“來(lái)廣東佛山買房的人都知道雙合同。”在市場(chǎng)走訪中，一位樓盤銷售人員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者坦言，為規(guī)避限價(jià)政策，采用“購(gòu)房合同+裝修合同”的售房形式已在佛山十分普遍。

記者了解到，佛山多個(gè)樓盤存在雙合同違規(guī)銷售行為，首付門檻接近總房?jī)r(jià)的五成。此外，佛山樓市限購(gòu)趨嚴(yán)也滋生了“先交錢后補(bǔ)社?！钡膩y象，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加劇。

受訪法律人士表示，遇到退房情況時(shí)，雙合同的裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭(zhēng)議，能否全額退存在很大風(fēng)險(xiǎn)，而社保等待期間，一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，購(gòu)房者很可能遭遇錢房?jī)煽盏木硾r。

近期，住建部就樓市調(diào)控問(wèn)題密集約談12個(gè)城市，佛山名列其中。在多個(gè)被約談城市紛紛出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控新政的背景下，受訪專家分析，佛山樓市應(yīng)該會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控新政，但因?yàn)閹?kù)存上升，銷售穩(wěn)定，且房?jī)r(jià)有下跌跡象，調(diào)控也許會(huì)較為寬松。

針對(duì)項(xiàng)目違規(guī)、樓市調(diào)控等問(wèn)題，記者致函采訪佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局，但截至發(fā)稿時(shí)未獲相關(guān)回復(fù)。

雙合同泛濫于市

日前，記者以購(gòu)房者身份走訪佛山樓市發(fā)現(xiàn)，以規(guī)避限價(jià)政策為目的的雙合同現(xiàn)象已然泛濫于市，違反相關(guān)規(guī)定之外，也使得購(gòu)房者的首付成本大幅提高。

在保利海德公園，一套建筑面積約99平方米的三房戶型，總價(jià)約189萬(wàn)元，其中毛坯房款為140萬(wàn)元，裝修款為49萬(wàn)元。購(gòu)房合同若以三成首付計(jì)算，毛坯款首付約42萬(wàn)元，裝修款則需要一次性付清，購(gòu)房者所需的首付款高達(dá)91萬(wàn)元，是總房?jī)r(jià)的48%。

從裝修款來(lái)看，上述保利海德公園房子的裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到近5000元/平方米，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)此表示，雙合同僅是為了達(dá)到備案價(jià)格要求而做出的拆分，“房子的實(shí)際裝修價(jià)格大概在每平方米1500元~2000元之間?！?/span>

這樣的情況在合景新鴻基·瀧景也同樣有所體現(xiàn)。具體而言，該樓盤103平方米的戶型，裝修款達(dá)51萬(wàn)元，裝修單價(jià)與保利海德公園相差不大。但不同的是，該樓盤的裝修款可分期支付，30%裝修款需要先與毛坯款一并付清，另外30%一年后支付，剩余40%的繳納時(shí)間截至2019年底。

在走訪過(guò)程中，記者了解到，涉及雙合同問(wèn)題的樓盤還包括了金茂綠島湖以及正在處理尾貨階段的越秀·星匯云錦。此外，有銷售人員直言，為了規(guī)避限價(jià)政策，不僅是雙合同，有些樓盤甚至存在三合同或四合同的情況。

對(duì)于雙合同的風(fēng)險(xiǎn)，廣東宏力律師事務(wù)所主任律師呂傳文向記者分析稱，當(dāng)出現(xiàn)房屋抵押、售予第三人等問(wèn)題，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

“此時(shí)，購(gòu)房者只能依據(jù)《購(gòu)房合同》的價(jià)格追償，與實(shí)際總購(gòu)房款相比，是個(gè)很大的損失?！?/span>

同時(shí)，呂傳文還指出，假設(shè)開發(fā)商交付房屋的時(shí)候，購(gòu)房者因?yàn)槠渌蛞笸朔?，由于《裝修合同》是承攬合同，由此導(dǎo)致購(gòu)房者只能依據(jù)《購(gòu)房合同》的價(jià)格退房，裝修費(fèi)用產(chǎn)生爭(zhēng)議，能否全額退還存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

先交錢后補(bǔ)社保？

需要注意的是，在走訪過(guò)程中，有銷售人員向記者透露，對(duì)于限購(gòu)的外地購(gòu)房者，不少樓盤存在“先交錢后補(bǔ)社?！钡默F(xiàn)象，且多數(shù)要求全款支付。

近年來(lái)，佛山樓市調(diào)控不斷加碼，“限購(gòu)令”持續(xù)升級(jí)，外地人購(gòu)房限制收緊。2016年10月，佛山發(fā)布樓市新政，外地人可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買兩套新建商品住房，首套雖無(wú)限制條件，但次套需要提供一年個(gè)稅或社保證明。2017年3月調(diào)控升級(jí)后，外地人可購(gòu)買套數(shù)減至1套，且需要上述證明。

除了雙合同，合景新鴻基·瀧景在外地人購(gòu)房資格方面也打起了主意。該樓盤銷售人員稱，目前不符合條件的外地購(gòu)房者，需要先交四成毛坯款以及三成裝修款，余下款項(xiàng)則在滿足社保要求后再正常辦理貸款購(gòu)房。

對(duì)于購(gòu)房者而言，“先交錢后補(bǔ)社保”與雙合同一樣存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。呂傳文稱，這不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，但有規(guī)避限購(gòu)政策之嫌，開發(fā)商可能會(huì)受到行政部門的查處。

呂傳文指出，一年等待期間，購(gòu)房人可能遇到政策風(fēng)險(xiǎn)，即限購(gòu)政策加碼，導(dǎo)致一年后合同仍無(wú)法網(wǎng)簽備案。而且，房屋沒有網(wǎng)簽備案，開發(fā)商可以將房屋另行過(guò)戶給他人，存在違約風(fēng)險(xiǎn)。另外，房屋權(quán)屬在開發(fā)商名下，開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，債權(quán)人有權(quán)查封認(rèn)購(gòu)房屋，屆時(shí)購(gòu)房者很可能錢房?jī)煽铡?/span>

“一般情況下，認(rèn)購(gòu)書僅被認(rèn)定為預(yù)約合同，與正式合同（本約合同）在權(quán)利救濟(jì)方面有明顯區(qū)別?！眳蝹魑谋硎荆坏╅_發(fā)商違反認(rèn)購(gòu)書約定，不與購(gòu)房人簽訂正式合同，購(gòu)房人主張權(quán)利時(shí)會(huì)受到一些限制。

樓市調(diào)控或再加碼

據(jù)新華社報(bào)道，住建部近期就房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題密集約談了12個(gè)城市，佛山名列其中。成都、哈爾濱、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、西安等多個(gè)被約談城市已相繼出臺(tái)調(diào)控新規(guī)，佛山是否跟進(jìn)加碼調(diào)控成為了業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)。

目前，樓市調(diào)控收緊信號(hào)持續(xù)釋放。5月19日，住建部發(fā)布相關(guān)通知，明確表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策。

除此之外，同為粵港澳大灣區(qū)城市的江門、東莞日前也相繼出臺(tái)了樓市調(diào)控新舉措。其中，江門發(fā)布了新建商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示管理辦法（征求意見稿）；而東莞則出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善新建商品住房銷售價(jià)格備案管理的通知》，取消同一套房屋首次備案180天后可累計(jì)上調(diào)5%的規(guī)定，新建商品住房銷售價(jià)格一經(jīng)備案不得上調(diào)。

據(jù)相關(guān)公開報(bào)道，佛山住建局在5月7日已披露了《關(guān)于重申房地產(chǎn)銷售秩序 加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)公示有關(guān)工作的通知》，要求房企避免在夜間進(jìn)行項(xiàng)目開盤或銷售活動(dòng)，對(duì)預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的項(xiàng)目，盡可能采用搖號(hào)等方式進(jìn)行銷售，同時(shí)嚴(yán)禁企業(yè)人為制造銷售緊張氣氛，嚴(yán)禁過(guò)分宣傳和渲染樓盤熱銷情況。

不過(guò)，該文件印發(fā)時(shí)間為4月26日，與其他被約談城市發(fā)布樓市調(diào)控新政的時(shí)間相差較大，而且調(diào)控內(nèi)容也相對(duì)寬松。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除佛山接下來(lái)會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

“從目前情況看，微調(diào)的可能性比較大，大規(guī)模調(diào)整的可能性比較小?！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，佛山作為被約談城市，在調(diào)控政策方面通常會(huì)有所跟進(jìn)。“但是，佛山目前一手住房的庫(kù)存是上升的，最近的銷售情況也不是特別火熱，而且房?jī)r(jià)也沒有上漲，甚至還有略微下降的可能。所以，佛山樓市加碼調(diào)控的壓力并不算太大，調(diào)控內(nèi)容會(huì)相對(duì)寬松?！?/span>

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，佛山商品住宅庫(kù)存近一年來(lái)持續(xù)走高。截至2018年4月底，佛山商品住宅庫(kù)存已達(dá)846萬(wàn)平方米，按近一年的銷售速度，需要消化10個(gè)月，而4月的成交面積和成交均價(jià)分別環(huán)比下跌了14%、5%。

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)