5月，供應(yīng)、成交保持平穩(wěn)，市場(chǎng)熱度維持。重點(diǎn)城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積與上月大體持平，但同比增加12%。與之相對(duì)的則是成交整體火熱，重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比微增3%，同比持平。調(diào)控層面“因城施策”，“搶人大戰(zhàn)”和“四限”升級(jí)雙管齊下，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

供應(yīng)：環(huán)比微跌同比增12%，

兩成城市同比倍增

29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅5月供應(yīng)量為2088萬(wàn)平米，環(huán)比微降1%，僅杭州供應(yīng)量出現(xiàn)了“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，環(huán)比增加200%以上。諸多城市經(jīng)歷過(guò)前期供應(yīng)“嚴(yán)控”后，目前實(shí)操都有“松動(dòng)”，房企沖刺年中業(yè)績(jī)，加快推盤進(jìn)度，廣州、深圳、西安、無(wú)錫等城市供應(yīng)量同、環(huán)比齊增，同比漲幅均高達(dá)100%以上。 

一線城市供應(yīng)量環(huán)比下降11%，但同比上升了52%，整體供應(yīng)量好于去年同期。廣州、深圳表現(xiàn)尤為突出，改變了之前低迷的供應(yīng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了同、環(huán)比齊漲；上海本月供應(yīng)量環(huán)比下滑74%，北京供應(yīng)不足10萬(wàn)平米。二、三線城市的總體供應(yīng)與上月持平，除杭州環(huán)比大漲210%以外，其他城市的漲跌幅基本維持在50%以內(nèi)。而與去年同期相比，二、三線城市的供應(yīng)量上浮了12%，以福州表現(xiàn)最為顯著，同比增幅達(dá)274%。預(yù)計(jì)6月總體供應(yīng)量仍有望小幅上揚(yáng)，市場(chǎng)供需矛盾將得以進(jìn)一步緩解。

成交：環(huán)比微增同比年內(nèi)首次止跌，重慶、西安等成交量仍高位

5月，29個(gè)重點(diǎn)城市成交環(huán)比微增3%，同比持平。成交熱度維持的趨勢(shì)明顯，究其原因，一方面得益于供應(yīng)持續(xù)放量，購(gòu)房需求持續(xù)釋放；另一方面，“限價(jià)”造成巨大價(jià)差，形成“買道就是賺到”的社會(huì)共識(shí)，搖號(hào)買房有一定程度加劇熱銷氣氛，推動(dòng)并不斷強(qiáng)化購(gòu)房恐慌預(yù)期；最后，部分城市競(jìng)相出臺(tái)人才新政開(kāi)啟“搶人大戰(zhàn)”，預(yù)計(jì)后期也會(huì)刺激潛在的購(gòu)房需求，成交熱度有望有進(jìn)一步上升。 

一線城市成交量環(huán)比上升25%，同比下滑12%。北京、上海、深圳成交熱度仍不及去年同期，僅廣州成交表現(xiàn)較為平穩(wěn)，環(huán)比上升22%，同比持平?？傮w來(lái)看，一線城市成交有“回暖”跡象，尤其是四個(gè)一線城市5月成交量均高于各自的2018年月均，后期成交表現(xiàn)可期。 

二三線城市成交量同、環(huán)比均小幅上漲1%。僅徐州環(huán)比漲幅最高達(dá)86%，長(zhǎng)沙環(huán)比跌幅最大為39%。政策層面的“因城施政”也使得成交的分化更為明顯，一端為緊縮調(diào)控，典型代表如大連、沈陽(yáng)、?？?、成都，相繼被中央約談后，調(diào)控政策持續(xù)加碼，對(duì)成交的打擊也較為顯著；另一端則上演“搶人大戰(zhàn)”，如西安、武漢、鄭州等，以鄭州為例，對(duì)經(jīng)認(rèn)定的頂尖人才、國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才、地方級(jí)領(lǐng)軍人才、地方突出貢獻(xiàn)人才等4類高層次人才，將分別給予500萬(wàn)元、200萬(wàn)元、50萬(wàn)元、20萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；還將為頂尖人才、國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才分別提供不超過(guò)300平方米和200平方米的免租住房，在鄭工作滿10年且貢獻(xiàn)突出的無(wú)償獲贈(zèng)。此舉不僅能提升鄭州人才吸附力，有助于為樓市帶來(lái)有效的需求支撐。

庫(kù)存：整體供不應(yīng)求格局未改，

庫(kù)存、消化周期均處下降通道

5月，絕大多數(shù)重點(diǎn)城市供不應(yīng)求格局未改供求比持續(xù)低位，僅廣州、深圳、長(zhǎng)沙等9市供求比超過(guò)1。就庫(kù)存而言，本月重點(diǎn)城市存量跌多漲少，?？诃h(huán)比跌幅超30%。同比來(lái)看除廈門、常州、合肥、鄭州等市顯著回升外，其余超過(guò)半數(shù)城市庫(kù)存較去年同期有所下滑，特別成都和?？谕鹊?0%。 

受此影響，本月重點(diǎn)城市消化周期也明顯縮短，環(huán)比除長(zhǎng)沙、杭州、福州3市小幅增加外，其余城市全部回落，重慶、徐州、?？谙芷诓蛔?個(gè)月，市場(chǎng)供不應(yīng)求顯著。

成交結(jié)構(gòu)：中高檔持續(xù)向好，

深圳大戶型產(chǎn)品成交回升顯著

從價(jià)格段分布來(lái)看，本月低檔產(chǎn)品成交低迷，上海、深圳占比極低，北京回落超10個(gè)百分點(diǎn)；中檔產(chǎn)品成交變化不大，上海、北京稍有回落，深圳略有增加。中高檔產(chǎn)品整體成交繼續(xù)向好，其中深圳環(huán)比增加16%。高檔產(chǎn)品北京環(huán)比增加11%。整體來(lái)看，本月市場(chǎng)整體成交還是以中高檔及高檔產(chǎn)品為主。

從面積段分布來(lái)看，本月上海、北京90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交小幅回暖，深圳環(huán)比減少3%但仍為市場(chǎng)成交主力戶型；大戶型方面上海與上月持平，北京144-200平方米產(chǎn)品跌幅最大，環(huán)比下滑6個(gè)百分點(diǎn)；深圳200平方米以上產(chǎn)品大漲10%，總體看中小戶型產(chǎn)品占比依舊最大，剛需首改仍是市場(chǎng)主旋律。

土地：成交量升價(jià)跌，二、三線土拍溢價(jià)率明顯回升

進(jìn)入第二季度以來(lái)，土地成交相比第一季度有所回暖，但并未整體大幅、顯著地回升，在4月份土地成交規(guī)?；芈浜?，5月份成交重新攀升，但漲幅不大且成交均價(jià)反而下滑。具體來(lái)看，5月份CRIC監(jiān)測(cè)的300城經(jīng)營(yíng)性土地共成交2383幅，同、環(huán)比分別上漲了8%和19%；成交建筑面積16540萬(wàn)平方米，環(huán)比4月上漲17%，同比更是大幅上漲43.2%，但5月份土地成交總價(jià)僅2869億元，環(huán)比下滑了14%，樓板價(jià)也環(huán)比下跌13.6%，僅為1735元/平方米，刷新一年以來(lái)的最低樓板價(jià)紀(jì)錄。 

從本月土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整體進(jìn)入“量漲價(jià)跌”的運(yùn)行狀態(tài)，主要原因在于一線、二線城市的土地成交大幅降低，基本上進(jìn)入“無(wú)地可拍”的局面，且土地成交頻繁遇冷，底價(jià)成交的地塊激增，此外廈門、成都、天津均有地塊由于無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍。三四線城市的土地成交量持續(xù)走高，并帶動(dòng)地市整體的成交面積上行，但是三四線城市的大幅度占比也對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而且從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三四線城市來(lái)看，本月這些高地價(jià)三四線城市的成交量?jī)H占全部監(jiān)測(cè)三四線城市的不足10%。

一線城市5月份成交建筑面積僅有36萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均大跌79%，該成交面積也刷新一線城市兩年來(lái)最低月度成交量；但成交金額21億元，同環(huán)比分別降低了92%和91%，降幅甚至大于成交面積降幅，主要由于本月一線城市的平均樓板價(jià)再度大跌至5914元/平方米，環(huán)比大跌56%。 

二線城市本月成交建筑面積1682萬(wàn)平方米，同比上升33%，環(huán)比下跌47%，成交金額為716億元，同比上漲37%，環(huán)比下跌43%，本月成交均價(jià)4255元/平方米，與上月基本持平，小幅上漲了7%，同比也微漲4%。成交活躍的青島、長(zhǎng)沙成交量都不足200萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于上月成交最為活躍的成都、鄭州等城市；此外本月成交較為活躍的城市還有成都、鄭州、天津、武漢和長(zhǎng)春等，地價(jià)較高的南京、蘇州、廈門等城市成交量都不足50萬(wàn)平方米。從溢價(jià)率來(lái)看，本月平均溢價(jià)率為27%，環(huán)比增加了10.8個(gè)百分點(diǎn)。 

三四線城市本月成交建筑面積14822萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上漲47%和37%，也是三個(gè)能級(jí)中唯一環(huán)比上漲的，成交金額2132億元，同、環(huán)比漲幅分別為39%15%，但成交均價(jià)下降至1438元/平方米，環(huán)比降幅為15%。本月重點(diǎn)關(guān)注的三四線城市中，佛山成交量達(dá)到122萬(wàn)平方米，其次浙江海寧市本月的成交建筑面積也高達(dá)98萬(wàn)平方米，本月三四線城市中，成交量突出的城市相比上月有所增加，且成交量也有所增大。三四線城市本月成交平均溢價(jià)率39.2%，環(huán)比上月上漲了9.8個(gè)百分點(diǎn)，但平均成交價(jià)格反而下降，主要由于大量三四線城市土地掛牌價(jià)較低，且土拍的尚未進(jìn)行限價(jià)調(diào)控，導(dǎo)致地塊以高溢價(jià)成交。

綜觀：“限價(jià)”造成市場(chǎng)熱度分化仍將維持，三四線市場(chǎng)回調(diào)壓力增大

綜合來(lái)看，住建部進(jìn)一步重申“房住不炒”定位，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁。基于政策預(yù)期轉(zhuǎn)變，企業(yè)明顯加快推案節(jié)奏，以期緩解資金周轉(zhuǎn)壓力，更為沖刺半年度銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)下市場(chǎng)熱度仍在延續(xù)，重慶、西安、徐州等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)獨(dú)好，成交量持續(xù)高位運(yùn)行，多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，屬于典型的賣方市場(chǎng)。展望未來(lái)，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)將是本輪調(diào)控的重要監(jiān)測(cè)信號(hào)，一線以及強(qiáng)二線城市“限價(jià)”解決“預(yù)證堰塞湖”操作放松，企業(yè)多以政府定價(jià)出貨，造成一、二手房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛、市場(chǎng)一房難求的格局未變，市場(chǎng)熱度仍將維持。多數(shù)三四線房?jī)r(jià)已然翻倍，且外來(lái)人口、資金增量有限，有支付能力的需求斷層已是必然，下半年市場(chǎng)向下調(diào)整的時(shí)間點(diǎn)可能要快于預(yù)期。 

對(duì)土地市場(chǎng)而言，二季度以來(lái)出現(xiàn)的土地成交總體面臨溢價(jià)率高漲、單價(jià)不漲反跌的情況，主要是開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛下沉到各城市的下屬縣或鎮(zhèn)，距離城市中心較遠(yuǎn)，這些區(qū)域由于土地價(jià)值尚未被深挖，掛牌價(jià)較低且暫無(wú)最高限價(jià)的要求，導(dǎo)致最終以高溢價(jià)成交，這將有可能形成新一輪“庫(kù)存”。

來(lái)源：克而瑞研究中心