隨著調(diào)控深入，各城市在土地供應(yīng)方面正加強(qiáng)調(diào)控，而房企自持型地塊逐步涌現(xiàn)市場(chǎng)。這正倒逼租賃市場(chǎng)規(guī)?；?。

??4月6日，北京市土地交易市場(chǎng)集中出讓大興區(qū)3宗地塊，其中2宗地塊為居住用地。最終，2宗居住用地由于多家企業(yè)報(bào)價(jià)均觸及預(yù)設(shè)的企業(yè)自持土地面積上限，地塊將通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)來(lái)決定最終的競(jìng)得者，方案投報(bào)截止日期為4月13日。

??根據(jù)競(jìng)買規(guī)則，這2宗地塊限定商品住房銷售價(jià)格、并設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。同時(shí)，本次出讓宗地設(shè)定有企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。上述兩地塊競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積均為70%。

??土地供應(yīng)方式之變正在逐步影響房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。不少房企也開始思考并布局租賃市場(chǎng)。而隨著房?jī)r(jià)高企，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)將成為未來(lái)市場(chǎng)“藍(lán)?！?。華泰證券謝皓宇認(rèn)為，中國(guó)目前流動(dòng)人口超過(guò)2億，房屋租賃的交易額已破萬(wàn)億左右，而圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)超過(guò)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。高房?jī)r(jià)梯度差幾乎剝奪大部分一二線城市年輕人成為“房奴”的資格，未來(lái)大家將努力做好一個(gè)租客。

??政策倒逼

??近年來(lái)，決策層已經(jīng)逐步展示出了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的重視和支持。

??從2015年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》等一系列政策開始，決策層正逐步鞏固全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作，并從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管六個(gè)方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的具體政策措施。

??記者注意到，自去年930調(diào)控以來(lái)，以北京市為代表的熱點(diǎn)城市正陸續(xù)推出由房企自持一定比例的商品房地塊。該比例地塊被要求全部作為租賃地塊而不得銷售，以此來(lái)倒逼房企加速進(jìn)入租賃市場(chǎng)。在今年1月份出讓的3宗限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊還首次對(duì)“企業(yè)自持商品住房面積預(yù)設(shè)比例”設(shè)置了上限，企業(yè)自持商品房面積比例不得超過(guò)70%。

??4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知。通知中再次明確提出，“增加租賃住房有效供應(yīng)。建立健全購(gòu)租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，盤活存量住房資源?！?/span>

??同時(shí)，在加大住房保障力度方面，再次提出“繼續(xù)發(fā)展公租房、共有產(chǎn)權(quán)房。各地要轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，推進(jìn)公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市，要增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，擴(kuò)大公租房保障范圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業(yè)職工和穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題。做好保障性住房分配管理，加強(qiáng)信息公開，確保公平分配?！?/span>

??萬(wàn)億市場(chǎng)藍(lán)海之戰(zhàn)

??可以預(yù)計(jì)的是，為了促使住宅回歸居住屬性，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市將會(huì)頒布更多鼓勵(lì)租賃行為、規(guī)范租賃市場(chǎng)的舉措，弱化一部分購(gòu)置房產(chǎn)的需求。不論從供給層面還是需求層面，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)都面臨著巨大的發(fā)展空間。

??中金公司分析師肖月認(rèn)為，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)是個(gè)服務(wù)兩億人，年規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)，租房消費(fèi)升級(jí)+城市間分化將是中國(guó)住房租賃市場(chǎng)未來(lái)兩大重要趨勢(shì)。

??謝皓宇估計(jì)，從供給方來(lái)說(shuō)，目前住宅存量達(dá)2.5億套，其中有7900萬(wàn)套房流入租賃市場(chǎng)。從需求方來(lái)說(shuō)，如今租房者八成是85后，超45%為90后，普通的租賃房屋再不可能滿足這兩種人群。資本的進(jìn)入和政策的推動(dòng)，都給公寓行業(yè)帶來(lái)巨大的想象力。

??龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉在其近期舉辦的業(yè)績(jī)會(huì)上就表示，關(guān)于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域方面的目標(biāo)，龍湖的初步計(jì)劃是，每年推出1萬(wàn)到1.5萬(wàn)間。第三年?duì)幦∵_(dá)到10億以上的收入規(guī)模。長(zhǎng)租公寓目前的毛利率在35%左右，不是特別高的毛利水平。但是公司判斷，通過(guò)后期精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，以及進(jìn)一步的客戶細(xì)分，這個(gè)業(yè)務(wù)未來(lái)會(huì)是長(zhǎng)期可持續(xù)的業(yè)務(wù)板塊，所以公司定義冠寓作為戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)。

??除了龍湖，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、鏈家、如家等公司均在試水該領(lǐng)域。中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌超500家，行業(yè)仍處于前期融資、搶占市場(chǎng)份額階段，集中度偏低。目前市場(chǎng)主流的長(zhǎng)租公寓品牌中，規(guī)模最大的為自如品牌。品牌公寓的盈利模式主要是賺取租金差，項(xiàng)目IRR一般在 15~20%區(qū)間，投資回收期5年左右，盈利關(guān)鍵點(diǎn)在于低成本房源。中金公司估計(jì)，核心20個(gè)城市的中端以上住房租賃市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)年租金 2500億元以上；同時(shí)房?jī)r(jià)上漲拉長(zhǎng)租房居住周期2~3年。購(gòu)房難度大、年輕人口多、新增土地供給少的一二線城市（上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、杭州、廈門、濟(jì)南等），將迎來(lái)更為持續(xù)的租房需求。