沒(méi)有新聞發(fā)布會(huì)，沒(méi)有媒體見(jiàn)面會(huì)。

沒(méi)有綠地控股董事長(zhǎng)及總裁張玉良擲地有聲的公開發(fā)言。

4月23日晚，綠地控股悄無(wú)聲息地發(fā)布了2017年年報(bào)，維持著其一貫低調(diào)的作風(fēng)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面是綠地近幾年作風(fēng)一向如此；另一方面，也可能是綠地仍在對(duì)其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)整的過(guò)程中，多元化業(yè)務(wù)的銷售規(guī)模和利潤(rùn)貢獻(xiàn)均不理想。

2017年，綠地控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2901.74億元，同比增長(zhǎng)17.39%；其中，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營(yíng)收為1504.7億元，較上一年僅增長(zhǎng)3.72%。

昔日地王的后退

其實(shí)從營(yíng)收與合約銷售金額的比率來(lái)看，綠地控股做得不錯(cuò)：2017年的營(yíng)收占合約銷售額的比例高達(dá)95%。

2017年，碧桂園、萬(wàn)科、恒大的合約銷售金額均超過(guò)5000億元，而營(yíng)收分別為2269億元、2429億元、3110億元，后者分別約占到前者的45%、48%和62%。

這要?dú)w功于綠地控股的主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成已與碧桂園、萬(wàn)科、恒大有很大差別。

在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，綠地在最近幾年開始了多元化業(yè)務(wù)嘗試，試圖打造以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、“大基建、大金融、大消費(fèi)”等多元產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展的企業(yè)格局。

綠地控股2017年年報(bào)顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)1504.7億元的營(yíng)收，占公司全年?duì)I收的51.84%。其中，大基建業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，2017年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1048 億元，同比增長(zhǎng) 36.85%。而碧萬(wàn)恒的地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)的比例均超過(guò)95%。

然而，成也蕭何，敗也蕭何。雖然綠地控股的多元化布局在一定程度上使其免受地產(chǎn)行業(yè)固有的“銷售額結(jié)轉(zhuǎn)后置”問(wèn)題的影響，但另一方面，基建、商品銷售、能源等業(yè)務(wù)的低毛利率也將綠地控股的整體毛利率大幅拉低。

2017年，綠地控股整體的銷售毛利率僅有14.34%，而碧桂園、萬(wàn)科、恒大的銷售毛利率分別為25.91%、34.1%和36.09%。

克而瑞2017年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜顯示，綠地控股以突破3000億元的合約銷售額位列第六，較2016年下滑了兩個(gè)位次，被融創(chuàng)和保利甩在身后。

然而在房企前三由碧萬(wàn)恒霸占的今天，誰(shuí)還記得，綠地也曾于2014年站在行業(yè)的最前列？

錯(cuò)過(guò)的那些年

2014年，綠地曾因商住政策紅利而大放異彩。

2014年，綠地集團(tuán)的住宅項(xiàng)目銷售金額達(dá)1112億元，上漲20%；商用辦公為1296億元，上漲90%。這一年，綠地的業(yè)績(jī)第一次超過(guò)萬(wàn)科,商辦物業(yè)業(yè)務(wù)成為拉動(dòng)綠地業(yè)績(jī)的頭號(hào)馬車。

然而，隨著“商改住、辦改住”整治運(yùn)動(dòng)在多地陸續(xù)開展、商住限購(gòu)政策的落地實(shí)施，綠地商辦物業(yè)銷售受到?jīng)_擊。

綠地自身也意識(shí)到，調(diào)整商辦與住宅業(yè)務(wù)的比例已刻不容緩。

2017年，綠地房地產(chǎn)主業(yè)合同銷售金額為3065 億元。其中，住宅占比68.5%，商辦占比 31.5%。商辦占比較2014年已大幅減少22%。

然而，在綠地不斷調(diào)整自身商辦與住宅業(yè)務(wù)比例的同時(shí)，其已錯(cuò)失了三四線城市房?jī)r(jià)大幅上漲的紅利。

綠地控股有關(guān)人士在采訪時(shí)也承認(rèn)：“這幾年是住宅的周期，住宅項(xiàng)目占比較高的地產(chǎn)公司享受了百分之百的房?jī)r(jià)上漲紅利，而綠地因?yàn)樯剔k項(xiàng)目占比較高，只享受了部分住宅價(jià)格上漲的紅利，因此增速低于其他房企?！?/span>

2018年，綠地在其年報(bào)中給自己定了一個(gè)“爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3500億元，利潤(rùn)總額超過(guò)200億元”的年度工作目標(biāo)。

機(jī)構(gòu)增持

值得注意的是，2017年，有3家機(jī)構(gòu)投資者對(duì)綠地控股的股份進(jìn)行了增持,分別是中國(guó)證券金融股份有限公司、中國(guó)工商銀行股份有限公司-中證上海國(guó)企交易型開放式指數(shù)證券投資基金、陜西省國(guó)際信托股份有限公司-陜國(guó)投·金元寶32號(hào)證券投資集合資金信托計(jì)劃。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)為綠地股價(jià)被低估的表現(xiàn)。

有投資人士認(rèn)為，這是受平安創(chuàng)新持續(xù)減持套現(xiàn)的影響。

具體來(lái)看，2013年，平安創(chuàng)新參與綠地的增資擴(kuò)股，認(rèn)購(gòu)價(jià)僅5.62元，增資金額共58億元。2016年6月30日，綠地一批限售股解禁，而后平安創(chuàng)新即開始通過(guò)大宗交易減持，綠地控股的股價(jià)也從彼時(shí)的11元左右一路震蕩下滑。

有市場(chǎng)人士擔(dān)憂，這或是因?yàn)榫G地多元化業(yè)務(wù)的增效低于市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)此，綠地控股有關(guān)人士表示，大基建項(xiàng)目的建設(shè)周期較長(zhǎng)，因此在業(yè)績(jī)上的兌現(xiàn)也會(huì)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。

“從業(yè)績(jī)穩(wěn)定性和中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)說(shuō)，目前綠地‘地產(chǎn)+’多元協(xié)同的布局模式，有利于抵抗房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，尤其是基建板塊，其與地產(chǎn)板塊的協(xié)同效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)在拿地成本當(dāng)中了。”上述相關(guān)人士說(shuō)。

2017年，綠地圍繞特色小鎮(zhèn)、高鐵站商務(wù)區(qū)、戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目等題材，全年累計(jì)落地69個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建面達(dá)2325萬(wàn)平方米，同比上漲35%，總地價(jià)為592億元，同比下降38%，樓面價(jià)約2500元/平方米，同比大幅下降約55%。

但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述投資策略能否在未來(lái)實(shí)現(xiàn)利益兌現(xiàn)，仍有待考證。

來(lái)源:國(guó)際金融報(bào)