去年下半年，全國各地針對銀行個人消費貸的排查工作大規(guī)模展開，銀監(jiān)會等監(jiān)管部門也采取了一系列措施嚴(yán)格監(jiān)控消費貸等資金流入房地產(chǎn)，并且成果顯著。

然而，進(jìn)入2018年，購房“加杠桿”方式又出現(xiàn)了。

涉嫌違規(guī) 購房“加杠桿”方式重出江湖

近日，據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介和融資擔(dān)保公司聯(lián)合個別銀行推出“首套六成五按揭+零點五成消費貸”、“首套六成按揭+一成消費貸”、“二套四成按揭+三成消費貸”以及“二套二成按揭+五成消費貸”的模式，解決購房者首付不足的問題。

其中有關(guān)“購房首付三成”的新業(yè)務(wù)推銷引起了筆者的注意。事實上，在北京地區(qū)，無論是首套房還是二套房，按照現(xiàn)行政策首付是不可能僅有三成的。

針對記者的疑問，一家融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員表示：“此類業(yè)務(wù)在幾年前也出現(xiàn)過，屬于銀行的階段性業(yè)務(wù)，此次重新推出還沒有一個月，預(yù)計進(jìn)行到春節(jié)前后結(jié)束，主要針對優(yōu)質(zhì)客戶走量?！?/span>

這位業(yè)務(wù)員解釋道：“這是銀行的新產(chǎn)品，銀行給配的資金。對于購買二套房普通住宅，按照現(xiàn)行政策商業(yè)貸款四成，銀行再配個產(chǎn)品加三成，就做到七成貸款了。其中商業(yè)貸款部分貸款年限最高為25年，二套房貸款利率按照現(xiàn)行政策為基準(zhǔn)利率上浮20%，配資金部分最長貸款年限為10年，貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。兩個貸款申請同時面簽，按揭貸款部分先放款，半個月后‘加成部分’再放款。買房人只需要和賣家協(xié)商好放款時間就可以。”

在記者追問下，這位業(yè)務(wù)員表示：“‘加成部分’為消費貸，和以往業(yè)務(wù)的區(qū)別是，這個新產(chǎn)品只做一次抵押，按揭貸款和消費貸款同時面簽。如果購買二套非普通住宅，則按照‘按揭貸款二成+消費貸款五成’來滿足首付三成；如果購買首套普通住宅，則按照‘按揭貸款六點五成+消費貸款零點五成’來滿足首付三成；如果購買首套非普通住宅，則按照‘按揭貸款六成+消費貸款一成’來滿足首付三成?！映刹糠帧馁J款利率均為基準(zhǔn)利率上浮10%。”

不過，“加成部分”的貸款金額有上限要求，已婚購房者上限為200萬元，單身購房者上限為100萬元。除此之外，貸款者還需繳納“加成部分”金額的1.5%作為手續(xù)費。

記者以購房人的身份向某房產(chǎn)中介咨詢了此項業(yè)務(wù)：“我聽說現(xiàn)在二套房可以首付三成，具體是怎樣操作的？”面對記者的問題，一家房產(chǎn)中介的工作人員表示：“近期可以這樣操作，您看中的房子在哪個區(qū)域，總價多少，我來給您做貸款計劃。”

某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人還告訴記者：“這項業(yè)務(wù)對貸款人的收入要求并不高，只需要覆蓋貸款金額的1.5倍就可以，同時只要貸款人能提交合理的收入證明，工資流水部分可以由擔(dān)保公司來包裝，不需要額外繳納手續(xù)費?！?/span>

一家與某房產(chǎn)中介頗有淵源的融資擔(dān)保公司的工作人員在記者暗訪時表示：“這個新產(chǎn)品叫‘加成貸’，以前還叫做‘估值貸’，預(yù)計春節(jié)前后就不做了，最晚到一季度末截止。”

不過，盡管本報記者一再追問，中介的工作人員和融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員始終不愿意告知合作的銀行是幾家。

但不可否認(rèn)的是，“按揭貸款+消費貸”模式，實際上是在給房貸客戶“加杠桿”，用“同時面簽”、“一次抵押”來掩飾該流程的不合規(guī)。不過，在暗訪過程中，多個業(yè)務(wù)員為了促成借貸，告知記者“業(yè)務(wù)合規(guī)”、“流程正常”。

房貸政策未現(xiàn)放松“高杠桿”將成調(diào)控重點

2017年房貸市場呈“量縮價漲”態(tài)勢，業(yè)內(nèi)人士表示，今年這一態(tài)勢料將持續(xù)，居民去杠桿將成調(diào)控重點。

據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，今年以來，銀行房貸放款并未如去年年初般出現(xiàn)大范圍貸款人排隊現(xiàn)象，但是無論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來看，房貸政策難言“很寬松”。

從銀行房貸額度和放款速度來看，整體性的額度緊張和放款慢并不存在，但各類銀行呈現(xiàn)出差異性。一位中介銷售人員介紹稱，從放款時間看，多數(shù)大行放款較快，基本能做到一周之內(nèi)放款，最快的僅需兩三天?！肮煞葜沏y行額度相對比較緊，放款會慢一些，實際額度也不能完全保證。”

從房貸利率來看，貸款利率上漲有所放緩。上述中介銷售人員表示，首套房和二套房利率依然幾乎沒有銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

一位大行一線城市個貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對記者明確表示，展望未來一段時間，各銀行房貸政策難言“很寬松”。今年其所在銀行房貸業(yè)務(wù)的整體基調(diào)仍是“嚴(yán)格控制”，這一點較去年并無改變。

不過從整體來看，我國居民的購房抵押率相對依然較高。中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機爆發(fā)前的水平。

“企業(yè)杠桿率居高難下，居民杠桿率快速攀升，金融機構(gòu)也有責(zé)任，要優(yōu)化并嚴(yán)格授信管理，加強風(fēng)險內(nèi)控，不能對企業(yè)信貸‘壘大戶’，不能違規(guī)發(fā)放消費信貸?！庇袠I(yè)內(nèi)人士透露，2018年居民去杠桿也將成為監(jiān)管的重點。未來將加強引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過快增長、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中。

來源：經(jīng)濟參考報、證券日報，中房網(wǎng)綜合整理