無論政策怎么變幻

受傷的總是剛需

——深悅會(huì)

文章綜合自：鳳凰房產(chǎn)網(wǎng)/櫻桃大房子/各媒體

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現(xiàn)在的地產(chǎn)圈，風(fēng)頭最勁的莫過于深圳在3月28日爆出來的一條三價(jià)合一新政策，和融創(chuàng)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)堪稱地產(chǎn)圈今日的絕代雙驕。

首先，深悅會(huì)很喜歡融創(chuàng)，推崇孫宏斌此人，最近也正在寫此方面的文章，既然歡喜，當(dāng)然是等精雕細(xì)琢之后才發(fā)出來。

所以，今天就來重點(diǎn)聊聊深圳所謂的“三價(jià)合一”。

估計(jì)很多人跟深悅會(huì)一樣，對(duì)于這個(gè)新概念都是霧里看花，也不明所以，出此政策后，對(duì)當(dāng)今的樓市，或者購(gòu)房者有什么影響，深悅會(huì)在此整理了各種關(guān)于三價(jià)合一的信息，給大家科普一下新政的含義，以及影響。

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深圳“三價(jià)合一”的傳聞，傳了好幾個(gè)月，每次弄的人緊張兮兮，這一次終于落地，心里的石頭總算放下了。

3月28日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行發(fā)布通知，明確規(guī)定商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

這意味著此前傳聞已久的“三價(jià)合一”在深圳正式落地。

據(jù)悉，當(dāng)日（28日）及之前貸款受理行已經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信記錄或購(gòu)房人已經(jīng)支付定金、部分房款等相關(guān)費(fèi)用，并能提供符合監(jiān)管要求的證明材料的并不適用新規(guī)。

簡(jiǎn)單說！3月28日24時(shí)前可“逃過一劫”所以，昨夜深圳出現(xiàn)連夜購(gòu)房一幕。

深圳中介小李表示，得知新政落地后，有購(gòu)房者馬上電話他詢問網(wǎng)簽事宜。得知昨晚（28日）前網(wǎng)簽按原政策后，對(duì)方?jīng)Q定網(wǎng)上看房后聯(lián)系業(yè)主去網(wǎng)簽，房子都沒來得及看。

那么，什么三價(jià)？

“三價(jià)”是指同一套房子交易中，可以出三本合同，合同分別寫不同的價(jià)格。

在此之前，深圳的房產(chǎn)交易，可以有三個(gè)價(jià)格，分別是買賣雙方真實(shí)成交價(jià)、銀行貸款合同價(jià)、交易中心審稅價(jià)。

買賣雙方真實(shí)成交價(jià)：即買家和賣家的真實(shí)交易價(jià)格。在雙方交易合同（合同一）上做約定。

銀行貸款合同價(jià)：銀行按照收到的買賣合同（合同二）和銀行內(nèi)部評(píng)估價(jià)，兩者取低，做為貸款評(píng)估基準(zhǔn)。有人就往往把這一份合同價(jià)格寫高，以便于多貸款。

交易中心審稅價(jià)：交易中心按照收到的買賣合同（合同三）和交易中心內(nèi)部審稅價(jià)，兩者取高，做為交易中心審稅評(píng)估基準(zhǔn)。有人就往往把這一份合同價(jià)格寫低，以便于少交稅。

以前可以有三本不同的合同，寫三個(gè)不同的價(jià)格，各自起到不同的作用。

三價(jià)合一

三價(jià)合一，就是以后這三本合同必須要是同一本合同，合同都在交易中心備案、編號(hào)。

核心是確保銀行和交易中心收到的是同一份合同。規(guī)避了買家想要多貸款和少繳稅。

以后如果想要多貸款就必須要多繳稅，想要少繳稅就必須要少貸款。降低買房人的靈活度。

2

為了讓大家更通俗的理解三價(jià)合一新規(guī)前后，對(duì)成交價(jià)的影響，我就引用網(wǎng)上小明的故事來說明吧。

新規(guī)前：

1、小明是首次置業(yè)的剛需，準(zhǔn)備買一套龍華500萬的房子，那么小明首付是三成150萬，貸款350萬。按照市場(chǎng)行情，小明在國(guó)土局的網(wǎng)簽價(jià)格是400萬，增值稅5%是15萬，附加稅12%是1萬8，契稅1%是38500，豪宅稅（龍華500萬要交豪宅稅的）1%也是38500。那么稅算下來就是24.5萬。

2、小明可能首付只有不到100萬，還差50多萬，想做高評(píng)高貸從銀行多貸款50多萬，總共貸款400萬，月供2萬不是問題，降低首付。于是銀行評(píng)估價(jià)就到了600萬，當(dāng)然計(jì)稅價(jià)格還是要和市場(chǎng)一致的，400萬網(wǎng)簽。那么，稅費(fèi)算下來和上面的情況一致，24.5萬。

也就是說，小明可以拿100萬的首付，交24.5萬的稅費(fèi)，就能買到這個(gè)價(jià)值500萬的房子。

新規(guī)后：

現(xiàn)在如果執(zhí)行了新政，網(wǎng)簽價(jià)（計(jì)稅價(jià)格）和銀行評(píng)估價(jià)（貸款用）就要統(tǒng)一了，還是同一套房子同一個(gè)小明，但價(jià)格可就不一樣了。

1、小明還是剛需，實(shí)際購(gòu)買總價(jià)500萬，網(wǎng)簽價(jià)也是500萬，銀行按照統(tǒng)一價(jià)格評(píng)估只能是500萬。那么小明首付和貸款不變，但稅費(fèi)就要比以前多了100萬來計(jì)算了，總價(jià)500萬，增值稅5%是20萬，附加稅12%是2萬4，契稅1%是4萬8，豪宅稅（龍華500萬要交豪宅稅的）1%也是4萬8。那么稅算下來就是32萬?？纯矗啾戎岸愘M(fèi)多了7萬5。

2、小明首付還是不夠，還是需要多貸款50多萬，經(jīng)過多方努力，銀行評(píng)估價(jià)是600萬，網(wǎng)簽價(jià)也是600萬了。貸款是拿到了，但稅費(fèi)也增加了100萬的計(jì)算成本?？們r(jià)600萬，增值稅5%是25萬，附加稅12%是3萬，契稅1%是57500，豪宅稅（龍華500萬要交豪宅稅的）1%也是57500。那么稅算下來就是39.5萬，一對(duì)比以前的24.5萬，多了15萬。

3、小明表示稅費(fèi)太多了，還是400萬網(wǎng)簽吧，于是銀行貸款評(píng)估價(jià)也要保持一致400萬了。稅費(fèi)是和之前一樣24.5萬了，但能貸到的款就少了，首付也提高了，以前首付3成，現(xiàn)在變成4.5成了，需要準(zhǔn)備225萬元。

聽到消息的小明已經(jīng)哭暈在廁所。

3

關(guān)于三價(jià)合一，聽聽各方面專家怎么說吧：

深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平：

據(jù)肖小平稱，因目前實(shí)施細(xì)節(jié)還不清楚，只能等。但從短期來看，應(yīng)該會(huì)引發(fā)市場(chǎng)觀望，從而引起二手房市場(chǎng)成交減少。

因?yàn)?，買家期待市場(chǎng)降價(jià)，賣家也不會(huì)貿(mào)然降價(jià)，市場(chǎng)進(jìn)入博弈期。這對(duì)于買家來講，某種程度上會(huì)導(dǎo)致支出增加，所可以買家更強(qiáng)勢(shì)一點(diǎn)。但對(duì)于賣家而已，讓步也不是不可能，特別是深圳業(yè)主早期入手的物業(yè)，增值部份已經(jīng)非?？捎^。另外急售的業(yè)主也可能做出讓步。

資深業(yè)內(nèi)徐楓：

從短期來說，市場(chǎng)會(huì)將其解讀為利空政策。深房中協(xié)預(yù)計(jì)，三價(jià)合一直接影響的是高評(píng)高貸的買家，以及擁有樓齡較早的業(yè)主。但是三價(jià)合一的實(shí)施，對(duì)明確價(jià)格指標(biāo)，增強(qiáng)信息披露，優(yōu)化交易制度是起到了積極作用。

資深地產(chǎn)人安安：

三部委發(fā)的文，估計(jì)是要執(zhí)行的，但是目前深圳的市場(chǎng)并不樂觀，近來新開項(xiàng)目?jī)r(jià)格多低于前期。政策對(duì)豪宅影響較大，如果能適時(shí)調(diào)整豪宅標(biāo)準(zhǔn)線的話，或可緩和這個(gè)政策對(duì)市場(chǎng)的影響，畢竟按照以前的豪宅線，再按照這個(gè)政策執(zhí)行，被豪宅的房子就會(huì)更多。

資深置業(yè)顧問羅中易：

新規(guī)定施行，短期內(nèi)可能會(huì)有一定影響，預(yù)計(jì)政策消化期三到五個(gè)月左右。但從長(zhǎng)期看，影響是微乎其微的，畢竟上海、北京在2013年已經(jīng)實(shí)施了，也不見有什么太大的效果。

深悅會(huì)說：

看到這條新聞，深悅會(huì)腦海中想起的第一句話是：為什么受傷的總是剛需。

我們都知道，在北上廣深這樣的一線城市中謀生，對(duì)于剛需們而言，本來就是難事，其實(shí)，拋開剛剛落地的三價(jià)合一，深圳對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的貸款利率也上浮了30%，只是很多人沒注意而已。

不知道為什么，中國(guó)樓市每年都要調(diào)控N多次，要推行N+1個(gè)新政，雖說新政的推出，更多的目的，是為了降低房地產(chǎn)市場(chǎng)中資金的流動(dòng)性，以遏制投機(jī)炒作，但剛需總是城門失火殃及池魚，其實(shí)，說到底，因?yàn)閯傂杳榔涿粚儆谥挟a(chǎn)階級(jí)。

而所謂的中產(chǎn)階級(jí)，其實(shí)只是個(gè)等待被抽血的造血階層，這一點(diǎn)，無論國(guó)外國(guó)內(nèi)，皆如是也。

來源：深悅會(huì)