在多數(shù)分析人士看來，房企仍有一定的加杠桿余地，預計融資行為仍會繼續(xù)。但長期來看，隨著監(jiān)管的趨于嚴厲，國內(nèi)融資的規(guī)模和頻率也將逐漸下降。海外融資的情況，將視匯率波動的因素而定。

雖然金融監(jiān)管越來越嚴，但房企的融資動作并未減緩，反而越來越密集。

4月9日以來，寶龍、招商、中駿、中糧等房企均公告宣布融資事項，以發(fā)債為主；旭輝、朗詩、華遠等房企也表示，即將有融資動作；陽光城和雅居樂則分別完成了長租公寓REITs和商業(yè)物業(yè)CMBS的發(fā)行，屬于衍生業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至4月13日，上市房企發(fā)債規(guī)模約合193億美元，比去年同期上漲80.6%。4月以來，上市房企發(fā)布的各項融資需求（已融資和擬融資）已近1000億人民幣。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)本身就對資金有著大量需求。今年以來“逆監(jiān)管而上”的現(xiàn)象，則體現(xiàn)出這一時點的需求格外強烈。分析人士認為，規(guī)模導向、多元化布局推進，疊加3、4月份的“傳統(tǒng)融資旺季”，導致了上述現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，國內(nèi)金融監(jiān)管日漸嚴厲的大趨勢，也在促使企業(yè)追趕這一“窗口期”。

海外融資占比增加

3、4月份是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資高峰期。這一方面是因為年度業(yè)績完成發(fā)布，企業(yè)評級完成，業(yè)績較好的房企會在此時點進行融資，以求較低的成本；另一方面，企業(yè)的年度乃至中長期目標基本敲定，對資金的需求規(guī)模可以測算出來。

4月12日，寶龍地產(chǎn)宣布，全資子公司上海寶龍已獲準發(fā)行30億元公司債券，成本不詳。僅兩天前，寶龍地產(chǎn)發(fā)行了2021年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為6.95%。

同在12日，旭輝宣布擬發(fā)行美元計值的優(yōu)先票據(jù)，金額最終確定為5億美元，期限三年，成本為6.875%。中國金茂、泰禾、陽光城也在12日發(fā)布了融資或資本合作的消息。

4月9日以來，中駿、中糧、藍光、華遠、招商、朗詩、雅居樂、碧桂園等房企均公告了融資動作及融資意向，可計算的資金需求規(guī)模超過300億。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進指出，分析這些融資動作，可發(fā)現(xiàn)三個明顯變化：海外融資增多，資金成本提高，融資密度加大。

寶龍、旭輝、中駿、朗詩、越秀等企業(yè)均采取了發(fā)行美元或港元債務(wù)的方式進行融資，龍光地產(chǎn)則計劃在新加坡發(fā)債。綜合來看，房企海外融資占比在3到4成，明顯高于去年。嚴躍進指出，這與境內(nèi)金融監(jiān)管加強、融資難度增大有關(guān)。

有房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，從去年四季度開始，作為開發(fā)貸主要來源的銀行貸款，就已出現(xiàn)審核流程趨嚴、放款周期拉長、資金成本提高的現(xiàn)象。債券、信托、基金等融資渠道同樣如此。受此影響，房企在海外融資的嘗試，從去年末就已出現(xiàn)。

無論海外還是內(nèi)地，國企的融資成本大多升至5%以上，民企則普遍在6%以上水平，部分企業(yè)甚至超過7%。比如，藍光發(fā)展即將在上交所發(fā)行的一筆5.5億元3年期債券，利率為7.2%。中駿已發(fā)行的一筆6億美元3年期優(yōu)先票據(jù)，成本達到7.45%。

近幾年，隨著金融監(jiān)管政策趨嚴和利率水平提高，房企的內(nèi)地融資成本呈上升趨勢。2016年，內(nèi)地發(fā)債平均成本在4%-5%，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超過6%。即便訴諸海外，資金成本也因美元加息而抬升，且普遍不低于國內(nèi)融資。

與往年同期相比，這一時段的融資頻率十分密集，每天有近10家房企發(fā)布融資動態(tài)，部分企業(yè)連續(xù)出手。

以泰禾為例，自今年1月1日以來共發(fā)布7條融資公告，涉及發(fā)行境外美元債券、商業(yè)地產(chǎn)（五四北泰禾廣場）項目資產(chǎn)支持專項計劃、購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)、長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃、公司供應鏈資產(chǎn)支持票據(jù)等5種融資方式，公告融資金額合計超過250億。此外，泰禾還于4月12日與長城資產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及多項金融、資管領(lǐng)域的合作。

上述情況成為今年以來房企融資動作的縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年前3個月，房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立近500款，成立規(guī)模超千億元，同比增長約90%；僅1月的成立數(shù)量就與去年一季度數(shù)量相當。

規(guī)模導向引發(fā)資金需求

房企在此時點上釋放出對資金的大量需求，并非出于偶然。

泰禾的連續(xù)融資動作，很容易讓人想起其對擴規(guī)模的追求。泰禾集團董事長黃其森在去年12月表示，2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。而根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，2017年泰禾的銷售規(guī)模為1007.2億元。

21世紀經(jīng)濟報道粗略統(tǒng)計，目前提出超千億銷售目標的房企，已有30多家。有的房企今年對外公布的目標增幅是40%、50%，對內(nèi)卻高達80%甚至翻番。去年銷售不足700億的金茂，就提出3年后實現(xiàn)2000億的目標。

“規(guī)模越大的房地產(chǎn)企業(yè)，對資金的需求往往就越大；沖擊規(guī)模的房企，對資金的需求同樣很大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道表示，“規(guī)模導向”是企業(yè)資金需求增加的重要原因。

與此同時，隨著多元化轉(zhuǎn)型的推進，一些衍生業(yè)務(wù)也需要資金投入。從商業(yè)模式上看，商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等產(chǎn)品的投資回報周期長，短期內(nèi)并不能產(chǎn)生大量回款。這也使得資產(chǎn)證券化類融資開始增多。

4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所評審通過，規(guī)模不超過人民幣30億元，獲準在2年內(nèi)分期發(fā)行。4月10日，雅居樂完成了集團首單CMBS的發(fā)行，規(guī)模為46億元，票面利率5.85%，產(chǎn)品期限為18年，每3年有一個行權(quán)窗口。

在嚴躍進看來，房企扎堆融資，還有爭奪時間窗口的考量?！敖鹑诒O(jiān)管政策越來越嚴厲，對于在國內(nèi)融資的房企來說，時間窗口已經(jīng)不多。”

今年兩會期間，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝還表示，房地產(chǎn)金融風險是可控的，但“個別房地產(chǎn)企業(yè)可能在財務(wù)方面比較激進的現(xiàn)象，會有一些風險”。此后，監(jiān)管層關(guān)于金融去杠桿的表態(tài)和動作不斷出現(xiàn)。

思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理兼首席分析師郭毅認為，房企的各項融資渠道都將受到影響。具體而言，國有銀行貸款只支持百強房企（部分收緊至TOP50房企）、地方龍頭房企或白名單客戶的開發(fā)貸需求；股權(quán)債權(quán)融資方面，明股實債、借殼繞道等變相輸血的方式已無法操作，只有“真股+股東借款”才合規(guī)；信托、私募基金、資管通道等非標產(chǎn)品有一定空間，但仍存監(jiān)管收緊的可能；資產(chǎn)證券化產(chǎn)品則對房企資質(zhì)要求較高。

她認為，“綜合來看，去杠桿環(huán)境下，房企外部融資渠道受到極大制約，盡管表外融資成本高達12%-18%，境外融資也因匯率波動導致隱形成本的提升，但龍頭房企尚有騰挪空間，而中小房企將陷入更加艱難的融資困境?！?/span>

如此多的融資動作，會不會提高房企的負債率？

從年報情況來看，大部分企業(yè)的資產(chǎn)負債率在65%-85%之間，凈負債率水平不等，但大部分企業(yè)現(xiàn)階段的資金“危機”并不明顯。分析人士指出，很多房企在這兩年進行了債務(wù)置換，使得債務(wù)總成本降低，短期負債的比重也有所下降。同時，經(jīng)過過去兩年的銷售，大部分房企握有較充裕的現(xiàn)金流，且多數(shù)能夠覆蓋短期負債。

因此，在多數(shù)分析人士看來，房企仍有一定的加杠桿余地，預計融資行為仍會繼續(xù)。但長期來看，隨著監(jiān)管的趨于嚴厲，國內(nèi)融資的規(guī)模和頻率也將逐漸下降。海外融資的情況，將視匯率波動的因素而定。

來源：21世紀經(jīng)濟報