市場綜述

新增產(chǎn)業(yè)人口剛需和本地存量改善有力支撐

嚴(yán)格“限價”的房價緩漲

杭州重啟“限購”之前一段時間，杭州市場才開始逐漸走出2014年的低谷，投資價值顯現(xiàn)，來自上海的購房客戶特別多，這部分購房客主要在余杭高鐵站附近的臨平鎮(zhèn)區(qū)域的新房和理想城一帶的二手房，跨城交通比較方便。但“限購”之后，外來購房者雖然喪失資格，但杭州市場熱度不減，主要是本地購房者和新引進(jìn)大量產(chǎn)業(yè)人口，這部分剛需和一部分本地存量改善需求，撐起市場持續(xù)量價齊升。

從2016年3月開始，實際上因為嚴(yán)格“限價”一直到現(xiàn)在住房價格都處于“緩漲”狀態(tài)，“限價”分兩種： 一是預(yù)證限價：領(lǐng)預(yù)售許可證時進(jìn)行一定的價格限制，這會影響樓盤的推盤節(jié)奏，項目入市周期會不斷向后延遲。二是網(wǎng)簽備案限價：房價漲幅不能過大，或是限定了漲幅，即便樓盤當(dāng)天售罄，但簽約進(jìn)程受限，從而控制整體均價不會太大波動。

01

熱點區(qū)域

成交集中在蕭山、余杭和江干區(qū)

地價大幅跳動推動一些高新區(qū)房價漲幅較大

目前主城區(qū)項目較少，基本集中在蕭山區(qū)、余杭區(qū)和江干區(qū)。因為蕭山、余杭地幅比較廣一些，所以說這邊成交集中也比較正常。房價漲幅比較大的基本是一些高新區(qū)，而房價漲幅較猛主要由于地價明顯跳動。以下是地價漲幅較大的幾個區(qū)域：

一是未來科技城，因為產(chǎn)業(yè)園利好政策，對周邊輻射比較明顯，好多開發(fā)商會去這周邊拿地，這也是城西科創(chuàng)走廊輻射地帶，一定程度也炒高了地價。

二是良渚一帶，良渚因為地鐵2號線通車，目前通車4條地鐵，完整的只有2條，這一塊受地鐵輻射很大，地價在1.6萬元/平方米左右，整體關(guān)注度比較高。

三是三墩北，屬于西湖區(qū)，教育資源比較好，西湖區(qū)目前基本只有三墩北和之江有房賣，相對于老城區(qū)的人來說，三墩北會近一些，之江整體直線距離更遠(yuǎn)些，再包括云谷的規(guī)劃，所以三墩北這一區(qū)域前景潛力被一致看好。

四是申花這一帶，申花以前其實是剛改和首改這種階段，目前已經(jīng)變成了傳統(tǒng)住宅區(qū)，這邊以前基本上住宅價格在3萬元/平方米左右，目前賣到了4.8萬元/平方米，而且還限價。

再有地價漲幅較大的就是金融城一帶，因為錢江新城基本沒住宅用地，金融城屬于錢江新城二期，所以金融城的地價可想而知。現(xiàn)在杭州最貴的地是鳳起潮鳴，金融城其次，基本豪宅區(qū)都在沿錢塘江這一帶。?

02

新城建設(shè)

八大方向全方位快速推進(jìn)

向東發(fā)展—錢江新城、城東新城（高鐵附近，道路通暢度比較高，智造大走廊，包括下沙這一塊，也是因為經(jīng)開區(qū)）

向西發(fā)展—未來科技城，主要是因為有阿里巴巴各類產(chǎn)業(yè)在那邊，現(xiàn)在發(fā)展也還不錯，再往西去就是臨安了，臨安也因為城西科創(chuàng)大走廊，輻射到嶺南，成立特區(qū)后進(jìn)入杭州整體版圖比較大。

向西南發(fā)展——以前西湖區(qū)只占中間這一部分，現(xiàn)在有隧道可以通到之江和轉(zhuǎn)塘這一片，這一片主要是打造信息產(chǎn)業(yè)，比如云谷；西湖區(qū)還有個發(fā)展方向是向這邊，西北方向，西南方向，三墩北，三墩北是阿里巴巴在這邊建設(shè)了一個云谷，在良渚新城這一帶，因為本身靠山，所以比較宜居，這一片以前是以低密為主，現(xiàn)在因為2號線直接通到，現(xiàn)在這邊高層賣的很好。

向南發(fā)展—蕭山這一帶以前比較遠(yuǎn)，現(xiàn)在因為市政府搬到錢江新城，包括G20博覽中心，奧體在這邊，現(xiàn)在基本一房難求。蕭山這一帶，以前蕭山老城區(qū)基本在中間一帶，北邊一片空地，慢慢造起來的狀態(tài)，它的老城是中間，偏南的這一片，一直到潘水站這一邊基本都是它的老城區(qū)，南部是臥城，臥城這邊沒有什么產(chǎn)業(yè)，基本就是一個大型的居住區(qū)，主要因為購房者的梯度原因，會有人沿著地鐵線溢過來。

向東南發(fā)展—就是大江東產(chǎn)業(yè)園，之前屬于蕭山，現(xiàn)在直屬市府，對它整體扶持力度比較大，產(chǎn)業(yè)和城東基本保持一致，屬于智造這種概念。橋南近期也是在打造橋南科創(chuàng)新城。

向西北發(fā)展——勾莊和勾莊北，勾莊這一帶以前也沒什么產(chǎn)業(yè)，有個萬達(dá)廣場在這里，所以這一帶主要是宜居，有部分商業(yè)在這里。

向北發(fā)展——崇賢，崇賢這一帶以前是屬于工業(yè)區(qū)，后面因為整體改造了之后，現(xiàn)在是工業(yè)地遺址，再包括打造濱河，這條是運(yùn)河整個過去，主要是沿北運(yùn)河發(fā)展。

向東北發(fā)展——是丁橋，屬于傳統(tǒng)的價格低洼，主要是一些居住區(qū)，都在這邊。再過去一點是臨平，臨平老城區(qū)是在中間這一段，發(fā)展包括臨平新城和臨平北兩片。

03

舊改支撐

整體拆遷量大，余杭區(qū)將是主力

拆遷戶購房地緣情節(jié)強(qiáng)

2017年，杭州整體拆遷量比較大，像拱墅區(qū)、臨平，包括江干區(qū)，基本各項目都會有拆遷戶，申花、慶隆這塊，因為拆遷帶來的購買力2017年基本已經(jīng)消耗掉了，再加上這一塊區(qū)域項目扎堆，去化表現(xiàn)沒有特別理想。

城市舊改方面，今年江干區(qū)會持續(xù)，濱江浦沿這一帶會上來，拱墅區(qū)基本拆完，可能今年余杭區(qū)會是主力，余杭區(qū)像良渚一帶都是拆遷的重點。原來的拆遷戶地緣概念會比較強(qiáng)，而目前來看，會隨著新開盤項目的不同而向別的區(qū)塊移動，比如沿地鐵線或是沿某條快速路。

04

市場預(yù)判

預(yù)計2018年上半年熱度維持

下半年波動盤整價格依舊小幅上漲

目前來看，2018年市場仍維持較高熱度，限簽等因素還有許多成交未備案的項目堆積，所以2月同比簽約還在提升，雖受到春節(jié)假期影響，很多項目確實都未推盤，但很多房源仍在不斷簽出來，所以量還會繼續(xù)維持，因此預(yù)計上半年這部分量還陸續(xù)放出，熱度維持。

預(yù)計到下半年，這部分簽約未備案存量基本耗盡，加上一些前期“地王”項目入市，開盤價格會對市場有影響，畢竟不是所有人都能承受的起這個價格，“地王”項目產(chǎn)品基本配置戶型在125平方米以上，以5萬元/平方米均價測算，總價普遍在600萬元以上了?；究梢灶A(yù)見下半年成交量會出現(xiàn)一定回調(diào)，或是說盤整或波動的狀態(tài)。

住房價格方面還會繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，這個主要受成交結(jié)構(gòu)影響，如果剛需需求增長明顯，價格會有一定下調(diào)，如果主城區(qū)成交量增多，價格基本會上漲1000元/平方米左右。整體價格基本下不來，因為成交土地價格依舊很貴，市場預(yù)期存在。

典型項目一： 萬科·中央公園

? 項目介紹：

板塊：杭州/江干區(qū)/城東新城/繞城高速路內(nèi)

位置：江干區(qū)（彭埠單元R21-23地塊），東至同協(xié)南路、規(guī)劃綠化，南至規(guī)劃白石港，西至白石港，北至規(guī)劃彭埠支路，江干杭州市江干區(qū)鴻泰路與蓮花橋路交叉口

總建面積：95,061㎡

交房日期：2019-12-31（最晚）

開盤日期：2016-05-27（最早）

產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房（70年）

目前情況：因精裝交付，目前多數(shù)樓棟已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)性封頂，裝修工人正在施工，預(yù)計2019年年中交付。其中內(nèi)部園林景觀、體育配套設(shè)施已基本完工，可供購房者瀏覽檢收。

售樓處實景展示：

? 銷售情況：

目前基本售罄，項目最后報價43000元/平米，全款支付。

? 樓盤核心價值：

1、項目區(qū)位優(yōu)越，地處城東新城區(qū)塊，據(jù)雙地鐵彭埠站直線距離約300米，借力杭州東站發(fā)展，目前板塊價值急速提升。

2、萬科作為品牌開發(fā)商，樓盤品質(zhì)得以保證，以1.6低容積率規(guī)劃13幢18層以下的建筑，戶型包括建筑面積約90方三房兩衛(wèi)、約108方舒適三房、 約120方功能四房、約139方舒適四房和約160方旗艦四房，滿足不同客群需求。

3、因周邊存在拆遷貨幣化安置，400多萬的總價，大體在剛需客群的承受極限，精裝交付，也受到了購房者的肯定。 

典型項目二: 地鐵綠城·楊柳郡

? 項目簡介： 

板塊：杭州/江干區(qū)/城東新城/繞城高速路內(nèi)

位置：江干區(qū)（牛田單元U/R-01地塊），東至杭州市地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司，南至建華路，西至備塘河，北至德勝東路

總建面積：539,982㎡

交房日期：2018-12-30（最晚）

開盤日期：2015-10-23（最早）

產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房（70年）

目前情況：預(yù)計上半年會推出四期，目前開盤時間、戶型均未確定

售樓處實景展示：

? 銷售情況： 

四期還處于形象階段，暫無加推時間和日期，預(yù)計在上半年。戶型與三期相似，大體在90平-140平左右，參考均價33000元/平方米。

? 樓盤核心價值： 

1、項目區(qū)位優(yōu)越，交通配套完善，市內(nèi)交通有軌道交通1號線七堡站和多條公交路線，距離武林廣場約7公里。外地出行：滬杭高速（杭甬高速）、杭州東站

2、教育配套資源豐富，一所小學(xué)，兩所幼兒園，兩個市政公園（3.3萬+3.8萬）

3、區(qū)塊配套比較新，建設(shè)尚在基礎(chǔ)建設(shè)階段，老區(qū)塊，與錢江新城類似，均屬于大面積整拆整建而來，這邊所有的配套、商業(yè)、教育、醫(yī)療還需要一定的孵化期。

4、綠城在本地口碑較好，房屋品質(zhì)保證，地鐵上蓋也增加了項目的潛在升值空間，市場熱度較高，周末看房咨詢?nèi)藬?shù)眾多。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究