自“3·17”以來，在自住型商品房地塊集中放量的帶動下，北京土地市場迎來供應高峰。尤其是4月份最后一周，短短4天時間之內，北京土地市場已經合計推出了7宗自住房地塊。

　　可以預見，“自住型商品房”會成為今年北京土地市場的顯著特征，隨著持續(xù)增加供地量以及加快供地節(jié)奏，將穩(wěn)定市場預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在此背景下，開發(fā)商是選擇觀望風色、亦或是斷臂求生？接下來它們在市場的一舉一動都將值得關注。

　　自住房將成主流

　　4月的最后一周，北京土地市場密集出讓地塊。27日，河南正商分別以28.9億元和12.1億元奪得豐臺區(qū)槐房村新宮村地塊和順義區(qū)仁和鎮(zhèn)地塊，而金隅空港聯(lián)合體則以19.3億元奪得順義區(qū)天竺鎮(zhèn)地塊。此次拍賣為北京年內成交的第16-18宗住宅地塊，三宗地塊將為本市提供建筑規(guī)模約26萬平方米的自住型商品住房。

　　短短四天，北京9地塊集中拍賣，其中7宗為自住房供地。業(yè)內人士分析，按照目前的供地速度，今年底或明年初，北京新房市場將迎來自住型商品房項目的供應高峰。

　　北京市規(guī)劃國土委相關負責人表示，北京“3·17”調控政策出臺后，已累計成交10宗集中建設自住型商品住房用地，可建設自住型商品住房建筑規(guī)模約87萬平方米，供應地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于軌道交通沿線等交通便利的區(qū)域，將進一步滿足北京市居民住房剛性需求，穩(wěn)定房地產市場預期。

　　早在4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》同時發(fā)布，未來五年自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。與原計劃相比，今年自住房用地由83萬公頃大幅增加到200公頃，供應5萬套。從供地面積上看，是原計劃的2.5倍。

　　據記者統(tǒng)計，目前在北京市規(guī)劃國土委官網上已掛出的地塊，將于5月開始掛牌競價的經營性地塊就已達到21宗，其中不乏大部分自住型商品房地塊。截至目前，北京市已推出的自住型商品房用地，已經是2016年全年自住型商品住房用地實際供應量的3倍多。

　　專家對此表示，住宅地塊，尤其是自住房地塊的供應量大幅增加，一方面能緩解供需矛盾，有效穩(wěn)定房價；另一方面，這對于引導市場預期也將帶來良好影響，更加有利于促進房地產市場健康發(fā)展。

　　房企新盤難入市

　　實際上，除了土地市場的供應外，北京市今年還會積極研究打通各類保障性住房使用渠道，在確保限價商品房備案家庭住房需求基礎上，將部分剩余限價房轉化為自住型商品房，重新定價后公開銷售，保障無房家庭的自住性需求。

　　根據北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的解釋，自住型商品住房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權，按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則，滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。最重要的是，其銷售均價原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

　　不過，自住房這個市場“攪局者”，確實給部分房企出了一道難題。

　　以豐臺為例，北京整體土地資源稀缺，豐臺是北京五環(huán)內唯一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域，因此地價被頻頻拉高，這里逐漸形成北京新晉的“高端”居住聚集區(qū)。

　　資料顯示，龍湖在2014年以35.7億拿下豐臺西局地塊，純商品住宅部分樓面價約6萬元/平米。這一價格遠遠超出周邊二手房價格的同時，也重新定義了京西豐臺區(qū)域的土地價值。自此，斥巨資布局豐臺的品牌房企越來越多，而且大多是聯(lián)合拿地。目前，泰禾、華潤、首開、招商局、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵等均已在此斬獲土地。

　　不過，自去年‘9·30’新政以來，北京為穩(wěn)定房地產市場，樓市政策頻頻收緊，‘3·17’新政之后又持續(xù)升級。這本身已讓此前高價拿地的房企倍感壓力，而隨著周邊大量的自住型商品房地塊陸續(xù)推出，開發(fā)商對于普通商品房項目的未來定價和入市就顯得更為尷尬。

　　據相關數據顯示，豐臺槐房、新宮區(qū)域周圍在售新房參考價為72646元/平米，二手房價格大約40000~50000元每平米，位于該區(qū)域的天恒金融街公園懿府，當初在拿地時的樓面地價就超過50000元/平米。而近期拍出的自住型商品房地塊，其35000元/㎡的限價或將此地區(qū)的住房均價拉低不少。

　　重壓下如何抉擇

　　面對現實情況，開發(fā)商是繼續(xù)觀望風色、還是斷臂求生？或許心中自有考量。

　　全國房地產經理人聯(lián)盟常務理事鄭文東認為，對于已經拿了地塊的開發(fā)商確實是非常大的沖擊和考驗。這意味著要重新設計產品，重新進行一種產品定位，這也是開發(fā)商所遇到風險之一。該怎么辦？開發(fā)商就要在配套的軟實力上下功夫，比如要有高端的消費群體所需要的配套設施，讓這部分人群買了產品后，生活質量不下降，從軟環(huán)境方面有了一定的提升，這樣會是業(yè)主購房當中出現價格差時的一種無形的補充。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從企業(yè)的角度看，關鍵要打造圈層的概念，比如說對于此類項目來說，可以定位為高端物業(yè)。另外，不斷降低開發(fā)成本也是很關鍵，充分利用住宅產業(yè)化的發(fā)展模式來實現造價成本的降低，也變得很關鍵。

　　“自住型商品房對北京樓市不會產生明顯影響，因為自住型商品房對購買人群有限制性要求，同時，新入市自住型住宅用地進入存量市場還有后置效應，加上此類住宅數量占市場存量房總占比很很小，對整體樓市影響較小?！彼{光商管常務副總經理向鋒稱，局部影響個體項目可能性還是有的，給予局部市場供需比和對標項目的價值參照，會擠出部分項目虛高水分。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷則指出，問題的關鍵是如何使房子在保證有利潤的前提下銷售掉：“一是以品質取勝，商品房的成本投入可以更多一些，產品可以也做得更好一些。如果商品房的房價地價差高于自住房的房價地價差，也就意味著在利潤、費用同等的情況下，商品房的成本投入可以更多一些，產品可以也做得更好一些。同樣的，如果在成本費用相同的情況下，商品房的利潤率水平也不會低于自住房；二是降本增效，也就是說通過優(yōu)化配置、降低成本、減少費用，來提高利潤水平。”