在多數(shù)人眼中已高不可攀的房價面前,“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”是否只能是一個夢想?

答案是“No ! ”。在國家“購租并舉”等相關(guān)政策的支持和指引下,住房租賃服務(wù)市場空間正在悄然釋放,越來越多的企業(yè)嗅到了這一巨大市場所蘊藏的商機,紛紛將2017年的業(yè)務(wù)重點指向了這萬億級別的大市場。而最新的消息是,素以投資嗅覺敏銳著稱的馬云已然出手,其旗下支付寶3月底宣布正式推出租房免押金服務(wù),由此啟動租房領(lǐng)域的首次試水。

記者近日以上海為樣本調(diào)研了一線城市住房租賃市場,其日趨擴容的存量房,為各路資本掘金租房市場提供了足夠的“源頭活水”。

上市公司群起掘金

萬億級別的租房市場,不僅吸引了萬科、 世聯(lián)行 、綠地集團和龍湖地產(chǎn)等上市房企擼起袖子準(zhǔn)備大干,也“利誘”了 聯(lián)絡(luò)互動 等公司跨界試水。

對于普通百姓而言,與其收入水平相比,目前的高房價尤其是一線城市的高房價已成為一道無法逾越的天塹。隨著今年春節(jié)過后全國數(shù)十個城市相繼出臺更為嚴(yán)厲的限購限貸政策,“買改租”之風(fēng)日盛。在此背景下,已進入存量房市場時代的一線城市以及一些熱點二線城市,其住房租賃市場的巨大潛力正在被各方所關(guān)注。

與此同時,人們對于租房的觀念也正在逐漸改變。有研究機構(gòu)調(diào)查顯示,超過50%的租客會將更多的精力和資源投入到租房領(lǐng)域里,其中更有接近八成的租客尤其是一些年輕租客表示,只要品質(zhì)足夠好、租期足夠穩(wěn)定,一直租房住也無所謂。

中國住房租賃市場空間已然洞開。鏈家研究院在其發(fā)布的《租賃崛起》報告中指出,目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億,預(yù)計到2025年將增長到2.9萬億,到2030年將會超過4.6萬億。

不少企業(yè)已經(jīng)聞到了這個萬億市場的機會。3月29日,支付寶官微發(fā)布關(guān)于免押金租房的動態(tài)。支付寶此次接入的是蘑菇租房,第一個上線的城市是上海,隨后北京、深圳等城市都將陸續(xù)上線。據(jù)介紹,只要支付寶用戶的芝麻信用分超過650分,就可以在首頁應(yīng)用服務(wù)的第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口,并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗。按照支付寶的規(guī)劃,未來在租房這一服務(wù)入口,還將繼續(xù)引入其他類型的合作伙伴,為用戶提供更豐富的房源和差異化服務(wù)選擇。

更多的上市房企則已擼起袖子準(zhǔn)備大干,紛紛把租房市場作為2017年業(yè)務(wù)拓展的重點。3月初,房企龍頭萬科董秘朱旭透露,萬科今年將把長租公寓作為重要的著力點,主要在核心城市發(fā)展。3月27日,萬科發(fā)布2016年年報,其中對拓展長租公寓這一塊業(yè)務(wù)闡述道:2017年公司的公寓業(yè)務(wù)將加快規(guī)模擴張,實現(xiàn)業(yè)務(wù)專業(yè)化管理,繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺,提升業(yè)務(wù)運營效率和客戶體驗。

世聯(lián)行對租房市場同樣青睞有加。公司這一業(yè)務(wù)的品牌名為“紅璞公寓”,目前簽約超過2萬間,主要分布在廣州、武漢、杭州等熱點城市。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏在近期召開的年報業(yè)績發(fā)布會上表示,紅璞公寓2017年將主要在廣州、武漢、成都、南京等城市進行拓展,預(yù)計簽約總量將達10萬間。世聯(lián)行董事長陳勁松則進一步透露,以長租公寓為代表的資產(chǎn)運營是世聯(lián)行布局存量市場的重要一環(huán),長期來看,世聯(lián)行做長租公寓的目標(biāo)是100萬間。

綠地集團也把租房作為公司今年重點拓展的領(lǐng)域之一。今年1月初,綠地集團董事長張玉良在接受記者專訪時曾透露,自去年四季度開始,綠地開始涉足長租公寓,今年公司會繼續(xù)挑選一些城市,在其核心位置或交通便利的地方開展20個長租公寓項目?！熬G地的長租公寓全部由旗下的酒店公司運營,早餐、洗衣、打掃等服務(wù)一應(yīng)俱全,只是比酒店少了宴會廳、會議中心、游泳池等設(shè)施,從而大大降低經(jīng)營成本,項目的收益是有保障的?！睆堄窳急硎尽?/span>

此外,龍湖地產(chǎn)在2016年中期業(yè)績發(fā)布會上宣布,公司已正式涉足長租公寓和聯(lián)合辦公兩個新的業(yè)態(tài),計劃在三年以內(nèi)實現(xiàn)長租公寓300處、聯(lián)合辦公20個的目標(biāo)。公司表示,滿足年輕客群品質(zhì)租住及生活服務(wù)要求的“冠寓”和定位于商業(yè)綜合體內(nèi)聯(lián)合辦公的“一展空間”目前已陸續(xù)在北京、上海、成都、重慶等地落地,并將逐漸成為公司品牌的重要一環(huán)。

還有上市公司跨界試水住房租賃市場。以聯(lián)絡(luò)互動為例,其早在今年1月10日即在公告中披露擬斥資2.3億元收購會找房(北京)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司51.33%股權(quán),進軍房屋租賃市場。3月25日,公司進一步公告稱,公司擬與 工商銀行 等金融機構(gòu)開展信用卡房屋租金分期付款金融服務(wù)合作。

一線城市存量房大增

去年房產(chǎn)成交活躍,許多房東購置房產(chǎn)之后用于出租,加之部分房東惜售,轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象普遍,導(dǎo)致租賃市場掛牌房源數(shù)量大大增加。

楊杰(化名)在上海浦東新區(qū)擁有兩套房產(chǎn),最近決定將自己的兩套房租出去,換租靠近女兒學(xué)校的大三房。然而,兩套房掛牌了十幾天都無人上門看房。不得已,楊杰只能將租金一降再降,以期盡快成交。

記者通過走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),像楊杰這樣的情況在上海等一線城市以及一些熱點二線城市的住房租賃市場并不鮮見。上海某房地產(chǎn)中介指著電腦屏幕告訴記者:“以往有些熱門小區(qū)根本沒有房源出租,現(xiàn)在每個小區(qū)至少有十幾二十套房租處于待租狀態(tài),現(xiàn)在的市場情況和去年完全是兩個極端?！?/span>

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示,就全國范圍來看,上海的住房租賃市場已發(fā)展得比較成熟,年租金增長率大約8%。以往每年年后都是房屋租賃市場的首個高峰期,但今年春節(jié)過后上海住房租賃市場交易量盡管環(huán)比略有增長,但與去年同期相比縮水近30%,而且今年市場整體租金水平并未出現(xiàn)明顯的上漲。

“上海的住房租賃市場其實從去年10月份就開始下滑了,房屋空關(guān)兩個月很正常,一直空到房東主動降價尋求成交?！北姼７康禺a(chǎn)分析師王建濤指出。

在盧文曦看來,這主要有三方面原因:第一,去年房產(chǎn)成交活躍,許多房東購置房產(chǎn)之后用于出租,加之部分房東惜售,轉(zhuǎn)售為租現(xiàn)象普遍,導(dǎo)致租賃市場掛牌房源數(shù)量大大增加;第二,去年房地產(chǎn)價格快速上漲,租金水漲船高,目前繼續(xù)上漲的動力有所減弱;第三,上海的拆違行動使得部分外來人口出現(xiàn)外流,甚至返回老家,這部分租房需求出現(xiàn)一定的減少。

那么,在大量存量房進入租賃市場的背景之下,上海等一線城市的住房租賃市場是否會在今年或者在未來2至3年持續(xù)目前的這種低迷狀態(tài)?“那也未必?！北R文曦指出,從長期來看,上海經(jīng)濟發(fā)展還會保持較高活力,對人口吸引能力依然很強,在人口總量達到一定數(shù)量后,還有結(jié)構(gòu)上調(diào)整的可能,所以市場需求層次是比較豐富的。從租金來看,每年還是會比較溫和地上行。

 而業(yè)界普遍認(rèn)為,大量存量房進入租賃市場,為企業(yè)拓展這一市場提供了足夠大的市場空間,規(guī)模化經(jīng)營更具優(yōu)勢。魔方生活服務(wù)集團與中航信托股份有限公司今年1月下旬聯(lián)合宣布,將成立一支總規(guī)模達100億元的并購基金,盤活一線城市存量房資產(chǎn),掘金租房市場。

資本看好長租公寓

在政策的引導(dǎo)下,各路資本競相試水住房租賃市場,長租公寓更是成為“香餑餑”。目前經(jīng)營長租公寓的企業(yè)大致有四類,運營模式分為集中式長租公寓和分散式長租公寓兩種。

政府早已確立了將建立“購租并舉”的住房制度作為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的改革方向,在2016年先后出臺了多個大力發(fā)展住房租賃市場的政策措施,包括發(fā)展住房租賃企業(yè)和鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商開展住房租賃業(yè)務(wù)等。在政策的引導(dǎo)下,各路資本競相試水住房租賃市場,長租公寓更是成為“香餑餑”。

據(jù)記者了解,經(jīng)過近兩年的持續(xù)暴發(fā),目前經(jīng)營長租公寓的企業(yè)大致有四類:一類是房地產(chǎn)企業(yè),比如萬科的泊寓;一類是房地產(chǎn)中介,比如鏈家的自如;一類是酒店集團,比如華住集團的城家公寓、如家酒店集團的逗號公寓;還有一類是創(chuàng)業(yè)型公司,比如青客公寓、YOU+公寓等。從運營模式來講,分為集中式長租公寓和分散式長租公寓,YOU+公寓和青客公寓分別是這兩種不同模式的代表企業(yè)。

上海青客時尚生活股份有限公司是一家由上海市青年聯(lián)合會的青聯(lián)委員提議發(fā)起,由國資基金引導(dǎo)社會資本參與投資,為解決青年人才住房問題而設(shè)立的企業(yè)。自2012年成立以來,上海青客發(fā)展迅猛,目前管理房源近50000間,為超過15萬的年輕人提供住房服務(wù)。

“我們嘉怡坊共有兩家二房東企業(yè),其中一家就是上海青客?！奔吴皇俏挥诩味ń瓨虻貐^(qū)的動遷房小區(qū),其物業(yè)辦公室的工作人員向記者透露,嘉怡坊2016年春節(jié)后交房的時候,青客在現(xiàn)場收了近百套房源用于出租。

眾福房地產(chǎn)分析師王建濤告訴記者,青客一般選擇靠近地鐵、新建的動遷房、戶型面積盡量大的房源作為主要的收購目標(biāo),租期一般都在5年以上。青客會將托管的房源按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)重新裝修,通常客廳會一分為二隔成兩間房,然后按照房屋的間數(shù),以一間一價的模式出租給租房者。

在閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn),記者在青客中介人員的帶領(lǐng)下,以租客身份查看了青客的兩處房源。記者看到,房屋的裝修基本是簡潔的宜家風(fēng)格,簡單家具,家電齊全,每個房間都有電子門鎖,房間看起來整潔干凈。中介人員向記者證實了青客房源的“X+1”租賃模式,并透露了其收費標(biāo)準(zhǔn):可以整套租也可以租單間,起租期2年,押金2個月,租金一月一付,第一年可享受一定的費率優(yōu)惠,租金打92折,在此基礎(chǔ)上再打9折。第二年按正常會員價租賃,或向青客申請再次優(yōu)惠。

“上海青客就是一個增強版的‘二房東’”。盧文曦表示,上海青客這類公司主要是看到了市場的需求,其盈利主要依靠房屋出租的利差,背后必須要有足夠的資本支撐,這是因為房屋租賃市場有很強的季節(jié)性,對現(xiàn)金流的要求也比較高,要裝修、要管理,而且企業(yè)的管理成本相當(dāng)高,要盡量保證至少70%的房屋是已租狀態(tài)而非空置,一般60%至70%的入住率基本上可以維持企業(yè)的正常運營,達到一個比較好的平衡點。

中城投資總裁路林認(rèn)為,近幾年長租公寓的崛起是值得關(guān)注的市場動向。政府應(yīng)因勢利導(dǎo),在土地、稅收、財政、金融等領(lǐng)域出臺配套政策措施,通過建立“購租并舉”的住房制度,為加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制奠定了基礎(chǔ)。