前言：

你花費(fèi)巨資，購買的是大城市里的一套房子？

錯！其實你購買的是房子附帶的權(quán)利和資源。

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房價

香港的房價為什么高？這還用問么，人多地少，供不應(yīng)求唄！

為什么有大陸人去香港置業(yè)呢？因為房價漲能賺錢，投資?。?/span>

北上深等一線城市的房價為何與香港差一截呢？買房的人多！

這些回答對不對？都對！但它是高房價的結(jié)果，只是表面現(xiàn)象，高房價的背后有更深層的原因。

香港實行的是港幣與美元掛鉤的聯(lián)系匯率體制，什么意思？港幣的發(fā)行數(shù)量由對應(yīng)量的美元儲備作為擔(dān)保支持，再通俗的話說，就是港幣等同美元、持有港幣資產(chǎn)就是持有美元資產(chǎn)。而香港是沒有外匯管制的，貨幣/外匯自由進(jìn)出，沒有限制。

所以，你持有的香港房產(chǎn)，實際上是一筆美元資產(chǎn)。因香港房產(chǎn)的高流動性，房子已不僅僅再是房子，它實際上還成了一筆能隨時變現(xiàn)提取、全球流動、世界購買的美元儲蓄——而它的收益又遠(yuǎn)高于美元儲蓄。

這實際上是香港房產(chǎn)附帶的一個權(quán)利——選擇權(quán)，它是美元、它能隨時變現(xiàn)，變現(xiàn)后能全球自由流通、能世界隨意購買。這個權(quán)利你用不用？全在于你，你有選擇的權(quán)利。

北上深的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、軟件環(huán)境、資源配套等都不輸于香港，為什么房價會差那么一截呢？因為這個選擇權(quán)啊。其差額部分就是為獲得這個選擇權(quán)，所支付的費(fèi)用——專業(yè)術(shù)語叫期權(quán)費(fèi)用。

香港房產(chǎn)相對北上深是這樣，北上深的房產(chǎn)相對于杭寧漢蓉等城市也是這樣，杭寧漢蓉的房產(chǎn)相對于更低等級城市更是如此——房價包含的不僅僅是房子本身的價格，更含有某些權(quán)利的價格。

2

權(quán)利

百度一下“權(quán)利”，它是指法律賦予人實現(xiàn)其利益的一種力量。當(dāng)然，要獲得這種力量是要花錢的。

中國人愛買房，哪怕房價再高，只要經(jīng)濟(jì)條件允許，都愿意月供買房、而不愿意月付租房，為什么？為了獲得占有后的利益啊——房價可能上漲的收益權(quán)、房子抵押貸款的融資權(quán)、貨幣超發(fā)紅利的分配權(quán)、社會財富外溢的吸附權(quán)、擁有房子后的自我滿足感、不被房東隨意停租而折騰搬家的確定感……所有這些物質(zhì)上的權(quán)利和精神上的感覺，都是錢，并以一定的價格被附加在房價里。

附加的權(quán)利越多，權(quán)利價值越大（這個價值有很大的主觀性，富豪覺得一個江/海景值500萬，普通人會覺得只值5萬），房價就會越高。

商品房貴過小產(chǎn)權(quán)房，原因之一是前者可貸款、可交易、可抵押；緊鄰的住宅貴過公寓，原因之一是前者更強(qiáng)的流動性（公寓交易的稅費(fèi)很高）、更低的使用成本（公寓的水/電/物業(yè)費(fèi)高）；次新房貴過老破小，原因之一是前者金融屬性更強(qiáng)（貸款成數(shù)高/貸款時間長）、居住體驗感更佳（如物業(yè)配套/小區(qū)環(huán)境）；剛需房漲幅一般強(qiáng)于豪宅，重要的原因是前者接盤者眾多、更好賣，流動性強(qiáng)的東西才更易溢價啊……

所有的權(quán)利都有其價格。

一切感受都可用錢實現(xiàn)。

任何便利都能以錢衡量。

有人忙不迭的要補(bǔ)充：房子還有居住落戶、子女教育、社會保障等附帶權(quán)利呢！別急，正要說呢！這些權(quán)利本質(zhì)上是一種資源。資源也有價格，同樣附加在總房價里。

3

資源

資源是稀缺的，爭奪的人越多，其價格就會越高。

都想讓子女接受優(yōu)質(zhì)教育，附加了教育資源的房子就成了學(xué)區(qū)房；都想出行便捷，方便上下班、節(jié)省路途時間，附加了交通資源的房子就成了地鐵房；都想便利的享受綠化景觀、甚至運(yùn)動健身，附加了綠地景觀資源的房子就成了景觀房/河景房/海景房；一家醫(yī)院、一座商場、一個公園……本身就是一個個稀缺資源，誰想輕易便捷的享用它，誰就要多掏錢，這些資源被外溢到其周邊的房子里，并構(gòu)成了高房價的一部分。

大城市有更多的就業(yè)機(jī)會、賺更多錢的可能、豐富多彩的文化娛樂、更多人生體驗的軟硬件……而所有這些，都是大城市各種資源合力配合的結(jié)果，并由此構(gòu)成了一個系統(tǒng)，你要進(jìn)入這個系統(tǒng)、你要借用這些資源，所以就得花錢買啊——也就表現(xiàn)為了高房租、高房價。

大城市和十八線小城房價有著天壤差距，為什么呢？

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的多少不同。

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的價值不同。

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的回報不同。

所有這些差異，都以價格的形式體現(xiàn)在了房價里。

權(quán)利/資源價值大小、價格多少，帶有很強(qiáng)的主觀成份，每個人的感受和出價完全不同，它就受制于供需失衡的程度、取決能付得起錢那部分人——就像月薪3000的草根群眾，對動輒萬元起步的奢侈品漲跌是沒有感覺的。

因為沒有價格、因為多是主觀判斷，所以大城市的房價才會有更高的溢價、更大泡沫的可能。

4

調(diào)控

既然高房價里含有大量權(quán)利的價格和資源的價格，那如何調(diào)控樓市呢？釜底抽薪的根本策略是剝離房子附帶的權(quán)利，及增加資源的供應(yīng)讓其不再稀缺。

樓市調(diào)控的過程應(yīng)是剝離附帶權(quán)利的過程。

樓市調(diào)控的過程應(yīng)是增加資源供給的過程。

樓市調(diào)控的過程應(yīng)是改變心理預(yù)期的過程。

為什么說本輪樓市調(diào)控跟以往不一樣？正是基于以上觀點的判斷。

買房后2—10年期間的限售，是在削弱房子的流動性權(quán)利；房抵消費(fèi)貸100萬額度上限、貸款期限不超10年，是在削弱房子的金融貸款權(quán)利；租售同權(quán)，部分地區(qū)的房子與學(xué)位分離的舉措，都是在削弱、甚至剝離房子附帶的各種權(quán)利。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，就是在解決房子短缺的問題。當(dāng)然，其他的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、公園綠化等資源的改革和供給增加，也是在解決資源稀缺的問題。

多次重要會議上強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，全國調(diào)控一盤棋、交易冰凍、讓部分地區(qū)（如環(huán)京）樓價下跌，甚至讓高杠桿炒房客爆倉出局，就是在扭轉(zhuǎn)人們“房價永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期，從而改變?nèi)藗兊男袨椤?/span>

調(diào)控能否最終成功，重在執(zhí)行，但起碼方向是對的。而以往的樓市調(diào)控多是限購限貸壓制需求、限制地產(chǎn)商融資壓制房屋供給，并沒有從根子上解決問題。

是的，高房價要降下來，就是要剝離掉房子附帶的過多權(quán)利和過多資源。

5

套利

如果降房價是剝離權(quán)利和資源的過程，那么漲房價就是附加權(quán)利和資源的過程，而這就是房產(chǎn)投資的精髓，也是套利機(jī)會之所在。

放松二手房交易限制（如降低稅費(fèi)/減少持有年限等），房價會漲一波；放松房子的貸款條件（如貸款成數(shù)變高/年限變長/利率打折等），房價會漲一波；放松房子的交易限制（如經(jīng)適房變成商品房），房價會漲一波……房子周邊的地鐵開通了，房價會漲；房子周邊的學(xué)校招生了，房價會漲；房子周邊的商場開業(yè)了，房價會漲；房子周邊的公園建好了，房價會漲……

漲價的過程就是權(quán)利被附加的過程。

漲價的過程就是資源被附加的過程

漲價過程就是權(quán)利資源兌現(xiàn)的過程。

這些權(quán)利和資源，最終都以價格的形式體現(xiàn)在房價里。

為什么城郊房子的漲幅一般會超過市區(qū)的？今天一條地鐵通了、明天一個學(xué)校建了、后天一座商場開業(yè)了、又過兩天旁邊的公園也開園了……再加上總價低、買者眾，流動性強(qiáng)交易活躍，資源和權(quán)利不斷的被附加進(jìn)去，這樣的房子能不漲嗎？

市區(qū)的房子周邊配套成熟、生活便利，這是好事也是壞事。好得是你可以立馬享受現(xiàn)有的豐富資源，壞的是它已走到盡頭、不能再好了。你看看這些年迅猛發(fā)展的城市，破舊市內(nèi)老區(qū)的沒落和新城新區(qū)的崛起，就能深有感觸。

當(dāng)城郊配套成熟了，也就變成了市區(qū)，也就是失去了爆發(fā)上漲的機(jī)會，而只能追求一個平均漲幅收益。同樣的原理你可以應(yīng)用于大城市/小城市、有政府規(guī)劃的新區(qū)/無政府規(guī)劃的新區(qū)、規(guī)劃級別高的新城/規(guī)劃級別低的新城……

你還認(rèn)為自己買的是一套套房子？NO！你買的是一批批資源和一個個權(quán)利。

  來源：米筐投資（mikuangtouzi）