從今年開始，華夏幸福一直是業(yè)內(nèi)的“風(fēng)口”公司，從現(xiàn)金流風(fēng)波到與融創(chuàng)的合作風(fēng)波，這家公司一直為業(yè)內(nèi)關(guān)注。

雖然融創(chuàng)方面否認(rèn)了同華夏幸福的合作傳聞，但是很多消息無風(fēng)不起浪。此前，幾乎未曾開展合作的華夏幸福開始了一輪戰(zhàn)略合作潮，在很短時間內(nèi)同陽光城、東原、旭輝、融僑等房企簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。同時，華夏幸福還在同包括中梁在內(nèi)的房企接觸，開始自己的合作之路。

行業(yè)利潤率開始下滑，房企都希望在激烈的競爭中生存下來，雙方合作利于取長補短，這樣的合作將成為常態(tài)。無論是萬科、融創(chuàng)、碧桂園，還是旭輝、正榮、融信，大部分主流房企都在不斷選擇通過合作來增加土地儲備。

從某種意義看，更像是一個信號，開發(fā)商開始抱團取暖。

與多家同行合作

根據(jù)華夏幸福年報，2017年11月，公司與合作方成立的中國產(chǎn)業(yè)新城基金（京津冀一期）落地，規(guī)模75.01億元，涉及固安新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)4.96平方公里的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)及目標(biāo)企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。這是公司第一次引入合作方直接參與公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)。2018年2月，公司子公司與旭輝集團股份有限公司子公司在嘉善區(qū)域內(nèi)聯(lián)合競得兩塊土地，拉開公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作的序幕。未來，公司與合作方基于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的更多且更為廣泛的合作將陸續(xù)落地。

以融僑為例，其與華夏幸福將發(fā)揮自身的業(yè)務(wù)和資源優(yōu)勢，首先以自身房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略布局為基礎(chǔ)，全面開放項目合作。

未來后續(xù)雙方還將通過聯(lián)合體競買、設(shè)立合資公司、項目股權(quán)合作等諸多方式，對存量土地資源和待獲取土地資源進行開發(fā)，并發(fā)揮自身業(yè)務(wù)與資源優(yōu)勢，分享資源、資訊與機會。

記者了解到，未來華夏幸福和融僑的合作將在上海選擇項目落地。

不過，華夏幸福的合作并非一帆風(fēng)順?！拔覀冸m然和華夏幸福簽署了戰(zhàn)略合作，但是后來我們評估項目發(fā)現(xiàn)雙方的戰(zhàn)略城市和選擇并不一致，因此我們后續(xù)并未有落地項目?！币患议_發(fā)商告訴記者。

或為提升去化速度

華夏幸福年報顯示，2017年是公司異地復(fù)制元年，這一年，公司在原有區(qū)域之外獲得了許多新增項目。數(shù)據(jù)顯示，2017年，華夏幸福新增簽署產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)PPP項目協(xié)議21個，分別位于四川成都浦江縣、江蘇南京江寧區(qū)等市縣。

隨著擴張步伐的加速，華夏幸福資產(chǎn)規(guī)模大幅增加。截至報告期末，公司總資產(chǎn)3758.65億元，歸屬于母公司所有者權(quán)益370.95億元，分別比上一年度末增長 50.40%、46.27%。

與快速布局相比較，公司的業(yè)績增長幅度相對小一些。數(shù)據(jù)顯示，2017年公司實現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，比上一年增長10.80%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤87.81億元，比上一年增長35.26%。

雖然華夏幸福以產(chǎn)業(yè)運營著稱，但公司的主營收入大部分仍然來源于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)銷售額1522.12億元，較上年同期增長26.50%。其中，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)園區(qū)結(jié)算收入額299.12億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售額1200.51億元，其他業(yè)務(wù)（物業(yè)、酒店）銷售額22.49億元；公司簽約銷售面積共計951.18萬平方米。

對于華夏幸福而言，2017年的異地復(fù)制，是其全國擴張的重要時間節(jié)點，該公司表示，希望鞏固在京津冀市場的基礎(chǔ)上，先期進入的杭州區(qū)域和南京區(qū)域分別僅用 3 年和 2 年左右的時間，成功打造出兩個“百億”銷售標(biāo)桿，快速為公司業(yè)務(wù)發(fā)展貢獻業(yè)績。

但在此過程中，公司經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，數(shù)據(jù)顯示，2017年華夏幸福經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流量凈額由2016年的正77.63億變?yōu)樨?fù)的162.28億，同期籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由2016年的253.94億擴大到570.98億。雖然期末現(xiàn)金余額依然保持642.05億的較高水平，但融資總額的大幅增加也為公司帶來較高資金成本。

經(jīng)營現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，以及籌資總額的顯著上升，使得華夏幸福去庫存回現(xiàn)金的動力大幅上升。公司表示，2018年度市場銷售目標(biāo)為2100億，較上年1522.12億上升38%，漲幅較2017年的26.5%高出了近12個百分點。

由此看來，面對2018年更為復(fù)雜的市場局面，華夏幸福如何提升去化速度并提高資金回籠效率，便成為其當(dāng)下工作的重中之重。

記者多方采訪了解到，華夏幸福主要是希望同這些住宅經(jīng)驗更加豐富的開發(fā)商合作，進一步增強其在住宅領(lǐng)域銷售的能力。對于華夏幸福而言，其在環(huán)滬有很多產(chǎn)城項目，而項目周邊也會有配套住宅用地，同很多長三角開發(fā)商合作，可以更好地助力其項目銷售增值。

行業(yè)合作成為主流

事實上，開發(fā)商的合作在最近幾年越來越頻繁。

“行業(yè)利潤率開始下滑，大家都希望在激烈的競爭中生存下來，雙方合作利于取長補短，這樣的合作將成為常態(tài)?！睎|原地產(chǎn)董事長羅韶穎曾告訴記者。

“由于房企的戰(zhàn)略城市幾乎一致，很多企業(yè)要獨立拿下這個土地會更加困難，而在后續(xù)開發(fā)階段也會有更多挑戰(zhàn)，如果房企開始進行合作可以更好地分散風(fēng)險，并可以進行資源整合?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者。

如果房企都把資金投入到一個巨大體量的項目，不僅不利于資金的周轉(zhuǎn)也會出現(xiàn)風(fēng)險集中的情況，因此通過合作進行風(fēng)險規(guī)避是不錯的選擇。

比如旭輝，就一直是業(yè)內(nèi)的合作之王，同包括東原、華宇、恒基等公司都有戰(zhàn)略合作。2015年，旭輝和東原進行合作，雙方在重慶、上海的項目都可以選擇戰(zhàn)略合作進行開發(fā)。對于東原地產(chǎn)而言，其希望兩年內(nèi)將總部遷往上海，自然需要上海本土企業(yè)的資源和經(jīng)驗，而對于旭輝集團而言，與東原合作可以獲取更多的重慶本土化資源。

從旭輝年報看，旭輝銷售的權(quán)益金額占到流量金額的50%，是合作比例較高的開發(fā)商。

“我們之前的合作比例太低，今年我們也打算加強合作來擴大規(guī)模。”禹洲地產(chǎn)董事長林龍安告訴記者。

融創(chuàng)同樣重視合作，融創(chuàng)3600億銷售額里面有1000億是來自合作方，融創(chuàng)通過股權(quán)合作模式獲取大量項目，并為其進入新城市做了準(zhǔn)備。

事實上，通過合作開發(fā)不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項目資源。比如對于操盤能力強的房企可以直接對項目進行操盤，并提高自己的品牌溢價，而對于資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道，進一步降低成本。這樣的合作可以有效進行優(yōu)勢互補，并共同分享收益。

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)市場上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了，合作開發(fā)不僅可以實現(xiàn)合作雙方的優(yōu)勢互補，還可以降低公司的運營風(fēng)險，緩解資金壓力，優(yōu)化資源配置。

不過，并不是每一次合作都可以達到雙贏。比如，之前萬達和萬科宣布戰(zhàn)略合作之后便毫無音訊，合作之中的矛盾也是需要解決的問題。

來源：第一財經(jīng)日報