海南目前限購五年、首付七成、限售五年，提高購置門檻，鎖緊流動性，盡可能壓縮海南房產(chǎn)的投資空間，使其回歸居住屬性。海南省的思路是：島內(nèi)居民的基本住房需求由政府來保障、改善性需求由市場來調(diào)節(jié)、投資性需求靠制度來限制。

篳路藍(lán)縷，以啟山林，海南省一路發(fā)展幾許燦爛幾許波折。

4月13日，國家支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)的消息傳出，因改革開放而興旺的海南如今被國家和時代賦予新的使命。

游資對政策利好的消息敏感不過，但已無炒作的空間和可能。3月31日，海南出臺堪稱全國最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，4月16日，政策再度窮追猛打。事前鋪墊，升級調(diào)控政策，事后圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波操作謹(jǐn)慎，顯示了地方減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的決心。

上車變難

海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的消息后傳出后，謝二可（化名）接到一個道歉電話。

謝二可在2016年10月，購置了位于海南?？诘闹泻ｅ\城。出手之前，詢問了在深圳從事房地產(chǎn)業(yè)的朋友，結(jié)果遭到了朋友的強(qiáng)烈反對，理由是雖然謝二可是?？谌?，但在深圳工作，有錢應(yīng)該先在深圳上車。

如今朋友為此感到抱歉，因?yàn)椴铧c(diǎn)耽誤一樁如今看來正確無比的交易。利好消息的出臺，讓小市民的資產(chǎn)財富故事有了憑證，也讓市場人士對過往的觀點(diǎn)、判斷進(jìn)行修正。

謝二可對第一財經(jīng)表示，現(xiàn)在有點(diǎn)后悔。“我買的房子是98平方米的三居室，9700元／平方米帶精裝，首付按照三成算，我準(zhǔn)備了30萬，但簽約的時候發(fā)現(xiàn)首付給兩成就行了?，F(xiàn)在回頭想想，應(yīng)該買個更大點(diǎn)的房子?！?/span>

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)，截至今年3月底，中海錦城的價格已上升至16460元／平方米。房產(chǎn)買賣投資素來是一半眼光，一半運(yùn)氣。而上車越來越難，已經(jīng)成為有志于投資海南島的人士的共識。

首先是房價的普遍性上漲和庫存的快速去化。

土生土長的海南人張遠(yuǎn)（化名），大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，為房企銷售樓盤。但張遠(yuǎn)本人并不是很看好當(dāng)?shù)氐姆績r，他認(rèn)為，海南的房價已經(jīng)足夠高了，因此從沒有考慮過在當(dāng)?shù)刭I房做投資。

但出乎張遠(yuǎn)意料的是，自2016年底至今，他所在的房企開發(fā)的新盤已經(jīng)翻番。張遠(yuǎn)告訴第一財經(jīng)，“2018年開年以來，我們公司的項(xiàng)目部分每平方米已經(jīng)漲了兩三千元?！?/span>

據(jù)海南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11個月。而海南錦誠旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長王路對第一財經(jīng)記者表示：“目前，海南全省的去化周期僅為10個月左右，個別縣市的庫存甚至只有5個月?！?/span>

耕耘海南市場多年、熟悉當(dāng)?shù)匦路渴袌龅馁Y深從業(yè)人士陳改革告訴第一財經(jīng)，海南最具代表性的城市三亞全市，包括限購區(qū)和非限購區(qū)，只有幾千套房源在售。“因?yàn)橄迌r等原因，目前多個項(xiàng)目無法入市，市場無房可賣。”

此外，海南還有全國最嚴(yán)格的調(diào)控政策。據(jù)3月31日海南省發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，海南目前限購五年、首付七成、限售五年，提高購置門檻，鎖緊流動性，盡可能壓縮海南房產(chǎn)的投資空間，使其回歸居住屬性。

海南省的思路是：島內(nèi)居民的基本住房需求由政府來保障、改善性需求由市場來調(diào)節(jié)、投資性需求靠制度來限制。

嚴(yán)防密堵

第一財經(jīng)采訪過程中，有接近海南省?？谑泄俜降南⑷耸繉抑С趾Ｄ先珝u建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的消息形容為“超級紅利”。

一些消息顯示，海南的樓盤正在往上調(diào)價、捂盤惜售，購房者連夜看房。

陳改革對第一財經(jīng)表示：“漲價情況確實(shí)存在，但只是個別的行為。多數(shù)項(xiàng)目該去化的都已經(jīng)去化了，現(xiàn)在漲價的一般是中小開發(fā)商單獨(dú)的項(xiàng)目剩下的尾盤。目前市場上正在漲價的項(xiàng)目，剛需盤漲1000元／平方米，高端項(xiàng)目漲價3000~5000元／平方米。”

政府已經(jīng)出手了。4月16日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布相關(guān)通知要求，措辭嚴(yán)厲，相當(dāng)罕見。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求，各市縣政府要切實(shí)擔(dān)負(fù)起房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責(zé)任，對落實(shí)調(diào)控目標(biāo)不力、量價仍上漲過快的市縣，將提請省政府進(jìn)行約談問責(zé)。

再者，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求各市縣房管（住建）部門對轄區(qū)內(nèi)所有房企和中介進(jìn)行約談，防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為；對違法違規(guī)的房企、中介及從業(yè)人員給予最嚴(yán)厲的處罰，直至清理出海南市場。

這即可解釋，何以大的、項(xiàng)目多的開發(fā)商配合地方，不敢漲價，沒有人敢拿公司在區(qū)域的未來冒險。

王路告訴記者，目前市場上幾乎沒有新增供應(yīng)，房價確實(shí)存在較大的上漲壓力。但政府已說了重話，應(yīng)相信政府的行動和決心。不排除目前個別調(diào)價的樓盤是一種營銷手段。

為防萬一，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳還打算聯(lián)合省紀(jì)委派駐組對各市縣執(zhí)行“房八條”情況、房地產(chǎn)市場波動情況進(jìn)行不間斷督查和明察暗訪。而各市縣商品住宅銷售數(shù)據(jù)也要每日一報，由海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求匯總后上報海南省政府。

海南房地產(chǎn)史上有數(shù)個重要節(jié)點(diǎn)。

1993年，海南房地產(chǎn)泡沫爆破，當(dāng)?shù)貥鞘袕陌滋燹D(zhuǎn)向黑夜。此后，海南用了近十年時間來消化庫存、處理爛尾樓。

2010年，海南國際旅游島的概念出臺，樓市得到利好。陳改革還記得，那時“一夜?jié)q了7000、8000元／平方米，因?yàn)闆]有完善的樓市防范措施”。

俱往矣，今時不同往日。事前鋪墊，升級調(diào)控政策，事后圍堵，杜絕炒房及房價飆升的可能，海南此波炒作謹(jǐn)慎，讓人看到地方減少經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴、配合更高層面的政策支持的最大決心。

房地產(chǎn)業(yè)角色再定位

但海南島上，房產(chǎn)的價格越來越貴也成為業(yè)內(nèi)共同判斷。

2010年之后，經(jīng)歷政策調(diào)控、宏觀經(jīng)濟(jì)走弱等影響，國際旅游島的概念被消化后，從2011年至2015年，海南樓市歷經(jīng)了5年的下調(diào)。

回暖已經(jīng)是2016年的事了。2016年2月，海南省發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，提出了“兩個暫?！比齑娲胧瑢ι唐纷≌瑤齑嫦诔^全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規(guī)劃報建。

此后一年中，海南省又多次發(fā)布政策落實(shí)、深化“兩個暫?！?。并且，永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。

庫存的下降已是毋庸置疑了，2015年12月海南全省的商品房庫存為45個月，到了2016年12月庫存只有23個月。

2018年1月，《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見》被官方宣布，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控制度。宅地和新房項(xiàng)目雙收緊，海南樓市的供給側(cè)已無花樣文章可言。

而2016年，尤其是第四季度后，國內(nèi)一二線城市和部分環(huán)都市圈的三四線縣市遭到多輪樓市調(diào)控，部分游資進(jìn)入海南。

此外，棚改貨幣化安置也促進(jìn)海南樓市回暖。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳數(shù)據(jù)，2017年全省棚戶區(qū)計劃開工25108套，實(shí)際開工25866套，開工完成率為103%。

再加之，海南樓市正歷經(jīng)一場價值回歸，國際旅游島、自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港所帶來的發(fā)展動力、新一輪旅居和消費(fèi)需求將成為海南房產(chǎn)價值上漲的驅(qū)動力。

第一財經(jīng)已報道過，今年年初，由于調(diào)控從嚴(yán)，一部分海南地產(chǎn)從業(yè)人士放棄本地市場，到云南和廣西尋找新的商機(jī)，為海南外溢需求服務(wù)。但同時，一些新的從業(yè)者正涌入，說明市場的吸引力猶在。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第一季度，房地產(chǎn)業(yè)用工人數(shù)增速為13.5%。統(tǒng)計局表示，房地產(chǎn)業(yè)用工較快增長主要得益于房地產(chǎn)推介、“候鳥”過冬和旅游購房需求增加影響，其中房地產(chǎn)中介用工人數(shù)同比增長33.6%。

謝二可在2016年10月爭取到的兩成首付已成絕唱。政策要求首付七成，而實(shí)際市場中，第一財經(jīng)多方采訪發(fā)現(xiàn)，不乏要求購房者全款的項(xiàng)目，甚至出現(xiàn)茶水費(fèi)。而根據(jù)不同的項(xiàng)目類別和定位高低，茶水費(fèi)有5萬、10萬，甚至高達(dá)百萬。

如果海南市場政策繼續(xù)收緊，或?qū)⒁髶u號。目前，杭州、西安等城市已出臺公證搖號買賣新房的政策。

海南省省長沈曉明說，海南要有壯士斷腕的決心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的歷史正待寫下，產(chǎn)業(yè)重塑，房地產(chǎn)業(yè)的角色被重新定位，正逐步變成現(xiàn)實(shí)。

來源:第一財經(jīng)日報