房?jī)r(jià)降了，但是買房更難了。

北京、廣州、深圳、南京、武漢等這些房?jī)r(jià)熱點(diǎn)城市房貸利率集體上調(diào)，首套房貸利率普遍上浮10%以上，已變成蝴蝶效應(yīng)刺激著剛需和改善型購(gòu)房者的敏感神經(jīng)。

兩年的時(shí)間里，在北京工作多年的張磊一直在糾結(jié)是否換房，先是眼看著房?jī)r(jià)一天天上漲，房?jī)r(jià)稍有下降后又眼看著首付比例和房貸利率一天天提高?！皳Q房算二套，北京市區(qū)大多數(shù)房子又屬于非普通住宅，首付比例至少要80%，而不少銀行二套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%，這樣算起來(lái)即便賣掉婚房，也很難換到價(jià)格昂貴的學(xué)區(qū)房。”

“利率上漲得太快，好不容易湊齊了首付，卻付不起房貸?！蔽錆h一位購(gòu)房者也道出了買房的心酸。

據(jù)武漢一位國(guó)有商業(yè)大行人士表示，目前武漢首套房利率是基準(zhǔn)利率上浮20%，二手房上浮了25%，內(nèi)部最新文件表明二手房要上浮30%。這意味著，一筆100萬(wàn)元30年期的房貸，要多還33萬(wàn)元的利息，每月多還近千元。

“預(yù)計(jì)未來(lái)更多銀行的支行、分行會(huì)對(duì)房貸利率進(jìn)行上浮?！苯煌ㄣy行高級(jí)研究員陳冀認(rèn)為，今年對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放肯定會(huì)收縮。無(wú)論是對(duì)房企的開(kāi)發(fā)貸還是居民個(gè)人的貸款，都相應(yīng)會(huì)有所減少。銀行在樓市去杠桿的同時(shí)，將加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。

一位商業(yè)銀行高管對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，現(xiàn)在銀行貸款收緊的主要原因還是房地產(chǎn)調(diào)控和金融監(jiān)管要求“降杠桿、去通道、防風(fēng)險(xiǎn)”政策引發(fā)。一方面要求金融機(jī)構(gòu)降杠桿，導(dǎo)致銀行可貸資金減少；另一方面則是要求居民家庭降杠桿，增加首付比例、提高房貸利率、限購(gòu)限售，都是為了降低居民家庭的杠桿比例。

“錢(qián)荒”逼壓房貸市場(chǎng)

買房貸款難與金融機(jī)構(gòu)去杠桿下的房貸市場(chǎng)“錢(qián)荒”有關(guān)。而“錢(qián)荒”則源于貨幣政策的逐步收緊，貨幣資金池的資金投放減少了。

“此前M2放水太多，資產(chǎn)泡沫太大，受美國(guó)加息縮表，國(guó)內(nèi)金融業(yè)勢(shì)必跟著去杠桿，防止泡沫刺破的風(fēng)險(xiǎn)?！便y行專家吳昕棟對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

吳昕棟分析稱，銀監(jiān)會(huì)從去年開(kāi)始打出一套組合拳整治金融亂象，打擊同業(yè)業(yè)務(wù)、理財(cái)業(yè)務(wù)、表外業(yè)務(wù)，修訂委貸管理辦法、制定商業(yè)銀行大額風(fēng)險(xiǎn)暴露管理辦法，央行MPA考核把同業(yè)存單納入、五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》等行為，實(shí)際上增加了銀行風(fēng)險(xiǎn)資金、限制了中小銀行的同業(yè)融資，導(dǎo)致銀行資金緊張。

對(duì)于金融機(jī)構(gòu)去杠桿，恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平近日在一份報(bào)告中認(rèn)為，今年包括信托、委托貸款以及資管計(jì)劃、基金子公司產(chǎn)品等通道業(yè)務(wù)，將面臨大幅下滑；而表外理財(cái)、同業(yè)存單等影子銀行資金來(lái)源，也面臨收縮。

央行數(shù)據(jù)顯示，2017年末，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額為167.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.2%，增速比上年末低3.1個(gè)百分點(diǎn)。

央行發(fā)布報(bào)告解釋稱，M2增速下降主要反映了去杠桿和金融監(jiān)管逐步加強(qiáng)背景下，銀行資金運(yùn)用更加規(guī)范，金融部門(mén)內(nèi)部資金循環(huán)和嵌套減少，資金更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而縮短資金鏈條也有助于降低資金成本。相對(duì)慢一點(diǎn)的貨幣增速仍可以支持經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

誤傷剛需難免  全款買房現(xiàn)象不少

房貸利率優(yōu)惠減少只是表象，其背后根源是房地產(chǎn)信貸支持力度的逐漸減弱。政府層面對(duì)于居民去杠桿的決心堅(jiān)定。

“個(gè)人房貸從量的額度控制到放款進(jìn)度流程的拉長(zhǎng)，都是受監(jiān)管的要求?！苯煌ㄣy行總行高級(jí)研究員夏丹對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，嚴(yán)控的政策難免會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房人群有誤傷，特別是對(duì)于置換型改善型需求，有首付七到八成的限制。但是不加以控制又不行，現(xiàn)在很多樓盤(pán)出現(xiàn)了全款買房的現(xiàn)象，需求依然很旺盛。

4月11日，央行行長(zhǎng)易綱在亞洲博鰲論壇上表示，我們確實(shí)有高杠桿率、高債務(wù)率問(wèn)題，這種高杠桿率是我們進(jìn)行審慎貨幣政策的背景。我們首先會(huì)使債務(wù)率穩(wěn)定下來(lái)，第二步是讓債務(wù)結(jié)構(gòu)，比如政府債、公司債、居民債，中央債務(wù)、地方債務(wù)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

居民債，即居民的高杠桿，再次被央行行長(zhǎng)點(diǎn)名。

據(jù)蘇寧金融研究院今年1月的一份報(bào)告，1996年中國(guó)居民的杠桿率只有3%，2008年約18%。不過(guò)從2008年后，居民杠桿率的增長(zhǎng)卻相當(dāng)迅速。至2017年二季度，居民杠桿率已經(jīng)高達(dá)47.4%，較2008年激增了約30個(gè)百分點(diǎn)。這與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體60%以上的居民杠桿率水平，已經(jīng)相差無(wú)幾。

銀行居民部門(mén)存款正出現(xiàn)大量減少的現(xiàn)象。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2017年，住戶存款和非金融企業(yè)存款增量中活期存款占比為45.2%，比上年低11.2個(gè)百分點(diǎn)，住戶存款、非金融企業(yè)存款分別同比少增5649億元、3.2萬(wàn)億元。這其中，“寶寶類”互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)對(duì)銀行存款分流的影響仍在持續(xù)，同時(shí)，大量?jī)?chǔ)蓄資金流入樓市股市也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

在3月24日的中國(guó)發(fā)展高層論壇2018經(jīng)濟(jì)峰會(huì)上，中國(guó)工商銀行董事長(zhǎng)易會(huì)滿指出，居民儲(chǔ)蓄增速2010年約16%，而2017年已經(jīng)下降至7.7%，增速降至歷史最低值。應(yīng)該高度重視居民儲(chǔ)蓄率問(wèn)題，以防止因居民儲(chǔ)蓄率過(guò)快下降，而引發(fā)可能的經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)及連鎖效應(yīng)。

而“房貸難”壓力下，部分難以承受高首付比例、高房貸利率的購(gòu)房人群，已無(wú)奈將購(gòu)房計(jì)劃擱置了。

其實(shí)，對(duì)于銀行而言，“住房貸款實(shí)屬優(yōu)質(zhì)零售業(yè)務(wù)，但受國(guó)家調(diào)控，增加首付比例、提高房貸利率，包括限購(gòu)限售，都是為了降低居民家庭的杠桿比例。相比額度緊張，主要還是源于政策管控?！鼻笆鲢y行高管表示。

4月9日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)呼吁，法定存款準(zhǔn)備金率應(yīng)當(dāng)大幅下調(diào)，“目前如此之高的存準(zhǔn)率，是在應(yīng)對(duì)當(dāng)年外匯儲(chǔ)備年增4000億元到5000億元情況的過(guò)程中積累而來(lái)，現(xiàn)在這一情況已經(jīng)變化了。高存準(zhǔn)率凍結(jié)了很多流動(dòng)性，調(diào)整存準(zhǔn)率即可解凍這些流動(dòng)性。當(dāng)年有說(shuō)法將存準(zhǔn)率凍結(jié)的流動(dòng)性稱作‘周小川之池’，我就說(shuō)，當(dāng)日‘周小川之池’可以用來(lái)灌溉今日流動(dòng)性之不足?！?/span>

李揚(yáng)透露說(shuō)，事實(shí)上貨幣政策當(dāng)局也在考慮對(duì)存準(zhǔn)率作出調(diào)整。

來(lái)源:中房報(bào)