我國(guó)亟待規(guī)范發(fā)展 房屋租賃市場(chǎng)

社會(huì)保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問(wèn)題的突破口。從我國(guó)主要城市租賃房屋供給結(jié)構(gòu)看，商品房、老式公房、農(nóng)民自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給，不僅是解決中國(guó)城市住房問(wèn)題的途徑，也便于城市的年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。?

如果在一座城市，沒(méi)有自己的房子，還有歸屬感嗎？

對(duì)于絕大多數(shù)中國(guó)人來(lái)講，房子代表的是家的概念，是在一座城市落地生根的標(biāo)志。中國(guó)人對(duì)房子的渴求更勝于其他。

但近一年來(lái)，城市，特別是北上廣深房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)飆升，房子成為了“奢侈品”。動(dòng)輒百萬(wàn)元的首付讓奮斗在大城市的“漂族”望房興嘆，可故鄉(xiāng)對(duì)于很多人來(lái)講已經(jīng)是回不去的遠(yuǎn)方，租房生活就成為了他們將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間的生活狀態(tài)。

最近一個(gè)月來(lái)，北京連出十條房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容包括“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”、“過(guò)道學(xué)區(qū)房”不能做入學(xué)條件、降低首套房貸優(yōu)惠力度、非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月等。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府可謂使出了渾身解數(shù)，但作用如何還有待觀察。

鑒于目前一線城市房?jī)r(jià)高企、月租金與月供剪刀差擴(kuò)大，年輕人結(jié)婚、購(gòu)房年齡延后，人口流動(dòng)性增大以及思想的轉(zhuǎn)變，租房行業(yè)愈顯重要。因而，如何規(guī)范租房市場(chǎng)，滿足人們對(duì)“居者有其屋”的剛性需求，顯得更為迫切。

房屋租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

據(jù)鏈家研究院最新的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），我國(guó)的租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)約30%的標(biāo)準(zhǔn)。但隨著我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)的攀高，《報(bào)告》預(yù)測(cè)，我國(guó)租房人口占比在全國(guó)層面將超過(guò)30%，一線城市會(huì)超過(guò)40%，未來(lái)個(gè)別城市甚至將會(huì)有超過(guò)50%的人租房居住。從現(xiàn)實(shí)的人口流動(dòng)出發(fā)，租賃行為將主要發(fā)生在北上廣深等一線城市。

從租金價(jià)格來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，如果租房的租金水平超過(guò)了家庭收入的30%，將會(huì)被認(rèn)定為房租已經(jīng)成為家庭生活的負(fù)擔(dān)。

根據(jù)Craigslist（幾乎囊括了所有在線房屋租售信息的美國(guó)在線大型免費(fèi)分類廣告網(wǎng)站）信息，美國(guó)包括紐約、波士頓、邁阿密、舊金山、洛杉磯在內(nèi)的一線城市房屋租金都超過(guò)了家庭收入的30%，紐約更是超過(guò)了40%。

從歐洲來(lái)看，如果你身處德國(guó)慕尼黑，每月大約可獲得稅后收入2500歐元，如果你租住一套50平方米的公寓，那么每月租金為710歐元，再加上水電供暖等開(kāi)支，基本上光住房一項(xiàng)就要花掉三分之一的收入。

在國(guó)內(nèi)，以上海為例，《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，上海月平均房租為5455元/套，官方公布的上海2016年月平均工資約為6500元，以三口之家為單位計(jì)算，家庭房租負(fù)擔(dān)約占家庭收入的42.6%，已處于世界最高行列。

但如果從“售租比”即用房子的價(jià)格除以每個(gè)月的租金，計(jì)算多少個(gè)月能夠收回購(gòu)房成本的角度來(lái)看，中國(guó)的房租仍處于低位。

按照國(guó)際慣例，售租比在200到300之間是合理范圍，也就是差不多靠租金能在20年左右收回成本。但在北京、上海這樣的中國(guó)一線城市，事情卻不是這樣。一套北京或上海的普通住房的售租比通常會(huì)達(dá)到600，這意味著需要50年才能收回成本。所以，和大城市高企的房?jī)r(jià)相比，房客需要繳納的租金似乎并不高。

此外，租房者面臨的痛點(diǎn)還有房屋及配套設(shè)施老舊、功能差，租期太短導(dǎo)致頻繁換房，業(yè)主違約終止合同，租后管理、維修以及部分公共權(quán)益缺失。

規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)的舉措

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，加快租賃立法，推動(dòng)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，建立購(gòu)租并舉的住房制度滿足多層次需求。筆者認(rèn)為，為規(guī)范租賃市場(chǎng)，切實(shí)保障人們特別是奮斗在大城市的人們的居住權(quán)，需要從以下方面入手。

首先，社會(huì)保障型的公租房、廉租房可以作為解決高租金問(wèn)題的突破口。從我國(guó)主要城市租賃房屋供給結(jié)構(gòu)看，商品房、老式公房、農(nóng)民自建房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房在所有房源中占到近八成。增加公租房、廉租房的供給，不僅是解決中國(guó)城市住房問(wèn)題的途徑，也便于城市的年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，公租房要對(duì)應(yīng)解決的是低收入群體中的最低端人群，共有產(chǎn)權(quán)房則適用于年輕白領(lǐng)等收入夾心層人群。最低端和收入夾心層要靠政府牽頭，但一定也要結(jié)合社會(huì)資本的力量和各種各樣的可以調(diào)動(dòng)的潛力，形成有效供給，使他們住有所需。

隨著4月1日國(guó)家設(shè)立雄安新區(qū)政策的出臺(tái)，雄安新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又成了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。4月5日，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長(zhǎng)鄔賀銓做客人民網(wǎng)直播時(shí)提到，在雄安新區(qū)將參考新加坡模式，由政府直接管理、直接建設(shè)，再通過(guò)廉租房、公租房讓需要住房的人來(lái)住，使年輕創(chuàng)業(yè)者有房可住，保障投資熱情。

除此之外，把房租支出納入個(gè)稅繳納扣除項(xiàng)，根據(jù)家庭成員及生活負(fù)擔(dān)給予一定補(bǔ)貼，也是降低居民房租壓力的應(yīng)有之策。

其次，租客屢屢遭遇業(yè)主違約終止合同的情況也屢見(jiàn)不鮮。究其原因，在于目前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的上漲以及租賃收益遠(yuǎn)比不上增值收益，房東采取頻繁加租和擇機(jī)賣(mài)房的對(duì)策。對(duì)此，要加強(qiáng)房東與房客間的契約意識(shí)，簽訂租賃合同，規(guī)定雙方責(zé)任。此外，租賃立法也需加快步伐。

比如，可參考德國(guó)2015年出臺(tái)的《租金限制法》。為抑制租金過(guò)快增長(zhǎng)，保護(hù)作為弱勢(shì)群體的租客的利益，規(guī)定新租房屋的租金原則上不得高于“當(dāng)?shù)仄毡榭杀茸饨稹钡?0%。

再次，要加強(qiáng)引進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)上的出租房屋進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。專業(yè)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)的比率在美國(guó)約30%，日本則高達(dá)83%。而我們以青年公寓為代表的專業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)滲透率不足5%。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在3月24日舉辦的“租賃市場(chǎng)的規(guī)范與發(fā)展論壇”上談到，租房市場(chǎng)需要通過(guò)規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序、培育專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、提高租賃品質(zhì)，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。

在專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)展和培育上，目前市場(chǎng)還存在諸如融資渠道單一、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和行業(yè)歸類模糊、稅收標(biāo)準(zhǔn)不明確等問(wèn)題。在未來(lái)的租賃市場(chǎng)上，基于互聯(lián)網(wǎng)及信息技術(shù)，融合了維修、保潔以及其他個(gè)性化服務(wù)的專業(yè)化租賃運(yùn)營(yíng)中心需要發(fā)揮積極作用。

最后，基于中國(guó)的國(guó)情，公民的很多權(quán)利都與房子掛鉤，比如孩子入學(xué)、大學(xué)畢業(yè)生或務(wù)工人員辦理居住證等。而現(xiàn)實(shí)情況是，租住的房子對(duì)實(shí)現(xiàn)租客的此類訴求存在不少現(xiàn)實(shí)困難。因此，如何在城市管理政策配套方面為租房者創(chuàng)造更便利的條件，滿足其合理訴求，也是應(yīng)當(dāng)考慮的方面。

試問(wèn)，如果我們頭頂上的那一片瓦是穩(wěn)定的，可以寄托“家”的希望，那么房屋交易所里攢動(dòng)的人群何必執(zhí)念于那一張房產(chǎn)證呢？