“最近房企的融資成本一直在漲，某家銷售規(guī)模前5的民營龍頭房企，在我們這邊的融資成本也是不低于11%，而且是表外融資，像開發(fā)貸這種成本較低但屬于表內(nèi)的資金，總行那邊是不批的，畢竟他們的負債率還是比較高的?！蹦炒笮凸煞葜沏y行負責(zé)人向記者表示，“如果是國資背景，審批上相對會松一些”。

實際上，近段時間以來，房企在資金端的負面消息一直充斥著市場。先是中信信托就天房集團的一筆信托發(fā)布違約風(fēng)險提示報告。緊接著，碧桂園、花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、新城控股等多家房企擬發(fā)行的數(shù)百億元公司債被“中止”。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境確實不斷惡化，股權(quán)、債券融資均處于收緊狀態(tài)。與此同時，相當(dāng)一部分房企的債務(wù)進入集中兌付期，加深了融資收緊對企業(yè)的影響。

“伴隨全社會的緊信用，企業(yè)間分化越來越明顯，個別企業(yè)的信用違約概率在增加。不管是從融資上，還是經(jīng)營能力上，龍頭房企相對安全；風(fēng)格激進的中型房企則容易面臨杠桿率過高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、債務(wù)集中到期、償債資金安排不善等融資失控的問題；流動性差的小房企在風(fēng)險釋放的排序中位置最為靠前”。海通證券分析師姜超則表示，“從融資端看，債券融資尚無起色，影子銀行監(jiān)管趨嚴、非標萎縮，而表內(nèi)貸款又受資本金、行業(yè)政策制約，再融資難度增加，對于以資金鏈為生命線的房地產(chǎn)行業(yè)，整體債務(wù)風(fēng)險增加”。

合生公司債遭“閃電”中止

中房協(xié)在最新的報告中指出，隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴格監(jiān)管，為嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺各項政策，包括嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等。

尤其是房企公司債的發(fā)行占比，自去年開始便大幅下滑，上述多家房企公司債被“中止”也被認為是受到大環(huán)境影響。

其中，合生創(chuàng)展擬發(fā)行金額為31億元的“2018年非公開發(fā)行公司債券”，于5月21日剛剛被受理，僅9天時間便被中止。

而對于中止原因，合生創(chuàng)展方面并沒有做出任何回應(yīng)。但有消息稱，這源自于證監(jiān)會對房企發(fā)債資金用途監(jiān)管有所升級。目前私募類非住房租賃債券的審核比較嚴格，而合生創(chuàng)展此次申請的公司債主要用于償還此前的借款，而非住房租賃用途。

同時，有分析人士指出，合生創(chuàng)展近些年在地產(chǎn)行業(yè)徘徊不前，31億元規(guī)模的公司債對于千億元級龍頭可能還好說，但就目前的合生，還是一筆很大的資金。

不過，也有房企負責(zé)人表示，公司債被中止屬于目前行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并非特定某家公司出了問題，但可以由此窺見市場的緊張情緒正在蔓延，一些杠桿高且現(xiàn)金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險。

相比于合生創(chuàng)展的“沉默”，目前身居行業(yè)龍頭位置的碧桂園，則迅速對外解釋了公司債中止原因。

其相關(guān)負責(zé)人對記者表示，“本次碧桂園控股小公募公司債中止的原因，主要系公司擬調(diào)整本次債券的募投項目，以使募集資金更好地匹配募投項目并得到更加有效的運用。相關(guān)事項還在和中介機構(gòu)商討、論證中。待相關(guān)事項確定后，公司將繼續(xù)推進本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國內(nèi)資本市場，推進公司及下屬主體在國內(nèi)資本市場發(fā)債及其他融資方式的相關(guān)事宜”。

據(jù)悉，碧桂園被中止債券的全稱為“碧桂園控股有限公司2016年公開發(fā)行公司債券”。碧桂園于2017年11月29日簽署了該債券發(fā)行說明書，其發(fā)行總額不超過200億元。債券扣除承銷費用后，其中150億元擬用于12個長租項目（上述資金不用于支付土地價款），剩余的50億元將用于償還銀行貸款。

“目前各方對于長租項目都很支持，例如碧桂園自己的百億元儲架租賃住房REITs產(chǎn)品此前已經(jīng)在深交所正式掛牌流通?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

同時，其負責(zé)人指出，截至2017年末，碧桂園現(xiàn)金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流240.8億元，繼2016年后再度為正；加權(quán)平均融資成本下降44個基點至5.22%，創(chuàng)歷史新低。而且重點是2017年，碧桂園在規(guī)模高速擴張的情況下第二年實現(xiàn)正的凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。

此外，今年2月份，碧桂園首席財務(wù)官伍碧君曾向外界透露，雖然市場的融資環(huán)境趨緊，成本走高，但碧桂園作為行業(yè)中評級較高的公司，融資渠道隨之進一步拓寬和優(yōu)化，公司將積極利用這一優(yōu)勢展開多元化融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，強化現(xiàn)金流管理，為可能出現(xiàn)的市場波動提前做足應(yīng)對措施。

公司債規(guī)模急速萎縮

實際上，房企公司債從去年開始便出現(xiàn)了大幅收緊的跡象。

據(jù)中房協(xié)方面的不完全統(tǒng)計，2017年其檢測的108家重點房企融資總額為10864億元（不含開發(fā)貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%。

海通證券的研究報告也顯示，債市調(diào)整以及地產(chǎn)公司債分類監(jiān)管下，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量較前2年銳減，全年總?cè)谫Y額1264.9億元，僅為2016年的16.9%，減少6222億元；2018年3月份地產(chǎn)債發(fā)行有回暖，但4月份以來再次回落。公司債監(jiān)管效應(yīng)持續(xù)，不管是從已經(jīng)成功發(fā)行的量上看，還是從審批通過的計劃發(fā)行量來看，均遠遠不及監(jiān)管前。

顯然，從去年開始，房企的公司債占比便急速下滑，而境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。

以境外融資為例，受國內(nèi)地產(chǎn)債券融資收緊影響，不少房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，截至5月20日，今年已經(jīng)發(fā)行了接近1900億元的境外債。但需要指出的是，目前能夠在海外發(fā)債融資的企業(yè)多是大型龍頭，比如中國恒大、佳兆業(yè)、綠地集團、萬科、旭輝地產(chǎn)、碧桂園等，中小房企融資方式仍舊匱乏。

另外，值得注意的是，眼下已經(jīng)進入到房企債務(wù)的集中兌付期。根據(jù)天風(fēng)證券金融部統(tǒng)計，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。而2019年和2020年每年的增量都在1000億元以上。

對此，姜超表示，今年開始此前積累的債務(wù)迎來到期、回售高峰，而房地產(chǎn)行業(yè)一方面面臨持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控，銷售回款漸顯不暢，另一方面則是融資環(huán)境的收緊，一是房地產(chǎn)公司債在分類監(jiān)管后融資量萎縮，二是今年以來影子銀行監(jiān)管趨嚴，銀信合作新規(guī)、委貸新規(guī)從供給端壓縮，資管新規(guī)從需求端限制，非標持續(xù)萎縮，而表內(nèi)貸款又受到資本金、行業(yè)政策等制約。再融資的不暢，很可能引發(fā)以資金鏈為生命線的房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險，整個行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險增加。

來源:證券日報