日前,提出“空間即服務(wù)”、要做人與空間連接的龍湖,在上海啟動華涇商業(yè)商務(wù)中心項(xiàng)目的改造,其將與原業(yè)主上海華浦實(shí)業(yè)有限公司(簡稱“上海華浦”)合作參與。
這將是龍湖上海的第4座TOD模式商業(yè)綜合體。其中一部分將規(guī)劃改建為長租公寓,成為“冠寓”在上海的第23家門店。隨著城市交通發(fā)展加速,TOD模式開始盛行。今年2月13日的上海土拍中,上海地產(chǎn)集團(tuán)、申通集團(tuán)、浦東軌交集團(tuán)聯(lián)合體以底價(jià)137.7172億元摘得浦東新區(qū)北蔡Z000501單元(白楊路以東片區(qū))01-01等地塊,就是典型TOD項(xiàng)目。
上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略投資部經(jīng)理?xiàng)钣路治龅?,TOD是一種城市發(fā)展理念,提倡公交出行,減少私車比例。這種理念在新城和老城的落地模式不甚相同,新城是從規(guī)劃中體現(xiàn),老城就要解決核心的公交配套能力。
“目前大家分歧還很大。比如上海市中心目前僅可以做到公交出行,但沒法按照最新的TOD理念落地;而城市外圍的交通便利性仍然無法快速解決?!彼J(rèn)為,強(qiáng)化中心城市的公交配套是切實(shí)出路。
TOD模式興起
隨著城市軌道交通的發(fā)展,TOD類項(xiàng)目早已為政府城建部門與開發(fā)商所關(guān)注。
除了重塑周邊居民的區(qū)域生活格局之外,TOD項(xiàng)目更重要是承擔(dān)了交通樞紐作用。如在上海臨港主城區(qū)15區(qū)地塊規(guī)劃中,就有一部分是TOD規(guī)劃,這里原本并無軌交站點(diǎn)覆蓋,為保持與臨港新城其它地區(qū)的聯(lián)動性,政府規(guī)劃中提到,須開發(fā)多種交通方式的組合以提高地區(qū)的可抵性與出行便利度。
“十三五”期間,軌道交通建設(shè)迎來高峰期,按照發(fā)改委已批復(fù)的40個城市軌道交通建設(shè)規(guī)劃計(jì)算,2020年總里程有望達(dá)到8500公里,對應(yīng)總投資1.75萬億元。城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)使得核心城市進(jìn)入“遠(yuǎn)郊區(qū)”和“衛(wèi)星城”開發(fā)階段,城市軌道交通(包括輕軌和地鐵)成為開發(fā)連接的主線。
有券商統(tǒng)計(jì),從2016年開始的最近5年內(nèi),國內(nèi)新增軌道交通能夠帶來價(jià)值提升的上蓋物業(yè)(包括存量和增量)建筑面積達(dá)10.8億平方米。
早在2014年,上海發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)上海市軌道交通場站及周邊土地綜合開發(fā)利用的實(shí)施意見(暫行)》提到,建立符合上海發(fā)展實(shí)際的軌道交通場站及周邊地區(qū)綜合開發(fā)利用模式,和土地開發(fā)收益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營的發(fā)展機(jī)制,促進(jìn)土地資源集約利用、城市功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提升和軌道交通的持續(xù)健康發(fā)展。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,上海比較早的TOD項(xiàng)目其實(shí)是港匯廣場項(xiàng)目,類似項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目形成了較好的互動,屬于上海比較成功的TOD項(xiàng)目。他認(rèn)為,未來新的項(xiàng)目也會陸續(xù)形成,尤其是靠近郊區(qū)的部分軌交站點(diǎn)等,比如顧村。從上海市場的發(fā)展來看,此類項(xiàng)目帶動了近郊區(qū)重點(diǎn)商圈的形成,同時也有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場和重點(diǎn)社區(qū)的形成,具有積極意義。
多名業(yè)內(nèi)人士指出,上海TOD項(xiàng)目發(fā)展或圍繞地鐵第二環(huán)線的概念進(jìn)行,且過去會開發(fā)很多酒店式公寓項(xiàng)目,現(xiàn)在項(xiàng)目打造會更加正規(guī)化。
同時,TOD項(xiàng)目既帶來新商圈的培育,也有助于實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的更新和發(fā)展。這類物業(yè)對于房企的現(xiàn)金流回籠有積極作用,也有利于和各個供應(yīng)商積極進(jìn)行合作,提高了附近居民生活的便利性。
嚴(yán)躍進(jìn)指出,上海當(dāng)前有很多類似的地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)商出現(xiàn),但政府包括城投公司可能對于具體地塊的使用會設(shè)置較高門檻,因此相關(guān)企業(yè)在項(xiàng)目擴(kuò)大擴(kuò)展還需要有新思路。
房企開發(fā)機(jī)會
上海的TOD項(xiàng)目發(fā)展,也為房企開發(fā)帶來新的思考。
比如前述華涇商業(yè)商務(wù)中心項(xiàng)目,華涇為徐匯“一軸一帶”發(fā)展布局交匯區(qū)域,交通優(yōu)勢突出。上海龍湖在接觸項(xiàng)目之初就考慮多功能集成設(shè)計(jì),讓建筑體與軌道交通之間實(shí)現(xiàn)無縫銜接,空中走廊將綜合體分區(qū)連通。項(xiàng)目改造完成后,商業(yè)約占4.2萬平方米,冠寓約1萬平方米。
萬科可以說是最早提出“城市運(yùn)營商”理念的房企,其對于軌交物業(yè)的投資也有較大力度,比如位于上海青浦的萬科天空之城,就是建立在軌交系統(tǒng)上的城市綜合體。
在新區(qū)規(guī)劃中的TOD,更傾向與多家綜合體聯(lián)合開發(fā),莘莊TOD項(xiàng)目就是一個案例。該項(xiàng)目屬于改造性質(zhì),未來將是集市郊鐵路、市域軌道交通等于一體的大型A類綜合樞紐,由綜合換乘體和樞紐配套組成。
莘莊TOD項(xiàng)目的土地出讓門檻相對較高,要求商辦、酒店需自持十年以上;投資約13億元土建費(fèi)用打造一個南北連通的大平臺等(不包括與鐵路、軌道交通的配建費(fèi))。
這令房企選擇合作開發(fā)。2010年12月,香港新鴻基地產(chǎn)與上海城開集團(tuán)宣布共同將之開發(fā),其中前者有豐富的交通樞紐開發(fā)經(jīng)驗(yàn),后者則有城市運(yùn)營的豐富經(jīng)驗(yàn)。
值得一提的是,分析指出莘莊TOD項(xiàng)目“空中之城”的做法,相當(dāng)于變相增加住宅用地供應(yīng)。據(jù)2014年閔行區(qū)土地規(guī)劃表明,莘莊板塊未來住宅用地幾乎為零供應(yīng)。
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道