監(jiān)管層給樓市連續(xù)開出“退燒藥”后，作為給樓市輸血的重要渠道，市場(chǎng)也將目光聚焦在房貸上，銀行下一步的房貸政策將何去何從？3月17日，在兩會(huì)后首個(gè)國(guó)家級(jí)大型國(guó)際經(jīng)濟(jì)論壇“中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”上，多位官員都談及這一問題。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星提出，下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對(duì)部分房?jī)r(jià)過熱的城市采取審慎的房貸政策。這意味著，以后想通過房貸資金來炒房已經(jīng)很難。

差別化信貸

房貸是決定樓市冷熱的一個(gè)關(guān)鍵因素。銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清在今年兩會(huì)期間介紹，2016年銀行貸款大概1/4投向了房地產(chǎn)，新增貸款中45%是房地產(chǎn)貸款，“近一兩年居民貸款購房的比重在明顯升高，因此銀行業(yè)非常關(guān)注房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)”。

這些資金的流入助推了樓市的“高燒”。國(guó)家發(fā)改委主任何立峰在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年會(huì)”上指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的三大結(jié)構(gòu)性失衡之一，就是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的失衡，有大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)一度帶動(dòng)了一線城市和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)過快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本。

為樓市去杠桿已成為監(jiān)管層去年以來的一項(xiàng)重要工作，目前限購、限貸等調(diào)控政策已經(jīng)在全國(guó)范圍鋪開。國(guó)務(wù)院副總理張高麗在上述論壇中再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，分類指導(dǎo)，因城施策。值得一提的是，去年4月，央行金融市場(chǎng)工作座談會(huì)就提出要進(jìn)一步完善區(qū)域性差別化住房信貸政策?！耙虺鞘┎摺币脖粚懭虢衲甑恼ぷ鲌?bào)告，報(bào)告提出，堅(jiān)持住房的居住屬性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。

王兆星進(jìn)一步對(duì)如何“因城施策”提出，下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對(duì)一些房?jī)r(jià)過熱的城市，要采取審慎的房貸政策；對(duì)一些有去庫存需求的三四線城市，還是會(huì)給予必要的信貸支持。他還強(qiáng)調(diào)，對(duì)一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求、包括城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的住房需求，都需要支持；對(duì)于投機(jī)性的、炒房的需要?jiǎng)t不予支持。

北上廣深“認(rèn)房又認(rèn)貸”

事實(shí)上，差別化信貸已經(jīng)在不同城市間有所體現(xiàn)。3月17日，北京宣布執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)將二套房首付提高至最低六成。至此，北上廣深均進(jìn)入“認(rèn)房又認(rèn)貸”時(shí)代。所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，是指只要名下有房產(chǎn)，再買房就算二套房；如果名下無房產(chǎn)，但有過房貸記錄，也算二套房。

這對(duì)于樓市，尤其是一線城市的樓市來說，無疑是一劑強(qiáng)效的“退燒藥”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍表示，以此前已經(jīng)實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的上海作為比較，北京這次的政策更緊。上海對(duì)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)定是，二套購房需要按照五成和七成的首付。而北京則更嚴(yán)厲，即普通住房六成比例，非普通的住房需要八成。可以看出，二套購房的壓力非常大。

這樣會(huì)使得有限的房源優(yōu)先導(dǎo)向首套且沒有購房記錄的群體，對(duì)于部分購房者來說購房交易近期或暫緩。從去年的“9·30”政策之后，北京地區(qū)已經(jīng)先后出臺(tái)了提高首付、減少房貸折扣優(yōu)惠、二套房貸款期限不超過25年等政策。記者了解到，今年春節(jié)后，很多銀行一度收緊房貸額度，放貸時(shí)間從過去的一個(gè)多月變?yōu)?個(gè)月或更久。這些舉措，都是為了扼住房貸流向樓市的咽喉。

對(duì)于3月17日的新政，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步分析稱，限購、限貸、限價(jià)已經(jīng)非常嚴(yán)格的一些一二線城市，這一輪二手房起來得比較生猛，典型城市就包括廣州等?！霸蚝芎?jiǎn)單，改善需求、特別是賣一買一的可以任性加杠桿，他們享受過房?jī)r(jià)升值的好處，對(duì)房?jī)r(jià)容忍度很高。新房短期被限，供應(yīng)減少，所以轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)?！睆埓髠ケ硎?，新政策對(duì)改善型需求的購房者影響最大，同比是過去可以被認(rèn)定為首套的賣一買一群體，因?yàn)楸徽J(rèn)定為二套，不僅僅是首付的提高，利率的上漲也會(huì)明顯抑制需求。

其他輸血渠道仍需警惕

在樓市調(diào)控政策的不斷轟炸下，流入樓市的房貸規(guī)模已經(jīng)有所收縮。根據(jù)央行3月初發(fā)布的《2017年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，被認(rèn)為主要是房貸的“住戶部門中長(zhǎng)期新增貸款”上月增加3804億元，占當(dāng)月新增貸款總數(shù)的32.5%。在去年持續(xù)高企之后，2月新增“房貸”絕對(duì)值出現(xiàn)下行。

同時(shí)，在監(jiān)管層不斷要求銀行資金不要“脫實(shí)向虛”的情況下，資金向?qū)嶓w流動(dòng)取得了一定成效。據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金支持“火力”加碼，2月對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款增加超萬億元，占比近九成。

但控制了房貸的流出，樓市是否還有其他的“輸血”渠道？嚴(yán)躍進(jìn)提醒，除了房貸，銀行消費(fèi)貸等貸款名目也需要警惕?！艾F(xiàn)在二套房首付增加到八成，讓很多購房者更加承受不起，這部分資金哪里來呢？很有可能從消費(fèi)貸、裝修貸等五花八門的銀行貸款名目出來，導(dǎo)致銀行的資金最后還是流到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。”

去年10月，記者曾調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行消費(fèi)貸“變”房屋首付的現(xiàn)象并未絕跡。一位房屋中介人士介紹，可以幫助購房者從銀行申請(qǐng)到大額信用貸，額度能達(dá)到50萬-60萬元，具體審批情況要看申請(qǐng)人的工作單位性質(zhì)、工齡、社保繳納等情況。“在國(guó)企工作，有半年社保的就差不多能批到這個(gè)數(shù)?！痹撊耸靠跉廨p松地表示。銀監(jiān)會(huì)的網(wǎng)站顯示，還曾有銀行因?yàn)槲窗l(fā)現(xiàn)本行消費(fèi)貸款被借款人挪用于支付首付款而被處罰。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出，還有一種投機(jī)行為需要警惕，即購房者拿原有房屋抵押獲取融資，因?yàn)楫?dāng)前融資本身利息比較高，這個(gè)時(shí)候往往還會(huì)使得抵押物出現(xiàn)沒法贖回的風(fēng)險(xiǎn)，甚至引起糾紛。所以，監(jiān)管也應(yīng)警惕除房貸以外其他渠道出現(xiàn)違規(guī)融資。