在剛剛過去的今年第一季度，碧桂園、恒大、萬科的銷售金額分別為1878.4億元、1618億元和1519.8億元，分別同比增長25%、51%和1%。同時，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%，增速較今年前兩個月同比下降16.3個百分點，相比2017年同期下滑35個百分點。

房地產(chǎn)領(lǐng)域中，強者恒強的判斷又一次得到驗證。

盡管在剛過去的2017年業(yè)績發(fā)布會上，多家標桿房企管理層對2018年行業(yè)發(fā)展表示“審慎”，但今年一季度，龍頭們的階段性規(guī)模再次創(chuàng)下新高，TOP3的碧桂園、恒大、萬科的銷售金額分別為1878.4億元、1618億元和1519.8億元，分別同比增長25%、51%和1%。

前三之外，房企規(guī)模排名變動明顯，快速洗牌。二季度的征程開啟了，推盤節(jié)奏和資金結(jié)構(gòu)、拿地安排將使房企格局進一步分化，誰能在高壓的開發(fā)環(huán)境下獲得更多增長空間？

齊超1500億

2018年，調(diào)控政策依然密集出臺。前三個月，昆明、三亞、淄博、大連、阜陽、武漢、深圳、杭州、西安、海南等省市陸續(xù)發(fā)布最新的調(diào)控政策，只緊不松。部分開發(fā)商和中介關(guān)于調(diào)控止步的幻想崩塌。

地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境并未變寬松，但全國商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)不俗。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1~2月份，全國商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年回落3.6個百分點；商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

庫存方面，截至2月底，全國商品房待售面積約5.85億平方米，同比下降17.1%。

目前，國家統(tǒng)計局未發(fā)布包含3月份在內(nèi)的前三月份數(shù)據(jù)，但根據(jù)前兩個月數(shù)據(jù)判斷，前三月大概率是銷售面積、金額均呈現(xiàn)同比增長。

城市與城市之間的分化正在持續(xù)。在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的25個主要城市中，有15個城市成交面積出現(xiàn)同比下降，其中南寧降幅達60.48%，不過泉州等城市出現(xiàn)同比上漲，漲幅達86%。四個一線城市中，除深圳同比上漲外，其他三個城市同比下滑，如北京的降幅超過50%。

目前，來自三四線城市的銷售力量仍在發(fā)力，支撐起全國的增長數(shù)據(jù)。

企業(yè)方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年一季度，銷售前三名依然是碧桂園、恒大、萬科，碧桂園的銷售金額最高，為1878.4億元；恒大次之，為1618億元，萬科為1519.8億元。銷售金額TOP10中，還包括保利、融創(chuàng)、中海、綠地、華夏幸福、龍湖和金茂。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，隨著房企競爭不斷加劇，第一季度百強房企各梯隊的銷售金額入榜門檻提升顯著。其中，TOP3和TOP50門檻分別達到了1517.3億元和99.1億元，與去年同期相比，增幅分別達到38.3%和59.3%。而TOP10~TOP30的門檻則相對增長平緩。今年以來，龍湖、華潤、金地等企業(yè)增速明顯放緩，龍湖和華潤同比僅增長2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。

第一季度，TOP100房企整體銷售規(guī)模同比增長28.8%，增速較今年前兩個月同比下降16.3個百分點，相比2017年同期下滑35個百分點；銷售面積同比增速28%，增速相比1~2月下滑5個百分點，相比2017年同期下滑23個百分點。

東興證券分析師鄭閔鋼表示，“TOP100房企銷售增速如期回落，直接原因是春節(jié)后部分城市出臺新一輪調(diào)控政策?！睆某鞘衼砜矗?017年全年和2018年短期房價漲幅較大的城市基本都出現(xiàn)了調(diào)控的收緊，政策延續(xù)了“房住不炒”、支持剛需、控制金融風險的主線。

集中度提升

從一季度數(shù)據(jù)來看，無論是各梯隊門檻抑或是龍頭房企的集中度均出現(xiàn)較大幅度的提升。

目前行業(yè)普遍認為，未來調(diào)控將成為常態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)不再是賺“Easymoney”，行業(yè)能否保持高增長依然存疑，但毋庸置疑的是，龍頭房企的日子不會難過，隨著中小房企的出清，龍頭房企通過并購?fù)淌掣嗍袌龇蓊~，集中度將在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)提升。

華創(chuàng)證券分析師袁豪的觀點是，“本輪供給端調(diào)控（融資從嚴、預(yù)售證監(jiān)管和土地調(diào)控）導致資源正快速向龍頭集聚，而拿地集中度出現(xiàn)提升將推動未來2~3年銷售集中度的跳增。”他預(yù)計，這將推動主流的15家房企銷售額集中度由目前的32%提升至2020年的60%。

但也有與之相反的觀點。世聯(lián)行董事長陳勁松表示，“房企的集中度提升主要取決于金融和環(huán)境政策是否穩(wěn)定，可以發(fā)現(xiàn)，目前房企公布的銷售目標跟之前的說法相比是有所調(diào)整的，證明這個市場的不確定性?！?/span>

截至目前，有近30家房企提出了2018年的銷售目標，其中八成房企的全年目標較2017年業(yè)績的增長率在30%以上，尤其是1000億以下的中型房企，普遍還在沖規(guī)模。但標志性的龍頭房企，如碧桂園2018年已不提增長目標，恒大的目標增長率尚不足10%。

經(jīng)過這些年的沖鋒陷陣，獲得基數(shù)積累的大型房企開始慢下來了，調(diào)整自身銷售利潤結(jié)構(gòu)，相比規(guī)模，龍頭房企們更重視利潤了。招商蛇口的財務(wù)總監(jiān)黃均隆日前在業(yè)績發(fā)布會上便表示，“不賺錢的規(guī)模沒有意義”。

陳勁松補充，“再加上目前的資金環(huán)境，龍頭房企的集中度是否會繼續(xù)提升，我持懷疑態(tài)度。我認為集中度提升目前還不是一種確定的趨勢，它需要更多時間去沉淀和積累?！?/span>

不論是行業(yè)集中度能否繼續(xù)提高，還是各家房企能否完成銷售目標繼續(xù)獲得增長均取決于行業(yè)環(huán)境和實際發(fā)展。

陳勁松表示，不同級別的城市發(fā)展邏輯不同?！耙痪€城市的房產(chǎn)資產(chǎn)價格已追上東京、紐約等國際性城市，行業(yè)的主力正逐漸轉(zhuǎn)移到環(huán)一線城市的都市圈范圍和三四線城市上，棚改等政策還將成為三四線城市房地產(chǎn)市場增長的力量。”

如果陳勁松的判斷能在后續(xù)得到驗證，那么在三四線城市廣泛布局的開發(fā)商業(yè)績的增長便有所保證。但此乃后話，目前的行業(yè)現(xiàn)狀是，多家開發(fā)商正在通過打折促銷等手段走量出貨，尤其是河北廊坊、深圳周邊的莞惠等地，多個項目出現(xiàn)不同程度的打折——它們是構(gòu)成開發(fā)商一季度業(yè)績的部分。

第二季度開始了，沒有一季度的春節(jié)假期等因素干擾，又有半年報沖業(yè)績的壓力，房企們在銷售主場上的比拼即將進入極具觀賞性的時刻。

來源：第一財經(jīng)日報