2017年1-2月全國(guó)商品房銷售面積同比增速升至23.7%，此前成交轉(zhuǎn)冷的30個(gè)大中城市增速也有所回升，其中三、四線城市表現(xiàn)尤為突出，一度被市場(chǎng)寄予希望。但全國(guó)兩會(huì)后，多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼。在此背景下，三、四線城市的房地產(chǎn)銷售是否受到影響？市場(chǎng)熱度是否還能持續(xù)？地產(chǎn)開發(fā)商開工積極性到底如何？

帶著以上疑問(wèn)，莫尼塔研究在3月底隨機(jī)對(duì)30多個(gè)三四線城市開發(fā)商進(jìn)行調(diào)研，得到的核心結(jié)論是：第一，在一二線城市調(diào)控加碼、土地存量下降的情況下，開發(fā)商繼續(xù)看好三四線城市，拿地面積有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。第二，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角地產(chǎn)調(diào)控的外溢勢(shì)能最大，這些城市群周邊三四線房地產(chǎn)量?jī)r(jià)均有不同程度的攀升；其他三四線城市則因地域特征，分化加劇。第三，棚戶區(qū)改造可能成為三四線城市去庫(kù)存的一大利器。

三四線城市土地成交持續(xù)升溫

我們?cè)谌ツ?2月隨機(jī)調(diào)研過(guò)30多家三線城市開發(fā)商，了解到當(dāng)時(shí)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有想象中那么悲觀。今年一季度三四線城市房地產(chǎn)的走勢(shì)印證了我們當(dāng)時(shí)的判斷。年后有多個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跳漲，本次參與訪談的城市里，有20%的城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)40%（如蕪湖、石家莊、惠州、東莞、張家口等地）。

受去年國(guó)慶以來(lái)一線及熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，以及一二線城市存量土地有限等因素影響，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的擠出效應(yīng)，土地成交量逐步擴(kuò)大。2016年三四線城市土地成交面積逐步放大，2017年一季度土地成交面積雖有季節(jié)性回落，但同比仍有24.7%的高增長(zhǎng)。由此可見，三四線土地成交熱度不減。

梳理2016年度銷售額破千億的12家品牌房企，2016年四季度至2017年一季度拿地城市的分布情況后，可以發(fā)現(xiàn)這些房企在三四線城市拿地面積占比有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。這與一二線熱點(diǎn)城市存量土地下降，房企主動(dòng)進(jìn)一步布局三四線城市有很大關(guān)系。

去年四季度以來(lái)，12家千億房企拿地中，有58%位于三線城市。按照房地產(chǎn)開發(fā)商正常開工、報(bào)建、審批流程，拿地到開盤平均6-9個(gè)月的周期，這些地塊會(huì)成為2017年二季度至2018年一季度的入市主力。預(yù)計(jì)2017年三四線城市推盤量或?qū)⒍嘤谝欢€城市。

從銷售額排名前四的標(biāo)桿房企中，也可以觀察到三四線城市或?qū)⒊蔀榉科蟾?jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。近半年碧桂園成為三四線城市土地市場(chǎng)的最大贏家，萬(wàn)科、恒大、保利拿地規(guī)模及拿地占比也都相當(dāng)可觀。

大型房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市的品牌外溢效應(yīng)明顯，能極大拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格。品牌開發(fā)商進(jìn)駐當(dāng)?shù)?，主攻剛需和改善盤，這對(duì)當(dāng)?shù)刂行￠_發(fā)商形成很大沖擊，出現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面。以貴陽(yáng)為例，2015年市場(chǎng)均價(jià)在4000-5000元/平方米左右，因?yàn)楹愦蟮绕放品康禺a(chǎn)開發(fā)商的入駐，部分區(qū)域均價(jià)目前已經(jīng)攀升至8000左右。

哪些三四線城市受青睞？

什么樣的三四線城市才是開發(fā)商投資的重點(diǎn)？從調(diào)研了解的情況來(lái)看，京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角外溢勢(shì)能最大，這些城市群周邊三四線城市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)均有不同程度的攀升；其他三四線因地域特征，分化加劇。

三大城市群外溢勢(shì)能加大，去庫(kù)存成效顯著。

受京津兩地房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)影響，廊坊、唐山等地市場(chǎng)的熱度依然延續(xù)。廊坊的“房荒”已經(jīng)持續(xù)了幾月，土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，制約了開發(fā)商下一步投資和開發(fā)。今年2月，廊坊在售樓盤價(jià)格大幅跳漲。目前，只要有新開盤，基本都能當(dāng)日清盤，三月限購(gòu)升級(jí)的影響比較有限。唐山也在去年底出現(xiàn)庫(kù)存告急的情況，目前依然延續(xù)這一現(xiàn)象，在售樓盤價(jià)格不斷上漲。

由于多條城際軌道的開通，以及城市間公路交通的便利，2016年“9？30”新政對(duì)市場(chǎng)的震懾力逐漸消退，長(zhǎng)三角城市的輻射效應(yīng)進(jìn)一步外溢。以南通為例，目前庫(kù)存量非常低，“開盤即清盤”現(xiàn)象屢見不鮮，價(jià)格同比漲幅在50%左右。距離核心城市較遠(yuǎn)的常熟、鹽城、徐州、紹興、溫州等地，也在今年春節(jié)后出現(xiàn)新一波的量?jī)r(jià)齊漲，目前庫(kù)存量降至近年來(lái)的低位。

同樣情況也出現(xiàn)在珠三角地區(qū)。港珠澳大橋開通、深中通道以及城際軌道的建設(shè)，使得廣深輻射區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大。東莞、惠州、中山、佛山、清遠(yuǎn)等多個(gè)三線城市去庫(kù)存效果顯著，目前庫(kù)存去化期均已降至8個(gè)月或以下。進(jìn)入3月，隨著新推樓盤量的加大，各地成交量明顯大幅回升。

以東莞為例，截至3月19日已成交住宅2500多套，預(yù)計(jì)3月成交能夠突破 3500套，環(huán)比上升約240%。成交均價(jià)從2月份的15571元/平方升至目前的17100元/平方，漲幅接近10%。即便是距離廣深較遠(yuǎn)的汕頭，土拍市場(chǎng)仍然受到各大房企的追捧，二月部分區(qū)域新盤價(jià)格在“地王”帶動(dòng)下跳漲15%，三月成交環(huán)比上升兩成左右。

1、人口大市、城鎮(zhèn)化率低的城市成為三四線去庫(kù)存主力

我們?cè)谌ツ?2月的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，除了三大城市群的外溢效應(yīng)，很多東中部三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，受到一二線城市房?jī)r(jià)大漲后提前拉動(dòng)居民購(gòu)房預(yù)期的影響。這在GDP或人口排名當(dāng)?shù)厥》莸诙谌某鞘杏壬酢＿@些城市或人口基數(shù)較大，或城鎮(zhèn)化率較低，或政府拆遷補(bǔ)貼，或高鐵距離核心城市不遠(yuǎn)等多重因素，使其出現(xiàn)幾年難得一見的購(gòu)房熱潮。

以3月新一輪調(diào)控為例，贛州成為中部省份第一個(gè)加入限購(gòu)的三線城市。2015年贛州人口為854.7萬(wàn)（南昌只有530萬(wàn)人），居江西省首位，但城鎮(zhèn)化率只有四成多。本地剛需強(qiáng)勁，周邊區(qū)縣進(jìn)城買房比例加大，房屋庫(kù)存已經(jīng)很低。今年市場(chǎng)明顯延續(xù)了去年的熱度。對(duì)廣西GDP貢獻(xiàn)比較大的柳州，庫(kù)存去化效果也還不錯(cuò)，價(jià)格穩(wěn)中有升，土拍相對(duì)活躍。

GDP排名居后的河南信陽(yáng)，人口量近650萬(wàn)，購(gòu)房者在2016年把2014-2015年的庫(kù)存幾乎去化殆盡，目前庫(kù)存量只有6個(gè)月左右。七成購(gòu)房者來(lái)自信陽(yáng)老城區(qū)，三成來(lái)自于附近郊縣的年輕人進(jìn)城購(gòu)買婚房需求。與信陽(yáng)類似，河南南陽(yáng)、湖南常德、湖北襄陽(yáng)、四川綿陽(yáng)等人口大市去庫(kù)存都以本地剛需為主。

除此以外，一些城市如湖北黃石、山東泰安等地，由于當(dāng)?shù)卣畬?duì)省內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈的戰(zhàn)略發(fā)展布局而受到開發(fā)商青睞。以泰安為例，受訪開發(fā)商表示，盡管目前泰安庫(kù)存量仍舊較大，但其被列為“大濟(jì)南”戰(zhàn)略布局重點(diǎn)之一，開發(fā)商正積極尋找土地資源。

2、東北和內(nèi)蒙當(dāng)?shù)禺a(chǎn)去庫(kù)存壓力仍大

我們此次訪談了呼和浩特、大慶、撫順等城市，開發(fā)商普遍表示市場(chǎng)平穩(wěn)，量?jī)r(jià)波動(dòng)較小，拿地非常謹(jǐn)慎，大多是政府求著開發(fā)商拿地。購(gòu)房人群以剛需為絕對(duì)主力，改善及投資較少。庫(kù)存仍舊很大，以呼和浩特為例，庫(kù)存去化期仍需兩年，其中大戶型和別墅占較大比例。

3、西部省份房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊波瀾不驚

西部省份除了省會(huì)城市，下面三四線去庫(kù)存尚需時(shí)日。例如昆明是房企布局最多的弱二線城市之一，去年四季度以來(lái)土地成交面積排全國(guó)三線城市第五名。貴陽(yáng)也在節(jié)后幾次調(diào)漲。除此以外的其他西部城市如桂林、大理，成交情況則比較平穩(wěn)，庫(kù)存去化尚待時(shí)日。

綜上所述，除三大城市群輻射的城市外，一些城鎮(zhèn)化率較低，或人口基數(shù)大，或棚改力度大，或GDP增速快的弱三四線城市有潛力成為2017年去庫(kù)存主力，或受到開發(fā)商的青睞。

三四線熱度是否可以持續(xù)？

三四線城市房地產(chǎn)持續(xù)熱銷，但是否透支了未來(lái)需求，是否可持續(xù)？房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市看法不一：庫(kù)存極低的強(qiáng)三線城市開發(fā)商繼續(xù)看好市場(chǎng)，價(jià)格跳漲、捂盤惜售等現(xiàn)象突出；而遠(yuǎn)離熱點(diǎn)的弱三四線城市的開發(fā)商則擔(dān)心市場(chǎng)隨時(shí)變臉，目前推盤意愿強(qiáng)烈、積極趕工，大多希望趁這波行情盡快出貨。

在此，我們也梳理了可能的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和需求。

1、非熱點(diǎn)三四線購(gòu)房者對(duì)價(jià)格上漲承受力有限

遠(yuǎn)離“熱點(diǎn)”的三四線城市，購(gòu)房者對(duì)價(jià)格上漲敏感度較大，消化價(jià)格上漲周期較長(zhǎng)。隨著2016年“地王”在2018年入市，開發(fā)商去庫(kù)存壓力更大。以溫州為例，溫州去年庫(kù)存去化良好，目前庫(kù)存量只有6個(gè)月左右。2016年本地房企華宏、中梁，外來(lái)房企保利、碧桂園的較量大幅推升了土地價(jià)格，這些樓盤在2017年高價(jià)入市后，去化情況并不理想。同樣情況還出現(xiàn)在汕頭，汕頭年初幾個(gè)樓盤漲價(jià)均因附近“高價(jià)地”的推波助瀾，但去化情況也不甚理想。

2、購(gòu)房需求價(jià)格彈性大，購(gòu)房杠桿快速上升不容小覷

我們調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，全國(guó)多個(gè)三四線城市為去庫(kù)存，提供農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款優(yōu)惠等各種政策支持。以農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房補(bǔ)貼為例，與三四線城市普遍四五千左右的房?jī)r(jià)相比，每平方100-200元的補(bǔ)助吸引力非常大。不少受訪開發(fā)商表示，優(yōu)惠政策可能透支了不少購(gòu)房需求，一旦調(diào)控政策收緊，購(gòu)房需求很可能難以為繼。

三四線城市購(gòu)房者加杠桿程度不斷加大。許多受訪者表示，和前幾年相比，去年至今全付款比例在持續(xù)降低，使用最低首付的比例則在不斷增加。以東莞為例，受訪者表示15年以前全款付比例接近10%，目前大概只有3%左右。

3、棚戶改造或成三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存利器

多個(gè)三四線城市大力推動(dòng)棚戶區(qū)改造。以三亞、紹興兩市為例。2016年三亞完成改造任務(wù)2萬(wàn)多戶，2017年棚改計(jì)劃涉及1.5萬(wàn)多戶。政府打算“采取貨幣補(bǔ)償、政府收購(gòu)房源、組織居民自主選購(gòu)商品房等形式，滿足棚戶區(qū)改造居民多樣化的安置需求，打通商品房與棚改安置住房通道”。與2016年三亞全年商品房銷量3萬(wàn)套相比，1.5萬(wàn)戶棚改不容小覷，勢(shì)必會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一大波需求。

紹興棚改已完全貨幣化，3月市場(chǎng)需求估計(jì)有四成來(lái)自于拆遷戶。紹興過(guò)去3年價(jià)格一直穩(wěn)定在1萬(wàn)元左右，近期受棚改購(gòu)房需求的推動(dòng)，價(jià)格也出現(xiàn)小幅度上漲。開發(fā)商預(yù)計(jì)棚改需求會(huì)持續(xù)至少2-3年。莫尼塔年初在嵊州調(diào)研的時(shí)候了解到，2017年嵊州經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要還是城中村改造，政府對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褙泿呕a(bǔ)償后，居民可以去整個(gè)紹興市及區(qū)縣購(gòu)房，整個(gè)春節(jié)期間銷售異?；鸨?。

湖南常德進(jìn)行舊城改造，2017年有5000多戶的任務(wù)，未來(lái)幾年還有2-3萬(wàn)戶的改造力度。政府對(duì)其購(gòu)房有貨幣補(bǔ)償，裝修也有一部分補(bǔ)貼，依靠棚改的去化力度在30%左右。

其他城市如贛州、襄陽(yáng)、孝感、溫州、柳州等地都在推動(dòng)棚改的貨幣化安置，目前來(lái)看棚改購(gòu)房需求能占到這些城市商品房銷售的10%左右。隨著政府棚改的推進(jìn)，這一比例會(huì)繼續(xù)上升。