關(guān)于雄安新區(qū)建設(shè)的戶籍、稅收、投融資以及房地產(chǎn)的各種模式探索正在討論甚至爭(zhēng)議之中。這其中最受關(guān)注的是房地產(chǎn)建設(shè)模式。

我們知道，雄安新區(qū)建設(shè)消息突然發(fā)布后，各路資本特別是投資投機(jī)資本蜂擁而至，據(jù)說(shuō)雄安新區(qū)涉及的三個(gè)縣旅館客棧已經(jīng)人滿為患。這些情況不能怪罪資本與投資投機(jī)者。

這么多年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是最豐盛的盛宴，各路資本資金回報(bào)率最高的市場(chǎng)。只要與房地產(chǎn)沾上光，幾乎都賺的盆滿缽滿。特別是在開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)、自貿(mào)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等五花八門(mén)的“新區(qū)”層出不窮情況下，都成為房地產(chǎn)炒作投資投機(jī)的目標(biāo)。新區(qū)未成型，房?jī)r(jià)先上天。結(jié)果是，每一次新區(qū)開(kāi)發(fā)都是一場(chǎng)房地產(chǎn)的盛宴。

這次雄安新區(qū)建設(shè)從開(kāi)始就對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作如臨大敵，預(yù)先防范。要說(shuō)雄安新區(qū)宣布后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是管控最嚴(yán)的。無(wú)論從最高層，還是到地方省市縣官員，每次講話必提到一個(gè)話題就是堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。以致于雄安新區(qū)一個(gè)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)放言對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作者該抓就抓，該判就判。

不過(guò)，雄安新區(qū)包括其他所有新區(qū)建設(shè)，房地產(chǎn)都是一個(gè)無(wú)論如何都不能回避的話題。那么，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作高度戒備的雄安新區(qū)暫時(shí)停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、過(guò)戶以及關(guān)閉中介以后，究竟怎么辦？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雄安新區(qū)不要商品房市場(chǎng)，學(xué)習(xí)新加坡公租屋模式。

新加坡的房地產(chǎn)發(fā)展模式是80%為保障房，政府可以控制，另外20%是商品房，這樣的模式可以保障居民的基本住房需求，同時(shí)使房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定。在新加坡，建屋發(fā)展局是唯一獲授權(quán)的保障性住房管理機(jī)構(gòu)，政府保障性住房由建屋發(fā)展局投資興建，以低廉價(jià)格出租或出售給中低收入階層。政府還制定了不同收入水平的購(gòu)屋準(zhǔn)入政策。

新加坡的住房政策目標(biāo)是“居者有其屋”，模式是政府以強(qiáng)大的財(cái)力建設(shè)組屋，使得超過(guò)80%的人口居住在公共組屋里，同時(shí)又以高效的機(jī)制進(jìn)行管理。

新加坡住房政策無(wú)疑是成功的。從理論上看住房最重要的土地資源，往往存在著市場(chǎng)失靈的狀況。原因在于，壟斷性和外部性，土地市場(chǎng)完全符合。城市住宅用地的價(jià)值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的環(huán)境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導(dǎo)致了在土地問(wèn)題上單一依靠市場(chǎng)調(diào)控的失敗。因此，土地的開(kāi)發(fā)和增值收益不能成為原土地產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)商和囤房投資者的私利，而應(yīng)由社會(huì)共同分享，因而，政策上必須堅(jiān)持普通住宅用地開(kāi)發(fā)的公益性和非盈利性。 新加坡是這個(gè)理論的踐行者，也取得了成功。

同時(shí)，也必須看到新加坡住房政策的局限性。新加坡國(guó)土面積僅為700多平方公里，比未來(lái)建成后的雄安新區(qū)2000平方公里還要小得多；新加坡公民和永久居民400萬(wàn)左右，人均國(guó)民收入在5.5萬(wàn)美元以上。無(wú)論人口、財(cái)力、土地資源等要素上，新加坡政府都能承受80%的住房由政府供給。

而白手起家的雄安新區(qū)如果沒(méi)有商品房市場(chǎng)，政府配置公租房與廉租房的話，財(cái)力上是一大挑戰(zhàn)。

由政府操控住房配置，對(duì)政府的行政能力、掌控能力、分配能力等都是考驗(yàn)。搞不好會(huì)出現(xiàn)“前腐后繼”情況，以及住房質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)這一潭水能不能激活，或影響到雄安新區(qū)人才穩(wěn)定等建設(shè)。俗話說(shuō)，有恒產(chǎn)者有恒心，在雄安新區(qū)都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的公租房的話，能否永久拴住人才之心值得懷疑。同時(shí)，千篇一律的公租房與廉租房，也遏制住新區(qū)居民對(duì)住房更高層次、更高住房享受的需求。

沒(méi)有商品房市場(chǎng)，稀缺的土地資源不能效益最大化配置，也是對(duì)土地市場(chǎng)的扭曲。在住房政策模式上，新加坡模式是一個(gè)小眾的特殊案例。這種帶有明顯政府計(jì)劃指令配置住房政策模式，國(guó)際上效仿借鑒的并不多。同時(shí)，大多數(shù)諸如美國(guó)、歐洲等住房市場(chǎng)投機(jī)炒作現(xiàn)象并不嚴(yán)重，住房市場(chǎng)得以很好發(fā)展，居民安居上問(wèn)題并不突出。

對(duì)于住房市場(chǎng)關(guān)鍵在于下決心限制投機(jī)投資行為，雄安新區(qū)哪怕徹底取締投機(jī)投資需求都不為過(guò)。一定要防止在住房政策上的過(guò)度計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，遏制了整個(gè)新區(qū)市場(chǎng)機(jī)制活力的充分發(fā)揮與市場(chǎng)機(jī)制方向。