分析認(rèn)為，差別化調(diào)控已從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化不僅體現(xiàn)在城市之間，城市內(nèi)部各區(qū)域的分化態(tài)勢(shì)也非常明顯。因此，根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)熱度采取差別化調(diào)控，將成為未來(lái)的主流方向。

3月21日晚間，大連市發(fā)布通知，對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┌ā跋拶?gòu)令”、“限售令”在內(nèi)的住房限制性政策。同時(shí)還下調(diào)了公積金貸款的最高限額，上調(diào)二套房公積金貸款的首付比例和利率。

這份文件曾被輿論解讀為是兩會(huì)后首個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策。但此前一天、兩會(huì)結(jié)束當(dāng)日，阜陽(yáng)市阜南縣已悄然發(fā)布調(diào)控新政，對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房實(shí)施限售。

這被認(rèn)為是兩會(huì)后的政策風(fēng)向標(biāo)。今年兩會(huì)期間，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)多次表態(tài)，雖無(wú)“加碼”的說(shuō)法，但強(qiáng)調(diào)了保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。分析人士認(rèn)為，調(diào)控政策的成果正逐漸顯現(xiàn)，加之長(zhǎng)效機(jī)制需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境，今年樓市政策仍將保持高壓。

上述兩地的調(diào)控措施，還被認(rèn)為反映出市場(chǎng)的新變化，如去庫(kù)存進(jìn)程告一段落，以及棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房?jī)r(jià)存在推動(dòng)作用。而調(diào)控范圍從城市聚焦到區(qū)、縣層面的做法，也可能成為未來(lái)的常態(tài)。

區(qū)縣調(diào)控 更趨精準(zhǔn)

根據(jù)發(fā)文，大連將中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)及高新園區(qū)列為限制區(qū)域。

其中分別對(duì)大連市戶(hù)籍居民家庭與非戶(hù)籍居民家庭進(jìn)行了區(qū)分式限購(gòu)。限售方面，凡在限制區(qū)域內(nèi)新購(gòu)買(mǎi)住房的，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)2年方可上市交易；其他區(qū)域要求“因地制宜，加強(qiáng)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，推進(jìn)房地供需平衡”。

阜陽(yáng)市阜南縣在限購(gòu)和限售方面也有具體舉措，其為安徽省第三個(gè)實(shí)施“限售令”的城市。阜南縣還要求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二、第三套住房的家庭，加強(qiáng)購(gòu)房信貸管控力度，以扶持剛性購(gòu)房需求，限制投資、投機(jī)性購(gòu)房。

大連的調(diào)控政策，被認(rèn)為是對(duì)樓市區(qū)域性升溫的一種回應(yīng)。近期東北樓市升溫明顯，大連房?jī)r(jià)也出現(xiàn)較快上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月，大連市新建商品住宅（不含保障房）價(jià)格環(huán)比上漲1.0%，同比上漲10.7%，漲幅在70個(gè)大中城市中分別位列第三和第八。

鏈家數(shù)據(jù)也顯示，今年2月，大連二手房成交均價(jià)同比上漲19.2%，其中限購(gòu)區(qū)域價(jià)格同比上漲35.3%。鏈家新增帶看量明顯增長(zhǎng)、業(yè)主掛牌價(jià)持續(xù)走高，調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比從2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

對(duì)于阜南縣的新政，阜南縣房地產(chǎn)管理局有關(guān)工作人員在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“出臺(tái)《意見(jiàn)》目的是合理引導(dǎo)住房需求，強(qiáng)化全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)保障廣大購(gòu)房群眾的合法權(quán)益?！?/span>

甘肅也對(duì)樓市做出表態(tài)。3月21日，甘肅省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布分析報(bào)告指出，“黨的十九大繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了‘堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。在這一大背景之下，我國(guó)住房的屬性定位由原來(lái)的居住、投資屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼『蜏?zhǔn)公共物品屬性，有了較明顯的去投資化指向?！?/span>

報(bào)告還強(qiáng)調(diào)，2018年，全省需認(rèn)真貫徹落實(shí)好房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控政策，積極引導(dǎo)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，縮小區(qū)域間發(fā)展差距，進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策的延續(xù)與革新

這一系列政策動(dòng)向，被認(rèn)為是未來(lái)房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)。今年兩會(huì)期間，監(jiān)管層對(duì)樓市調(diào)控有著明確的態(tài)度。

3月5日發(fā)布的政府工作報(bào)告指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>

3月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在人民大會(huì)堂“部長(zhǎng)通道”中表示，“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松，保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，進(jìn)一步夯實(shí)地方政府主體責(zé)任；建立完善差異化的調(diào)控政策體系；建立完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，提高調(diào)控精準(zhǔn)性；大力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，特別是嚴(yán)厲打擊企業(yè)和中介違法違規(guī)行為?！?/span>

同策研究院指出，中短期內(nèi)的樓市政策導(dǎo)向?yàn)椋簣?jiān)持差別化調(diào)控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線(xiàn)城市樓市調(diào)控不會(huì)放松，強(qiáng)金融監(jiān)管成為常態(tài)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，中長(zhǎng)期內(nèi)，建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制是重點(diǎn)工作，在完善現(xiàn)有的法律制度、金融監(jiān)管、財(cái)稅征管體制等基礎(chǔ)上，放活土地機(jī)制(如農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、集體用地改租賃房等)，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化為重要環(huán)節(jié)。

從2017年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷向中西部和三四線(xiàn)城市擴(kuò)圍，已經(jīng)出臺(tái)政策的城市，也在不斷修補(bǔ)。兩會(huì)期間，江西、武漢、佛山等省市也曾發(fā)文，對(duì)銷(xiāo)售監(jiān)管、租賃管理等進(jìn)行強(qiáng)化。

大連、阜陽(yáng)的調(diào)控新政，被認(rèn)為是此前樓市調(diào)控政策擴(kuò)圍并不斷細(xì)化的一種延續(xù)，同時(shí)又反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，大連實(shí)施限購(gòu)令的做法說(shuō)明，“庫(kù)存已經(jīng)不是大連市場(chǎng)當(dāng)前的主要困難”。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2月底，全國(guó)商品房待售面積58468萬(wàn)平方米，與2014年10月的水平大致相當(dāng)。也即，全國(guó)商品房庫(kù)存已降至3年前水平。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，去庫(kù)存已取得階段性成果，很多城市的庫(kù)存規(guī)模已降至低位。

阜陽(yáng)的新政則反映出棚戶(hù)區(qū)改造對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。阜南縣房管局人士指出，“炒房”現(xiàn)象在阜南縣并不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶(hù)增多，剛需性購(gòu)房占主流。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一些中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，且存在人口外流現(xiàn)象。但在棚戶(hù)區(qū)改造的驅(qū)動(dòng)下，新增需求大量釋放。貨幣化補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ瑢?duì)這些城市的房?jī)r(jià)有著較大推動(dòng)力。

今年兩會(huì)期間，我國(guó)仍然提出580萬(wàn)套棚戶(hù)區(qū)改造目標(biāo)，但并未像過(guò)去幾年那樣提及貨幣化安置。3月19日，王蒙徽在“部長(zhǎng)通道”也回答了棚改相關(guān)問(wèn)題，同樣未提及貨幣化安置。有分析人士指出，這說(shuō)明監(jiān)管層已注意到這一現(xiàn)象，未來(lái)可能不鼓勵(lì)此類(lèi)做法。

值得注意的是，大連、阜陽(yáng)的調(diào)控政策均細(xì)化到區(qū)、縣層面。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，這說(shuō)明差別化調(diào)控從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化不僅體現(xiàn)在城市之間，城市內(nèi)部各區(qū)域的分化態(tài)勢(shì)也非常明顯。因此，根據(jù)不同區(qū)域的市場(chǎng)熱度采取差別化調(diào)控，將成為未來(lái)的主流方向。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道