%。

負(fù)債與風(fēng)險(xiǎn)的平衡

對(duì)于高增長(zhǎng)的房企而言，高負(fù)債是其另外一面。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2017年凈增有息負(fù)債924億元，導(dǎo)致2017年末資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.28%的近三年來(lái)最高水平。作為央企，如何在快速擴(kuò)張的同時(shí)平衡資金壓力與負(fù)債水平，將成為面臨的一大考驗(yàn)。

在當(dāng)下，上市房企權(quán)益融資基本暫停，債務(wù)融資成為最重要的資金來(lái)源，保利地產(chǎn)也不例外。

接近保利地產(chǎn)的人士透露，保利地產(chǎn)對(duì)于債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制極為嚴(yán)格，項(xiàng)目拓展均在保障資金安全的前提下開(kāi)展。而2017年有息負(fù)債的大幅增加，一方面是基于對(duì)行業(yè)資金面臨緊縮的預(yù)判，提前儲(chǔ)備資金，保障運(yùn)營(yíng)需求；另一方面是把握低利率機(jī)遇獲取低成本資金，因此即便行業(yè)融資成本持續(xù)上升，保利地產(chǎn)2017年新增有息負(fù)債綜合成本也僅4.98%，處于行業(yè)低位。

從去年的一系列融資動(dòng)作來(lái)看，保利地產(chǎn)也在持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，一方面通過(guò)中票等方式加大直接融資占比；另一方面拓展CMBS、REITs等創(chuàng)新融資方式。

西南證券指出，保利地產(chǎn)的有息負(fù)債中，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比僅14%，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)安全可控；公司融資渠道多樣化，2017年“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲批，成為全國(guó)首單房企租賃住房REITs；公司首單CMBS發(fā)行利率僅4.88%。

另?yè)?jù)中泰證券稱，保利地產(chǎn)對(duì)高成本的信托等非標(biāo)融資依賴度較低，截至2017年末，公司非銀借款占比僅為16%，成本較低的銀行借款、債券占比84%。

保利地產(chǎn)在產(chǎn)融結(jié)合上也早就做出了探索。以房地產(chǎn)基金和普惠金融為基礎(chǔ)，與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，并對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游進(jìn)行整合，對(duì)前沿產(chǎn)業(yè)進(jìn)行探索布局，培育公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。2010年設(shè)立旗下首個(gè)房地產(chǎn)基金信保基金以來(lái)，基金管理規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，2017年末累計(jì)管理規(guī)模達(dá)785億元。

西南證券認(rèn)為，由于拿地力度明顯加大，疊加行業(yè)融資持續(xù)收緊的影響，保利地產(chǎn)的杠桿水平有所提升，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控度強(qiáng)，且公司杠桿頗具質(zhì)量；在今年整體融資渠道趨緊的環(huán)境下，公司天然具有央企的信用背書(shū)和龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，融資的低成本和便利性，將形成公司今年在規(guī)模擴(kuò)張和行業(yè)整合中天然的護(hù)城河。

值得關(guān)注的是，央企在融資、品牌、資源獲取方面有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但近年來(lái)，在員工激勵(lì)、市場(chǎng)化機(jī)制方面也不斷受到民企的沖擊，比如碧桂園通過(guò)同心共享的合伙人、跟投制度實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，超越了保利、中海甚至萬(wàn)科。作為央企的保利地產(chǎn)，也在制度允許范圍內(nèi)，不斷爭(zhēng)取、改革內(nèi)外部機(jī)制，領(lǐng)銜央企市場(chǎng)化改革。

2017年，保利地產(chǎn)推出員工跟投計(jì)劃，將公司的發(fā)展和核心員工的利益緊密結(jié)合；此外，保利地產(chǎn)第二期股權(quán)激勵(lì)也將在2018年進(jìn)入行權(quán)期，為央企中覆蓋人數(shù)最多、覆蓋員工層級(jí)最廣的股權(quán)激勵(lì)之一。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道